伟大的博弈：摁不住的房价与经济学无敌逻辑
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· 本文来源：亚当斯密经济学（刘胜军微财经出品）
作 者 | 刘胜军
2015年全国房价普跌，一时间悲观情绪弥漫，“大空头”谢国忠最后一次大喊“同志们快跑”。
世事难料：2016 年深圳房价暴动，一年大涨 96%。
这次似乎轮到了上海，1 月份上海均价超 6 万，与深圳 9 万/平米的均价相比，仍有很大补涨空间。
这次调控，上海连“防范假离婚”、“只能对购买主体结构封顶住房的个人发放贷款”这样的“大杀招”都抛出来了，足见防范房价暴动压力之严峻。
一边是一再重申“房住不炒”，一边是摁不住的房价。
这是怎么了？问题出在哪里？
这是一场伟大的博弈。博弈参与方：中央政府、地方政府、投资者、自住用户、开发商。
这么多年“房地产空调”最大的教训就是：
• 我们要敬畏经济规律。
经济学最重要的规律就是：供给与需求决定价格。
房地产也不例外。搞懂了这一点，才能弄清楚房价的逻辑。
先说房地产的供给
供给比较简单，取决于开发商盖楼的速度，而影响盖楼速度的主要因素是：资金来源（房地产是资金密集型行业）、土地供应。
要控制房价，就要增加房地产供给。但政府的调控往往是反方向的。从去年的“五条红线”到限制对开发商贷款、限制个人购房贷款，实质上都会影响开发商资金来源，最终导致供给能力下降。供给能力下降，新楼盘供不应求，是 2016 年深圳、2021 年上海房价暴动的重要原因。
这是房地产调控的一大悖论。
既然如此，政府为何还要偏偏如此出招？可能的解释是：
1）对开发商进行限制，表面上符合“政治正确”；
2）部分开发商一旦出现资金链困难，可能被迫降价卖房。2020 年恒大全国 7 折卖房即为资金链压力所迫；
△恒大七折卖房,引爆了恒大球迷
3）一旦房价下跌，“投机性买房”就会出现观望心态，从而减轻房价上涨压力。
但是这种“限制供给”的做法，仅仅是短期效果。一旦投资者预期改变，购买力释放，而房地产供给又短缺，房价暴涨难以避免。
再看需求侧
决定购房需求的主要因素是货币总量。货币总量形成购买力，通常有三个主要去向：实体经济、股市、房地产。
最近几年的情况是 L 型增长，实体经济回报率走低，股市也受实体经济影响而表现不佳。相比之下，由于房地产是“长周期”，社会已经形成了房价“只涨不跌”的预期，因而房地产成为和茅台一样的“稳健投资”。
因此，“美国股市”、“日本债市”与“中国楼市”之所以成为全球三大“最刚性的泡沫”，根子就在货币太多。
△ M2 (万亿美元)
虽然政府可以通过“限购”之类的措施来限制货币向住房的转化，但仅仅是短期有效。一旦政府迫于“稳增长”压力放松限制，被压抑的购买力就会迸发出来，导致房价暴动。
中央在 2017 年提出“货币政策中性化”就是为了从根子上管住货币。从数据上看，2018-2019 年 M2 增速与 GDP 增速差距显著缩小，取得一定进展。然而 2020 年新冠疫情再次打乱了全球的“货币节奏”，中国 2020 年 M2 增速显著回升，这是房价摁不住的直接原因。
因此，从货币角度看，未来一要观察 M2 增速，二要看货币在实体经济、股市、楼市资金的分配能否得到改善。
预期
潜在买房需求和实际买房数量之间，还隔着一个非常重要但最难把握的变量：预期。
即使货币量不改变，如果社会普遍预期房价短期内会下跌，人们会选择“持币观望”。
2015 年全国房价普遍下跌，但到了 2016 年转为全国性大涨。这当然并非一夜之间货币量大增，真正改变的是预期。
影响预期心理的主要因素如下：
• 房地产长周期特性，导致投资者产生“房价不会跌”的幻觉。
• 政府的政策，例如 2015 年供给侧结构性改革提出“房地产去库存”，很大程度上改变了投资者的预期。
• 投资者普遍知道地方政府的“土地财政”命门，而且实践证明地方政府在财政压力面前不得不一再“投子认输”，导致调控反转。
• 投资者普遍知道政府“稳增长压力”，而房地产是稳增长政策组合中的一个重要砝码。
• 货币政策走向：房地产是一种典型的资产泡沫。所有的泡沫都遵循类似的规律：最初是不断加速的“正反馈循环”，直到突然的政策转向引发踩踏式出逃。在日本 80 年代末期的疯狂泡沫中，日本央行在 89 年 5 月开始的连续加息，刺破了泡沫，金融危机爆发。
中国的特殊性
所有泡沫都是类似的，但没有完全一样的泡沫。
与历史上的房地产大周期相比，中国的特殊性在于：
• 政府对房地产经济有更大的依赖性；
• 政府干预房地产的手段和能力远远超过其他国家；
• 民众对于政府的能力具有高度的信任；
• 中国的城市化进程仍有很大空间；
要理解中国的房地产问题，经济学家鲁迪格·多恩布什（Rüdiger Dornbusch）那句话特别贴切：
• 危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。
大部分人逃不脱凯恩斯那句“活在当下”的魔咒：
• In the long run, we are all dead. （就长期而言，每个人都是要死去的。）
祝你好运。
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刘胜军
坚持讲真话的经济学家
国是金融改革研究院院长
2014 年参加总理经济座谈会
70 后经济学家代表人物之一
著有《下一个十年》
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