恒大地产，“末路狂花”

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· 本文来源：亚当斯密经济学（刘胜军微财经出品）

文 / 刘胜军

末路狂花

90 年代有个美国大片《末路狂花》（ThelmaandLouise），两个女性好朋友塞尔玛、路易丝在酒吧，遭到哈伦的暴力威胁，被迫开枪自卫杀死了哈伦。由于不愿意面对法庭和监狱，两人决定开车一路狂奔，警察一路追击。最后，在科罗拉多大峡谷，无路可逃的塞尔玛和路易丝相对微笑着，双手紧握，开车飞奔驶向大峡谷自尽。

△世界奇观：科罗拉多大峡谷

长期以来“狂奔”的恒大，如今似乎也遇到了自己的科罗拉多大峡谷：

•恒大股价在过去一年中暴跌 72%。这家负债 1.95 万亿元的企业，被迫宣布取消特别分红方案。由于许家印持有恒大 70% 股份，他原本可以从2018 年以来的首次分红中获得宝贵的现金流。

•6 月，国际三大评级机构中的惠誉和穆迪都下调了恒大评级。标普 (S&P) 表示，恒大“依然是一家资产丰富的公司”，但已将合同售价逾 1 万元人民币的峰值降至平均每平米 8100 元，已无进一步下降空间。

身为中国最大房地产开发企业的恒大，正面临公司成立以来最为严重的生死存亡考验：

•天眼查数据显示，49 家由恒大地产直接控股的地方公司成为被执行人。恒大兰州、合肥、南宁、黄冈等地方公司及其法定代表人还被限制高消费。

•6 月 29 日，合作十余年的上游供应商三棵树涂料公司发布了公告，称恒大逾期票据金额 5137.06 万。恒大赶紧回应称兑付了。此即“公告催款”事件。

•7 月 19 日广发银行宜兴支行申请冻结恒大地产银行存款 13201 万元或查封、扣押其他等值的财产。7 月 22 日恒大与广发银行宣布达成和解。

•7 月 29 日廊坊发展发布公告称，恒大地产持有的 7603.21 万股廊坊发展股份即日起被冻结。廊坊发展（600149.SH）控股股东为廊坊国资委下属企业。恒大地产集团是廊坊发展最大的股东，持有 20% 的股份。冻结原因是：孝感市高创投资有限公司将恒大地产及“恒大武汉”告上了法庭。2020 年，孝感高创向恒大武汉转让了一家公司的股权，形成了 6.82 亿元的商票。　　

•7 月 29 日淮北矿业（600985.SH）宣布起诉恒大及下属公司拖欠工程款和违约金4.01 亿元。

•中国恒大是国内发行商票体量最大的企业之一。2020 年底起，恒大商票逾期的情况愈演愈烈。6 月以来，个别商票贴息甚至超过 30%——有趣的是，恒大促销地产的口号也是打七折。

•去年恒大的应付款数据为 466 亿，今年骤增 16 倍至 7400 亿。

•据恒大 2020 年度财报，截止到 2020 年底，其有息总负债为 7165.32 亿元，其中境外债务为 1789.74 亿元。恒大 3 月底表示，其有息负债已降至 6740 亿元人民币，较一年前下降 23%。

更凶险的是，恒大此次遭遇了不少地方政府的“围剿”：

•邵阳市当局发出法律通知，要求恒大停止在该市的预售。该市后来撤销了这些限制措施。

•兰州市自然资源局发布公告，要求 41 家开发企业将欠缴的土地出让金尽快补缴到位。名单中有 20 家隶属于中国恒大。“兰州恒大文旅城”存在问题较多，包括预售资金未按规定存入监管账户、未获得预售许可证就收取认购金等。

•在湖南长沙、广西崇左等地，恒大项目也因屡屡出现上述情况被当地政府约谈。

•7 月 28 日网传《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》指出：菏泽恒发置业公司开发建设的恒大华府、恒大绿洲项目，菏泽帝景置业公司开发建设的恒大悦澜庭项目分别以 4200元/平方米、3800元/平方米销售商品房，定价远低于市场价格，涉嫌不正当竞争。菏泽作为地级市，新楼盘售价普遍在 6000～8000 元，这已经是山东地级市的最低房价（范蠡、刘邦和我的家乡）。

山东菏泽：国花牡丹之都，水浒好汉之乡

（菏泽牡丹甲天下，全球牡丹出菏泽）

须知，在房地产开发中，地方政府是最重要的“stakeholder”，一旦与地方政府关系陷入僵局，开发商将很难在当地立足。可以想见，连地方政府关系都顾不上了的恒大，未来“前途堪忧”。

恒大在全国“骨折式打折”，看似企业的市场行为，但往往会带来地方政府难以忍受的后果：

•老业主会因为降价而愤怒，引发群体性事件；

•一旦降价引发连锁反应，可能危及地方金融稳定和地方财政收入来源。

为何是恒大？

恒大陷入困境原因有四：

•监管部门出台“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%；房企的“现金短债比”小于 1。对于资金密集型的房企而言，这一新规可以说是“泰山压顶”。

•监管压力所有房地产企业都一视同仁，为何恒大最为危险？正如“恒大”名称所暗示的那样，对规模的追求几乎成为这家公司不可更改的基因。

•在所有房企中，恒大可能是最为多元化的：旗下拥有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大产业，甚至还有一家养猪企业。虽然“恒大汽车”市值高达 1200 亿港元，但已经从 72 元的高位一路下跌至 12 元。新能源汽车已经如火如荼，恒大汽车依然不见“上市”，前景亦不乐观。历史上，一度成功多元化的企业只有一家：美国通用电气（GE），但如今的 GE 早已光环褪尽，沦落为一家风雨飘摇的企业。

•近年来恒大负面新闻不断，包括投资上千亿的海花岛被环保部处罚。

•财新网报道：监管部门正力图穿透恒大和盛京银行之间逾千亿的关联交易，恒大是盛京银行第一大股东。

这次不一样？

在历史上，恒大犹如“猫有九命”，屡屡化险为夷。

第一次，2008 年金融危机，恒大资金链濒临断裂，关键时刻“牌友”郑裕彤、刘銮雄等香港大亨出手相救。

刘銮雄、许家印、郑裕彤

第二次，恒大因“对赌条款”面临违约，一度对某地方政府“以死相逼”，最终还是靠苏宁张近东等“朋友”谅解“对赌条款”得以续命。但如今的张近东救了恒大，却救不了自己的苏宁，令人唏嘘不已。7 月 29 日苏宁易购新一届董事会产生，阿里系的黄明端当选董事长，事实上宣告了张近东的出局。

但是，这一次不一样了：

•中央决心对房地产动刀了：虽然房地产调控由来已久，但最近几年中央的决心日益坚定、态度更趋明确。原因是：1）房价不断攀升，金融监管部门多次表态房地产泡沫为“灰犀牛”，成为防范金融风险的首要任务；2）房地产引发广泛社会焦虑，也成为“躺平”的诱因；3）房地产和教育问题堪称年轻人结婚生子的主要顾虑；4）高房价抑制了消费，进而成为实现“国内大循环”的主要障碍；5）恒大这样“万亿级”企业，与蚂蚁金服这样的超级互联网企业一样，正在成为“新型大而不倒”。

可以说，中央对房地产企业提出“三条红线”，和重拳整顿学科类校外培训，现实逻辑是一样的，决心和魄力也是不容置疑的（中央给力！教育股团灭背后，我看到了国家的希望）。

因此，在此轮“三条红线”战役中，很可能有企业被迫出局，进而产生“以儆效尤”的效果。眼下，最有可能的企业就是恒大。

庞大的规模，并不意味着恒大真能做到“大而不倒”，原因在于：1）企业倒闭不一定意味着混乱和动荡，可以有序进行、破产重整。可以比较的案例是曾经的“万亿级企业”海南航空，如今已经步入破产重整。2）即使恒大破产，其旗下的地产类项目依然是“有价值的资产”，希望接盘的公司估计不会缺乏。

恒大的教训

从中国最大房地产企业、中国首富，到如今的岌岌可危，恒大带给中国企业家群体哪些教训？

▐ 不要用惯性思维预测未来

经济素来有周期和波动，在波动和起伏中，企业家们已经总结出了自己的经验和对策。这些经验即便以往有效，如今也可能失灵，因为宏观大环境在发生实质性转变。2018 年刘鹤副总理提出,“要建立良好的行为制约、心理引导和全覆盖的监管机制，使全社会都懂得：做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。”可以说，这些政策导向在过去几年已经得到了印证。如果企业家依然抱着过去的幻想和侥幸心理与政府“博弈”，最终可能会下场悲催。

▐ 政府的警告要重视

从量变到质变是一个渐进过程，其间会出现一些预警，关键是看企业家是否足够敏锐察觉和果断行动。

中国传统文化一贯强调“先礼后兵”。“勿谓言之不预”，这句网红语，不仅适用于外交，同样适用于国内问题：

•2020 年 10 月马云外滩演讲翻车。其实，早在 2019 年 7 月周小川就在一次演讲中公开警告，“有人鼓吹颠覆性技术、革命性技术，你要是反对他，你就是“反革命”。这么做有时只是为了卖自己的产品，有时也是要排斥、打击竞争对手；当切实加强监管时，还可能打舆论战。”可以说，这是份量很重、口气很严厉的“黄牌”警告，可惜“马老师”不仅视而不见，而且还公开反击周小川的观点，痛失“悬崖勒马”的历史机会窗口（马云和周小川的“隔空交锋”）。

•2017 年下半年王健林经历了生死时速，被迫甩卖国内外酒店、地产、文旅项目，断腕求生，苦不堪言。其实，在 2017 年 3 月两会上，周小川已经进行了风险提示和劝诫，“对外投资，其中也不乏有一部分是过热的情绪，投资具有盲目性，有的人也是事情做得很急，因此对外投资可能数字上增长相当快。这其中有一部分实际上跟我国对外投资的产业政策要求不符合，比如投一些体育、娱乐、俱乐部，对中国也没有太大的好处，同时在外面还引起了一些抱怨。因此，进行一定程度的政策指导，我们认为是有必要的，也是有成效的。”同样，王健林也没有足够重视，反而爆出一句“自家的钱，想怎么花就怎么花!”几个月后，王健林尝到了“过嘴瘾”的苦果。