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裁判要旨
1、未成年本身尚处幼年根本没有劳动能力，其今后的生活学习等仍需父母照料，若未成年人承担连带保证责任，会对未成年人日后的生活学习造成严重影响，不利于保护未成年人的成长，故应免除未成年人的保证责任。
2、未成年的监护人抵押未成年人名下的房屋，损害未成年人利益的，应由监护人来承担相应责任，并不能以此为由否定抵押合同效力。
案情简介
一、2011年6月28日，华夏银行天安支行与昶皓公司签定《流动资金借款合同》。当日，华夏银行天安支行又分别与上赫公司、黄恒燊、黄韵妃和温小乔签定了《最高额保证合同》，约定上赫公司、黄恒燊、黄韵妃和温小乔分别为昶皓公司上述《最高额融资合同》提供连带责任保证担保。
二、同日，华夏银行天安支行还与黄恒燊和黄韵妃（未成年，系黄恒燊之女）签订了《个人最高额抵押合同》，黄韵妃的签字由其母温小乔代签。该合同约定以黄恒燊和黄韵妃共同拥有的相关房产，为上述借款本息提供抵押担保。
三、2011年6月30日，华夏银行天安支行依约向昶皓公司发放了贷款8000万元，2012年6月30日上述贷款到期。
四、经华夏银行天安支行催收，昶皓公司未能按时归还贷款本金，其他担保人亦未履行担保责任。华夏银行天安支行向深圳中院起诉，要求昶皓公司还本付息，保证人上赫公司、黄恒燊、黄韵妃和温小乔承担连带责任，并主张对抵押物享有优先受偿权。深圳中院一审判决支持了华夏银行天安支行的诉请。
五、黄韵妃不服，上诉至广东高院，要求确免除其保证责任，确认最高额抵押合同无效，广东高院二审改判黄韵妃不必承担连带保证责任，其他判项则维持了一审判决。
六、黄韵妃仍不服，继续以最高额抵押合同无效为由，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回其再审申请。
败诉原因
本案中，黄韵妃败诉的原因在于黄韵妃虽为未成年人，但其母亲作为监护人是其法定代理人，有权代理黄韵妃从事民事活动。代理根据产生的原因不同，可以分为法定代理和意定代理，由于未成年或者不具有行为能力，或者仅具有限制民事行为能力。但不论如何，未成年人从事与其年龄智力不相称的民事活动，必须有法定代理人代为从事。根据《民法总则》第二十三条的规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的代理人为其监护人。
在本案中，黄韵妃对外签订的合同有两份，一份为最高额保证合同，一份为最高额抵押合同。对于最高额保证合同，二审法院认为：“黄韵妃本身尚处幼年根本没有劳动能力，其今后的生活学习等仍需父母照料，若判令黄韵妃对昶皓公司的债务承担连带清偿责任，则将会对黄韵妃日后的生活学习造成严重影响，不利于保护未成年人的成长”，故判令免除了其保证责任。但对于最高额抵押合同，广东高院和最高法院均认为：“即便监护人温小乔代黄韵妃签订抵押合同的行为损害了黄韵妃的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定合同效力并由合同相对人承担责任。”
故广东高院和最高法院对于抵押合同和担保合同的效力作出了不同的认定，认定抵押合同有效，而担保合同无效。黄韵妃因此败诉。
败诉教训、经验总结
1、对于父母抵押未成年子女名下的房屋是否有效，目前实务界存在不同的裁判观点。
一种观点认为，法定代理人行使代理权，应以被代理人的利益为目的。父母代理子女抵押未成年子女的房屋侵害了被代理人的利益，超出了法定代理的界限，故为无权代理，抵押行为无效。
一种观点认为，成年的监护人抵押未成年人名下的房屋，损害未成年人利益的，应由监护人来承担相应责任，并不能以此为由否定抵押合同效力。本案中，广东高院和最高法院均采纳了第二种裁判观点。本书作者认为这一裁判观点有进一步商榷的余地。
2、根据《民法总则》第三十五条规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。
监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，明确了监护人履行监护职责应当坚持有利于被监护人利益的原则，行使法定代理权代未成年子女从事民事活动，是监护人履行监护职责的重要内容之一。故子女虽幼，自有独立人格和财产权利，父母不应将子女之财产误认为自己的私有财产。父母以法定代理人的名义对外签订的抵押未成年子女名下房屋的行为，在《民法总则》实施后，极有可能被确认为无效。
3、由于抵押合同是抵押人与抵押权人之间签订的合同，抵押权人在接受抵押担保时，并不需要对抵押人支付相应的对价。故抵押合同是单务合同、无偿合同。抵押合同以及根据抵押合同设定的抵押权，对于抵押人而言是一种纯粹意义上的负担。因此，在理论上，抵押合同及抵押负担的存在对于抵押人而言，始终是一种不利益。故如果抵押人为未成年人，不管该抵押行为是否经由其法定代理人同意或者是否由其法定代理人从事，都有可能面临被法院确认无效的风险。故在与未成年人进行交易时，应当慎之又慎，防止发生不必要的风险。
相关法律规定
《民法总则》（2017年10月1日起实施）
第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
第二十一条 不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。
第二十二条 不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
第二十三条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。
《民法通则》
第十八条 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
以下为最高法院再审期间就抵押合同效力问题发表的意见：
本院认为，本案的争议焦点为：抵押合同中涉及以黄韵妃持有的“深圳市龙岗镇植物园栖湖25号别墅”份额所设立的抵押担保效力应如何认定。
首先，我国现行法律对抵押人的身份并无限制，黄韵妃系限制民事行为能力人，其母亲温小乔以监护人的身份代其签订抵押合同并不违反法律禁止性规定。
其次，《中华人民共和国民法通则》第十八条第二款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任。即便监护人温小乔代黄韵妃签订抵押合同的行为损害了黄韵妃的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定合同效力并由合同相对人承担责任。在此情况下，二审法院认定案涉抵押合同有效并无不当。此外，黄韵妃的监护人当初为获取贷款利用未成年人黄韵妃名下的财产进行抵押并出具不损害其利益的声明，在获得贷款之后又以损害未成年人利益为由主张合同无效，该抗辩理由属恶意抗辩，违背诚实信用原则，二审法院对该抗辩理由未予采纳并无不当。
以下为广东高院在二审期间就保证合同效力问题发表的意见：
关于黄韵妃作为未成年人向华夏银行天安分行出具的《最高额保证合同》是否有效的问题。经查，黄韵妃于1999年10月出生，其在2011年6月28日向华夏银行天安分行出具《最高额保证合同》时，尚不满十六周岁，属限制民事行为能力人。《中华人民共和国担保法》第七条规定：“具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人”。现有证据显示，黄韵妃年纪尚幼，不具备劳动能力，尚不具备我国法律要求的具有代为清偿债务能力的保证人主体资格，故黄韵妃向华夏银行天安分行出具的《最高额保证合同》应认定为无效。华夏银行天安分行辩称根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十四条关于“不具有完全代偿能力的法人、其他组织或者自然人，以保证人身份订立保证合同后，又以自己没有代偿能力要求免除保证责任的，人民法院不予支持”的规定，黄韵妃的上诉理由不能成立。对此，本院认为，黄韵妃名下的别墅由其父出资购买，该别墅被抵押后，黄韵妃已无其他财产，且黄韵妃本身尚处幼年根本没有劳动能力，其今后的生活学习等仍需父母照料，若判令黄韵妃对昶皓公司的债务承担连带清偿责任，则将会对黄韵妃日后的生活学习造成严重影响，不利于保护未成年人的成长，故本案应免除黄韵妃对昶皓公司的连带保证责任，本院对原审判决第（二）判项的相关内容予以纠正。案件来源：黄韵妃与华夏银行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黄恒燊、温小乔一般担保合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2014）民申字第308号]、黄韵妃与华夏银行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黄恒燊，温小乔借款担保合同纠纷二审民事判决书[广东省高级人民法院（2013）粤高法民二终字第97号]
延伸阅读：关于父母抵押未成年子女名下房屋的裁判规则
一、即使父母承诺抵押担保借款不损害未成年子女利益，抵押合同仍可被确认为无效
案例一：中国建设银行股份有限公司舟山城关支行与郭某确认合同无效纠纷一案再审民事裁定书[浙江省高级人民法院（2016）浙民申393号 ]该院认为：“案涉《最高额抵押合同》签订时，郭某系未成年人。虽然郭庆出具了声明书，承诺抵押贷款事宜不损害郭某的利益，但是，案涉《最高额抵押合同》并非为郭某个人或其所在家庭的借款等提供担保，而是为案外人浙江升宇船舶技术有限公司提供担保，难以认定该《最高额抵押合同》的签订系为‘被监护人的利益’。一旦抵押权人行使抵押权处分抵押房产，未成年人的利益必然受损。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，‘监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产’，该规定属于禁止性规定。郭某起诉主张《最高额抵押合同》无效，一、二审法院予以支持，有相应依据。”
二、父母作为共有人之一代理未成年子女抵押共有房屋，抵押合同无效
案例二：云南祥云渝农商村镇银行有限责任公司、张莉萍借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 [云南省高级人民法院（2016）云民申928号]该院认为：“2013年5月29日，赵琼仙、吕士德与商村镇银行签订《抵押合同》，约定用其四个家庭成员共有的房屋为张莉萍的贷款作抵押担保，并于同日进行抵押登记，办理了房屋他项权证和土地他项权证。但该抵押房屋的共有人吕蕊辰并未授权赵琼仙、吕士德签订《抵押合同》及办理抵押登记；而另一共有人吕某为未成年人，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定：‘监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。’以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定：‘有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。’
本案《抵押合同》违反了《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，损害未成年人吕某的利益，为无效合同。二审法院认定本案《抵押合同》无效，并根据双方的过错责任大小判决双方所应承担的责任并无不当。商村镇银行作为金融机构，在审查抵押物时明知抵押房产涉及未成年人的权益，仍与赵琼仙、吕士德签订《抵押合同》、办理抵押登记，其应为自己审查不严的行为承担相应的民事责任。
据此，商村镇银行认为其已尽到审查义务，本案《抵押合同》有效，其享有抵押权的再审申请理由均不能成立，本院均不予支持。”
案例三：王雪梅等与石林彝族自治县农村信用合作联社等金融借款合同纠纷二审民事判决书[昆明市中级人民法院（2014）昆民四终字第3号]该院认为：“关于上诉人王雪梅、夏汝洪、夏艺菲签订的《抵押合同》的效力问题。抵押房屋（宜良县匡远镇玉桥二期金桥路92号）为王雪梅、夏汝洪、夏艺菲三人共同共有，根据《中华人民共和国民法通则》第十六条‘未成年人的父母是未成年人的监护人。……’以及第十八条‘监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格’之规定，上诉人王雪梅、夏汝洪作为夏艺菲的法定监护人，对上述房屋中夏艺菲所有的财产份额负有管理和保护的责任。
本案中王雪梅、夏汝洪作为第三人为被上诉人车丽芝、刘洪昌的债务提供抵押担保，而车丽芝、刘洪昌的借款用途系‘工程周转金’，与未成年人夏艺菲的利益毫不相干，王雪梅、夏汝洪提供抵押担保的行为系为夏艺菲设置了义务，而非权利。该抵押担保行为因违反上述法律“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”禁止性规定，属于无效处分行为，《抵押合同》无效。”
三、父母抵押未成年子女的房屋构成无权代理
案例四：中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行诉唐秋荣等金融借款合同纠纷一案二审民事判决书[上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民六（商）终字第26号]该院认为：“本案中就两名未成年人唐昕芫、唐翌锴的权利，其父唐文杰是否可不经母亲陈珠同意，单方代理，将未成年人的财产为他人债务提供抵押？换言之，唐文杰代理唐昕芫、唐翌锴设定抵押权，以及在原审中代理认可在7，500万元范围内承担抵押责任，是否构成有权代理？如果是无权代理，则建行作为相对人是否能受表见代理制度的保护？
对此，本院认为，首先，为贯彻保护未成年人的意旨，处分未成年人的重大财产，原则上应由双方法定代理人共同决定，仅其中一方不具有代理权限；其次，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，法定代理人非为未成年人利益，不得处分未成年人财产。简言之，处分未成年人的重大财产，原则上应由双方法定代理人共同同意，并且必须为该未成年人的利益而为处分。
本案中，重大房产的处分，是否系法定代理人双方共同同意，尚存疑义，而且唐文杰系以两名未成年人的房产为一不相关联的企业的债务提供担保，就目前已查明的事实观察，并无任何证据证明该项处分对唐昕芫、唐翌锴可能存在何种利益。因此唐文杰代理其子女设立抵押权、以及在原审中认可在7，500万元范围内承担抵押担保责任，均属无权代理。建行明知唐昕芫、唐翌锴系未成年人，且抵押房产为重大财产，无理由受表见代理之保护，故代理行为应为无效。”
四、未成年人不能够证明抵押其房屋不是为了其利益的，抵押合同有效
案例五：南京华能南方实业开发股份有限公司与朱国平、朱丽霞等买卖合同纠纷二审民事判决书[江苏省高级人民法院（2015）苏商终字第00157号]该院认为：“朱某认为案涉抵押担保合同因签订时其系限制民事行为能力人，朱国平、朱丽霞作为监护人并非为被监护人朱某利益而签订抵押担保合同，故抵押担保合同无效，该观点不能成立。理由是：首先，‘为被监护人利益’的认定应当根据案件具体情况予以认定。本案中，朱某认为案涉抵押担保合同的签订并非为其利益，但就此未提供充分证据，根据查明事实，尚无法得出案涉抵押担保合同并非为朱某利益而签订。
第一，朱国平、朱丽霞作为朱某的父母，系朱某的监护人，也是其抚养义务人，朱某作为未成年人，生活来源一般而言主要来源于父母，朱国平的股权投资等各类收入，是朱某生活来源的资金保障。
第二，主债务人飞达板材公司从2009年即开始结欠华能公司货款未能清偿，飞达板材公司系飞达控股集团的全资子公司，朱国平作为飞达控股集团的股东及法定代表人，其与朱丽霞共同以与朱某共有的房产为前述欠款提供抵押担保，为飞达板材公司得以持续经营提供了条件，有利于作为飞达控股集团股东的朱国平的利益。
第三，案涉房屋系朱国平、朱丽霞签署合同购买，并将朱某登记为共同共有人，朱某认为购房资金来源中有一千多万元是其压岁钱，但并未就此提供证据证明。其次，在缺乏证据证明朱国平、朱丽霞并非为监护人利益而以与朱某共有房产提供抵押担保的情况下，亦难以认定华能公司知道或者应当知道案涉抵押担保合同损害朱某的利益，故案涉抵押担保合同亦不存在其他无效情形，在不动产登记机构依法登记后，华能公司已取得相应抵押权，原审判决关于案涉抵押担保合同无效、华能公司不享有相应优先受偿权的认定错误，华能公司就此提出的上诉理由成立，本院予以支持。”
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