作者 | 唐青林 李舒 张烨
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阅读提示：一房数卖是指房屋所有人就同一房屋先后与不同买受人签订房屋买卖合同，而数份买卖合同均合法有效。在此情形下，哪一个买受人有权要求优先履行买卖合同？标的房屋究竟该过户给谁？
本文引用的案例表明，一房数卖在数份买卖合同均合法有效的情况下，应当按照合同履行程度确定各买受人可请求履行合同的顺序，即原则上已经办理房屋所有权转移登记的买受人可优先要求继续履行买卖合同；数个买受人均未办理房屋所有权转移登记的，已经实际合法占有房屋的买受人优先；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
裁判要旨
一房数卖在数份买卖合同均合法有效的情况下，应当按照合同履行程度确定各买受人可请求履行合同的顺序，即原则上已经办理房屋所有权转移登记的买受人可优先要求继续履行买卖合同；
数个买受人均未办理房屋所有权转移登记的，已经实际合法占有房屋的买受人优先；
均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
案情简介
一、2015年12月24日, 李×与杨×签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨×将其所有的203号房屋出售给李×。李×按约定支付杨×定金10万元。2016年3月10日，杨×与沈×办理网签手续，将该203号房屋另行出售给沈×，沈×因此支付定金38万元，随后办理了剩余购房款的贷款审批手续，并缴纳了相关税费。
二、2016年3月21日，李×向杨×交付购房款，杨×以各种理由拒收。后李×得知杨×已将房屋另行出售的事实，遂向法院提起诉讼，请求法院判定杨×继续履行合同并协助过户、赔偿损失。
三、北京市东城区法院一审认为综合案件情况，杨×将案涉203号房屋卖予沈×且履行房屋所有权过户手续更为适宜，因此判决驳回李×的诉讼请求。
四、李×不服提起上诉，北京市二中院经审理认为，本案中李×与沈×均为合法的买受人，但沈×合同履行程度更深，最终判决驳回上诉，维持原判。
裁判要点
本案中李×与杨×及杨×与沈×签订的合同均是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，均合法有效，因此李×与沈×均为案涉203号房屋的合法买受人。二人均未办理房屋过户登记，也未实际占有房屋，但就合同的履行程度来讲，李×仅是支付了10万元的定金，而沈×支付了定金38万元，并办理了剩余购房款的贷款审批手续且缴纳了相关税费，显然沈×为履行合同所尽义务更多，即沈×履行合同的程度更深，因此，法院综合上述情况认为案涉房屋过户给沈×更为适宜，最终没有支持李×的诉讼请求。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、一房数卖中的数个买卖合同如果不存在其他法律规定的无效情形则均为有效，各买受人均为标的房屋的合法买受人，即各买受人均有权请求出卖人继续履行与自己的房屋买卖合同。
2、虽然各买受人均有权要求履行合同，但其先后顺序并不相同，从先到后依次为：已办理所有权转移登记手续的——已实际占有的——合同履行程度较深的。因此我们提醒当事人在签订房屋买卖合同之后应及时办理过户登记手续，以避免不必要的诉讼。
3、一房数卖中，排位在先的买受人请求继续履行合同，导致排位在后的买受人的房屋买卖合同不能继续履行的，买受人可以另行起诉要求出卖人赔偿损失。
相关法律法规
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十三条第一款 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十六、一房数卖中买受人的权利顺位
一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。
法院判决
本案的争议焦点为“一房二卖”，如何履行。李×分别与杨×、沈×签订了两份房屋买卖合同，该两份合同均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。
诉讼中，李×与沈×均要求杨×履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的权属转移登记手续。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条第一款规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”该指导意见解决了如何根据法律、司法解释的相关规定，在个案中适用法律的问题，故可参照。
本案中，将李×与沈×的履行合同情况相比，李×向杨×支付了定金10万元；沈×通过我爱我家公司居间向杨×支付定金38万元，办理了剩余购房款的贷款审批手续，缴纳了相关税费，并与杨×办理了网签手续。相比而言，李×与沈×同为合法的买受人，沈×支付了更多的专用性投资，合同履行程度更深。因此，原审法院确定杨×与沈×的房屋买卖合同优先履行，并指出杨×与李×的房屋买卖合同纠纷可通过合法途径另行解决，符合利益衡量的原则和维护交易秩序的价值取向，本院予以维持。综上所述，李×的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。
案件来源：李×与杨×房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第二中级人民法院(2016)京02民终6340号]。
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