作者 | 唐青林 李舒 张烨（北京重大疑难案件律师团队）
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阅读提示：近年来，受购房资格、贷款条件、户籍限制、购房政策等条件限制的影响，借名买房的现象越来越多。所谓“借名买房”是指房屋的实际出资人（即借名人）借用他人（即出名人）名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。虽然现实生活中的借名买房通常发生在熟人和亲属之间，但出名人突然反悔，依据房产证明主张自己对房屋的所有权、拒绝协助借名人办理过户手续的情况也时常发生，那么此种情况下借名人该如何维护自己的合法权益呢？
裁判要旨
借名买房中出名人违反约定不配合借名人办理过户手续的，借名人可以向法院提起合同之诉，要求对方继续履行合同义务。如果借名人直接起诉请求法院判定案涉房屋归借名人所有，法院将不予支持。
案情简介
一、2000年12月30日，张华夏以成爱新的名义按揭购买了案涉302号房屋。2001年张华夏与成爱新签订《协议书》，写明张华夏用成爱新的名义购买302号房屋，在贷款还清之时，成爱新将所有权过户给张华夏。2002年，该房屋所有权证登记到成爱新名下，房屋所有权证由张华夏保存。
二、2010年，成爱新谎称房屋所有权证丢失，骗补了新证，随后于2011年2月14日将诉争房屋卖给了霍春雷，并于同年3月15日将该房屋过户。
三、张华夏向法院起诉，请求法院判定成爱新、霍春雷签订的房屋买卖合同无效，并判令302号房屋归张华夏所有，成爱新、霍春雷协助将诉争房屋过户至张华夏名下。
四、一审法院经审理判决：1、成爱新、霍春雷签订的房屋买卖合同无效，2、霍春雷名下的302号房屋归张华夏所有，3、成爱新、霍春雷协助将诉争房屋过户至张华夏名下。
五、霍春雷不服提起上诉，二审法院判决撤销一审法院第二项判决，维持一审其他判决。
裁判要点
首先，根据合同法中关于合同双方当事人应当全面履行合同义务的规定，只要合同系双方当事人的真实意思表示，并且不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同就有拘束力，当事人均应按照合同内容全面履行自己的义务。
其次，根据物权法的相关规定，物权的设立、变更均应严格依照法律的规定，因此，双方当事人签订以转让物权为内容的合同，合同生效并不意味着物权同时变更，即借名买房合同虽然生效，当事人也不能以该合同为依据直接主张房屋归借名人所有。
本案中，张华夏与成爱新之间存在一个借名购房的约定，该约定属于双方当事人正真实的意思表示，且并不存在违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，应受法律保护。张华夏要求成爱新协助过户其实是要求成爱新履行合同约定的义务，因此法院对该项诉讼请求予以支持。但依据借名购房协议法院仅能判定当事人之间存在债权债务关系，但对房屋所有权的归属不能确认，因此二审法院最终撤销了一审法院确认302号房屋归张华夏所有的判决。
实务经验总结
1、借名买房需要以出名人名义登记房屋所有权，存在较大风险，例如：如果出名人隐瞒事实出卖该房屋，买受人很可能善意取得房屋所有权。
因此，实践中应当尽量避免借名买房，确有必要借名买房的，应当谨慎选择出名人，并签订书面借名买房协议，明确约定双方的权利义务以及违约责任的承担，以避免不必要的麻烦。
2、借名买房合同应当明确写明双方的权利义务，特别是应明确约定房屋的实际所有权归属以及出名人协助借名人办理过户登记的义务。
3、 借名买房出现出名人违反合同约定不配合过户的情况，借名人应向法院提起合同之诉，主张出名人履行合同约定的协助过户义务，而不能直接诉请法院判决房屋归自己所有。
相关法律规定
《合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物权法》
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）
第十五条第一款 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
法院判决
本院对当事人的诸项请求做出如下认定：
第一，关于张华夏要求确认成爱新、霍春雷于2011年2月14日签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》均无效的诉讼请求，本院认为，虽张华夏与成爱新之间借名购房的约定属于二人之间的约定，不得对抗善意第三人，但经审查，难以认定霍春雷系善意购房人。成爱新与霍春雷的交易恶意串×的行为已经损害了张华夏的合法权益，故原审法院确认上述《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》无效，该认定结果正确，本院予以维持。
第二，关于张华夏要求成爱新、霍春雷协助其将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，首先，成爱新、霍春雷之间的买卖合同应属无效，且霍春雷在购房中并非善意，亦未支付全部购房款，不构成善意取得，故霍春雷应当将诉争房屋过户回成爱新名下。其次，根据相关法律规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。故根据张华夏与成爱新之间借名购房的约定，张华夏有权主张成爱新在取回诉争房屋所有权之后将诉争房屋过户至张华夏名下。原审法院判令成爱新、霍春雷协助张华夏将诉争房屋过户至其名下，无明显不妥，本院予以维持。
第三，关于张华夏要求判令诉争房屋归其所有的诉讼请求，因张华夏与成爱新之间借名购房的约定确定的是双方之间的债权债务关系，故张华夏径直主张其享有诉争房屋的所有权，本院难以确认。原审法院对张华夏的该项请求予以支持，欠缺法律依据，本院予以更正。
案件来源：北京市第二中级人民法院民事判决书[（2012）二中民终字第13642号]。
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