来源 | 民商事裁判规则
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阅读提示：农村村民对在宅基地上建造的房屋有自由处分的权利，但依据“房地一体”的原则，对农村房屋的处分也就等于宅基地使用权的转让，而我国法律规定宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得，因此，如果村民将房屋卖与本集体经济组织成员以外的人，房屋买卖合同将可能因违反法律法规的强制性规定而被无效。值得注意的是，“集体经济组织的成员资格”并不等同于户籍所在地，买房人事先将户口迁入房屋所在地也未必成为集体经济组织成员，房屋买卖合同可能依然无效。
裁判要旨
“集体经济组织的成员资格”并不等同于户籍所在地，只要买方未被认定为集体经济组织成员，即便买受人将户口迁入房屋所在地，该房屋买卖合同仍属无效。
案情简介
一、2000年10月18日，高淑珍与张宏利签订买卖协议，约定高淑珍将其名下位于南街村的案涉房屋出卖给张宏利，价款为10万元，该房屋占地性质为集体土地。
二、2006年4月5日，张宏利又将案涉房屋出卖给侯建国。经查，侯建国及其家人的户籍于2003年7月迁至南街村，侯建国支付全部房款后居住该房屋至今。
三、2010年，高淑珍将张宏利诉至法院，要求确认其与张宏利签订的买卖协议无效，该案经北京市房山区法院审理最终判决支持了高淑珍的诉讼请求。2015年7月，高淑珍再次向法院起诉，要求确认张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。
四、北京市房山区法院一审认为，虽然侯建国及其家人的户籍已于2003年7月迁至南街村，但经法院调查，1982年前户口迁入南街村的村民才属于南街村集体经济组织成员，因此，法院认定侯建国自签订合同之日起至今均非南街村集体经济组织成员，判决张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。
五、侯建国上诉至北京市二中院，法院二审判决驳回上诉，维持原判。侯建国仍不服，向北京市高院申请再审，北京市高院最终裁定驳回再审申请。
裁判要点
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。而依据物权法中的房地一体原则，农村村民处分房屋也相当于对房屋占地的处分，因此，农村村民将房屋出卖给非该集体经济组织成员的个人的房屋买卖合同应属无效。
农村集体经济组织源于农村生产队，即现在的农业生产合作社。目前，我国法律尚未对“农村集体经济组织成员”的迁入政策或法定程序给出具体统一的解释，但可以明确的是，集体经济组织成员不完全等于户口所在地为该地区的成员。本案中买受人侯建国在取得标的房屋后将户口迁入房屋所在地，这一行为并不能使其成为南街村集体经济组织成员，因此，法院最终判决认定张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。
实务经验总结
1、一般来说，不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同会被法院认定为无效合同，而由于当前我国法律尚未对“农村集体经济组织成员”的迁入政策或法定程序给出具体统一的解释，各地农村集体经济组织成员身份认定依然受当地乡规民约、传统观念和历史习惯等因素影响，存在较大差异，因此村民在购买其他集体经济组织成员的房屋时应当充分了解该村对农村集体经济组织成员身份认定的相关规定。
2、不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同在特殊情况下也会被认定有效，主要是以下两种情形：一是虽然买房人签订房屋买卖合同时非该集体经济的成员，但后来取得该集体经济组织成员资格，一般认定合同有效；二是买房人虽非该集体经济组织成员，但其配偶属于该集体经济组织成员，一般认定合同有效，这种情况下转让行为一般应得到村集体同意。
相关法律法规
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
五、关于物权纠纷案件的审理
（一）关于农村房屋买卖问题
19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
《房屋登记办法》
第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
法院判决
本院经审查认为：本案诉争的房屋之前由被申请人高淑珍出卖给张宏利，而后张宏利又出卖给申请人侯建国。高淑珍与张宏利之间签订的《买卖协议》经房山法院（2010）房民初字第11189号判决确认无效。
本案原审认定，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。张宏利非本集体经济组织成员，因此张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。侯建国称其户籍于2003年7月7日自房山区大峪沟村迁到南街村，其本人及妻子、子女户籍均登记在争议院落并在争议院落居住，称其属于南街村村民，且为农民户口，有权利购买10号院。但是南街村委会出具的证明以及城关街道办事处出具的证明中均明确载明，侯建国及家属均不是南街村集体经济组织成员。经原审法院向南街村村委会调查，南街村村委会称1982年前户口迁入南街村的属于南街村集体经济组织成员，侯建国及家人的户口均系1982年后迁入南街村，故侯建国及家人不属于南街村集体经济组织成员，亦不享受南街村集体经济组织成员过年过节的分红、福利等待遇。
在上述调查的基础上原审认定侯建国非南街村集体经济组织成员无不当之处，并据此确认张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效也无不妥。
案件来源：侯建国申请房屋买卖合同纠纷申诉申请一案[北京市高级人民法院（2016）京民申3130号]
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