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外地居民王先生想买一块宅基地建房，跟东莞市沙田镇跟一家村民签订了转让土地使用权协议书，还找了一家律师事务所来做见证。没想到报建手续办不下来，部分转让款未能退回。王先生遂将这家村民及律师事务所告上法庭。
2018年6月，东莞市第二人民法院审结此案，判令黄阿婆家向王先生退还转让款10万元及其利息;支付占用土地转让费128万元期间的利息;上述律师事务所对黄阿婆家的上述债务承担补充清偿责任。
判决下达后，各方均无上诉。日前，该判决已生效。
承办本案的东莞市第二人民法院沙田法庭副庭长林健华法官称：律师见证是指律师应客户的申请，根据见证律师本人亲身所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动。
根据《律师见证业务工作细则》规定，承办律师在出具《律师见证书》前，应先对客户所要求见证的事项是否合法等内容进行审查。作为提供法律服务的机构，律师事务所如果明知事项违法，还进行见证并出具律师见证书，显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符，未能尽到合理的注意义务，存在重大过失，应当对客户承当相应的赔偿责任。（南方报业传媒集团南方+客户端）
无独有偶，《最高人民法院公报》2005年第10期(总第108期)：王保富诉三信律师所财产损害赔偿纠纷案中也有类似判决：
裁判摘要“根据《律师法》第49条第1款的规定，经律师见证的遗嘱因不符合法律规定的形式要件被确认无效，致使遗嘱受益人蒙受经济损失的，律师所在的律师事务所应当承担过错赔偿责任。”
总结：律师对客户服务需求应做出专业判断和建议，而不是仅仅按照客户简单的理解进行，由此给客户造成损失的，律所将承担过错责任，即专业的人做出不专业的事情付出的代价!
下面是本案的裁判要点和裁判文书全文
裁判要旨
律师见证是指律师应客户的申请，根据见证律师本人亲身所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动。
根据《律师见证业务工作细则》规定，承办律师在出具《律师见证书》前，应先对客户所要求见证的事项是否合法等内容进行审查。作为提供法律服务的机构，律师事务所如果明知事项违法，还进行见证并出具律师见证书，显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符，未能尽到合理的注意义务，存在重大过失，应当对客户承当相应的赔偿责任。
广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤1972民初6145号
原告：王景。
委托诉讼代理人：曹茂华，北京市盈科(深圳)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵小龙，北京市盈科(深圳)律师事务所律师。
被告：黄银欢(曾用名：王艮欢、王银欢)。
被告：王锦伟。
两被告共同委托诉讼代理人：王建新，系其儿子。
被告：王建新。
被告：广东迎君律师事务所。住所地：广东省东莞市虎门镇金龙路与港口路交汇处工贸大厦A座五楼。统一社会信用代码：31440000055311922G。
法定代表人：周迎军，系该所主任。
委托诉讼代理人：谭奕勇，广东迎君律师事务所律师。
原告王景与被告黄银欢、王锦伟、王建新、广东迎君律师事务所(下称迎君律所)合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王景的委托诉讼代理人曹茂华，被告黄银欢、王锦伟、王建新，被告迎君律所的委托诉讼代理人谭奕勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王景向本院提出诉讼请求：1.四被告向原告退还定金100,000元及相应利息(从起诉之日起按年利率6%的标准计算至实际还清之日止);2.四被告向原告支付资金占用费59,000元(以占用数额1,280,000元为基数，按年利率6%的标准从2017年6月13日起计至2018年6月13日止);3.四被告向原告支付赔偿金256,000元;4.四被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告王景与被告黄银欢、王锦伟、王建新签订《土地使用权转让协议书》约定甲方(被告黄银欢、王锦伟、王建新)将自己拥有的土地使用权出让给原告，土地位于东莞市××镇××沙村，集体土地建设用地土地证：000xxxx号字【1988】第190014070xxxx号，面积为120平方米。土地转让款总价款为1,580,000元，签订协议时支付1,280,000元，余款300,000元在甲方报建完成时付清，合同第六条约定因甲方的原因不能报建的，甲方需双倍返还乙方已付的款项。在合同的第八条约定合同需经过律师见证后生效。为了合同能够履行，原告分期向被告王锦伟支付了1,280,000元，其中定金150,000元，被告王锦伟向原告出具收据。2017年6月7日被告王锦伟联系了被告迎君律所对合同进行合法性的审查与见证。在被告迎君律所确定为合法有效的合同后，原告与被告黄银欢、王锦伟、王建新签订《土地使用权转让协议书》，并由被告迎君律所出具了《律师见证书》。合同签订后，原告准备在土地上建造房屋，但各被告一直以不能办理土地转让手续为由，拒绝办理相关手续，以致原告购地建造房屋的目的完全落空。后来，原告要求四被告按照双方所签合同，退还原告所交款项并承担赔偿责任，但四被告予以拒绝。直到原告起诉之日止，四被告仅仅退还原告部分款项。原告认为被告黄银欢、王锦伟、王建新明知转让的土地是一块无法报建的土地，欺瞒真相仍然转让，被告迎君律所作为专业的法律服务机构，对协议进行了见证，违反了《律师见证业务工作细则》第10条、第18条的规定，见证业务应遵循“坚持以事实为根据，以法律为准绳”的原则;承办律师在出具《律师见证书》前应先审查“客户所要求见证的事项是否合法”等主要内容。四被告的行为对交易无法履行存在过错，应当对原告承担损害赔偿责任。根据《土地使用权转让协议书》第8条的约定，四被告应当双倍返还已付款即2,560,000元，原告自愿放弃按照已付款的百分之二十计算，即256,000元。因四被告不愿协商解决返还土地转让款及赔偿责任承担问题。原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。
被告黄银欢、王锦伟、王建新辩称，一、被告黄银欢、王锦伟、王建新不同意退还定金100,000元。三被告一共收取了原告1,280,000元，已经向原告退还了1,150,000元，剩余的130,000元三被告也已支付给了负责办理报建手续的雷昌海。报建的人员与原告是一伙的，故三被告不应归还该款项。二、三被告不同意支付利息，该利息计算错误，应该计算至2018年4月，因为三被告早于2018年4月已经将钱退还原告了。三、无法过户的原因不在于三被告，且合同仅约定退还本金1,280,000元;四、三被告没有违约，故无需赔偿原告额外的款项。
被告迎君律所辩称，一、被告迎君律所不是涉案《土地使用权转让协议书》的当事人，涉案款项也不是由被告迎君律所收取的，故迎君律所不是本案的适格被告。原告请求被告迎君律所承担责任没有事实和法律依据。二、原告于2017年4月26日已与其他三被告洽谈土地使用权转让事宜，其早已知悉涉案土地的相关情况。在2017年6月7日签订涉案协议书时，被告迎君律所已向原告及其余三被告明确说明其仅对涉案协议书中双方签订的意思表示的真实性、自愿性进行见证，不对见证事项的合法性和有效性承担法律责任。原告与其他三被告均表示同意后，被告迎君律所才进行见证，故被告迎君律所进行见证没有过错。三、如涉案协议是有效的，根据协议书的约定，在不能办理报建的情况下，涉案协议书的甲方即其他三被告只需退还原告1,280,000元，无需承担其他责任;如涉案的协议书是无效的，根据相关法律规定，涉案协议书的甲、乙双方也仅是相互返还款项、恢复原状。综上，被告迎君律所认为原告不应将迎君律所作为被告，原告请求支付占用费、赔偿金也没有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄银欢，曾用名王艮欢、王银欢，系位于东莞市××镇××沙村土地证号为东府集建总字第000xxxx号字(1988)第190014070xxxx号集体土地的使用权人，土地用途为住宅，被告王锦伟、王建新分别系黄银欢的配偶与儿子。原告王景与被告黄银欢、王锦伟、王建新于2017年6月7日签订了一份《土地使用权转让协议书》，约定三被告将其拥有的上述面积为120平方米的土地使用权的土地转让给原告使用，土地转让款总价款为1,580,000元，签订协议时支付1,280,000元，余款300,000元在三被告完成报建时付清，若因三被告的原因不能报建的，三被告需双倍返还原告已付的款项。被告迎君律所对上述《土地使用权转让协议书》进行见证，并约定合同需经过律师见证后生效。
协议签订前，原告王景向被告黄银欢、王锦伟、王建新支付了定金150,000元。2017年6月13日，原告王景又向三被告支付了1,130,000元，合计1,280,000元。被告黄银欢于同日向案外人雷昌海支付了报建费130,000元。因无法办理报建手续，被告黄银欢、王锦伟、王建新于2018年4月12日向原告王景退还了1,150,000元，原告王景在庭审中确认三被告以现金方式退还了30,000元，尚欠100,000元未退还。三被告以其已经支付报建费130,000元给案外人雷昌海且原告与案外人雷昌海是一伙的为由拒绝退还剩余的100,000元。
又查，被告迎君律所在对原告王景与被告黄银欢、王锦伟、王建新所签订的《土地使用权转让协议书》进行见证前曾对双方人员进行谈话，明确只对上述协议书中签名的真实性进行见证，不对其他事项的合法性、有效性承担责任。被告迎君律所收取了由案外人雷昌海支付的见证费2,000元。
本院认为，本案为合同纠纷。原告王景与被告黄银欢、王锦伟、王建新所签订的《土地使用权转让协议书》中所转让的是宅基地使用权，宅基地使用权是指依法审批由农村集体经济组织分配给其成员，用于建造住宅及从事一般生产劳动的，没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地的所有权属于集体，分配的本村村民只享有宅用地使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租，而城镇居民更不得到农村购买宅基地。原告王景并非涉案转让土地所属的集体村民，其与三被告所签订的《土地使用权转让协议书》应属无效。本案的争议焦点为：一、原告要求被告黄银欢、王锦伟、王建新退还定金及相应利息是否合法;二、原告要求被告黄银欢、王锦伟、王建新支付占用土地转让款期间的占用费是否合法;三、原告诉请的赔偿金是否合法;四、被告迎君律所应否承担赔偿责任。
关于焦点一，因原告王景与被告黄银欢、王锦伟、王建新所签订的《土地使用权转让协议书》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的财产，应当互相返还，故被告黄银欢、王锦伟、王建新收取原告王景涉案土地转让款1,280,000元没有法律依据，应当予以返还，结合双方确认已退还了转让款1,180,000元，即三被告还需退还余款100,000元，但三被告以其已经支付报建费130,000元给案外人雷昌海且原告与案外人雷昌海是一伙的为由拒绝退还剩余的100,000元，因三被告无证据证明案外人雷昌海与原告存在委托代理关系或者其他关系，依法应承担举证不能的不利后果，本院对三被告的上述主张不予采纳，若三被告认为案外人雷昌海侵害其合法权益，三被告可另案向案外人雷昌海主张权利。另，原告王景诉请的利息属于法定孳息，属于合同无效后返还的财产范围，被告黄银欢、王锦伟、王建新应以100,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准向原告王景支付相应的利息，从起诉之日即2018年5月11日起付至全部款项付清之日止。
关于焦点二，原告王景诉请的资金占用费实为占用土地转让款期间的利息，属于法定孳息，也应在合同无效后一并返还。结合本院已查明的收退款时间以及原告主张的起算时间，被告黄银欢、王锦伟、王建新应以1,280,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准向原告王景支付占用土地转让款期间的利息，从2017年6月13日起付至2018年4月12日止。原告主张超出部分于法无据，本院对超出部分予以驳回。
关于焦点三，因涉案的《土地使用权转让协议书》无效，双方约定的赔偿金亦属无效的合同条款，现原告要求三被告支付赔偿金256,000元于法无据，本院对该请求予以驳回。
关于焦点四，律师见证是指律师应客户的申请，根据见证律师本人亲身所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动。根据《律师见证业务工作细则》第十八条的规定，承办律师在出具《律师见证书》前应先对客户所要求见证的事项是否合法等内容进行审查。本案中，被告迎君律所作为提供法律服务的机构，在见证原告王景与被告黄银欢、王锦伟、王建新关于涉案土地使用权转让的过程中，未严格审查转让协议的效力，在转让行为明显违法的情况下仍约定经律师见证后生效的条款，并以此而出具了相应的律师见证书，显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符，未能尽到合理的注意义务，存在重大过失。原告王景作为一个缺乏法律知识的普通人，其作出受让涉案土地使用权的决策在一定程度上是基于对被告迎君律所见证意见的合理信赖，故被告迎君律所的过失与原告王景所受到侵害之间存在一定的因果关系。被告迎君律所以其在见证前已对原、被告各方进行谈话，明确只对双方当事人的签名真实性进行见证而主张免责违反《律师见证业务工作细则》的上述规定，应属无效，本院对该主张不予采纳。
如焦点一、二所述，被告黄银欢、王锦伟、王建新负有返还转让款及相关孳息的义务;而被告迎君律所则因自己在见证行为中存在过错，致使原告对受让涉案土地使用权产生错误信赖，造成侵权，存在侵权赔偿责任。又因迎君律所作出的见证书仅为原告王景产生错误认识作出购买决定的间接原因，原告王景自身没有对农村宅基地转让问题充分注意也是原因之一。故原告王景的损失应先由被告黄银欢、王锦伟、王建新承担，迎君律所为间接责任人，仅应在被告黄银欢、王锦伟、王建新不能支付本案判决确定的款项的情况下承担补充清偿责任。原告王景诉请被告迎君律所承担连带责任于法无据，本院对该请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款及第三款的规定，判决如下：
一、限被告黄银欢、王锦伟、王建新于本判决生效之日起三日内向原告王景退还土地转让款100,000元及利息(以100,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2018年5月11日起付至全部款项付清之日止);
二、限被告黄银欢、王锦伟、王建新于本判决生效之日起三日内向原告王景支付占用土地转让费期间的利息(以1,280,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2017年6月13日起付至2018年4月12日止);
三、被告广东迎君律师事务所对被告黄银欢、王锦伟、王建新的上述债务承担补充清偿责任;
四、驳回原告王景的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3,762.5元，由原告王景承担2,112.5元，四被告共同承担1,650元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 林健华
二〇一八年六月二十日
书记员 梁秀惠
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