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来源 | 广州王幼柏律师（授权法律一讲堂发布）
作者 | 王幼柏律师广东天穗律师事务所高级合伙人暨婚姻家事委主任
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房产分割是离婚案件中非常常见的问题，也是老百姓和专业人士普遍关心的问题。本律师从我国《婚姻法》出发，结合司法实践，分别从父母出资购房、婚前和婚后购房、恋爱或同居期间购房、继承或赠与房产、借他人名义购房和家庭成员共同建房等六个方面解读离婚时房产的处理方法和实务难点突破。
为了便于大家理解，下文我把恋爱或同居期间购房的不同情形共分为五类，逐一给大家解析：
1、一方出资，房屋产权只登记在出资方一人名下，双方分手时，房产如何分割？
王幼柏律师解答：如果双方没有相反的约定，该房产应当认定为出资方即房产登记一方的个人财产，分手时另一方无权分割该房产。
实务难点突破：有朋友经常会问到以下几种情形如何处理的问题：
①如果另一方没有出资购房，但出资装修了，该类型房产能否作为共同财产分割？
本律师认为，该类型房产不能作为共同财产分割，依然属于出资方的个人财产。因为另一方出资装修的行为，是对该不动产的添附行为，根据民法和物权法的相关规定，添附行为不会导致不动产的所有权性质发生改变。因此，该类型房产不能作为共同财产分割。如果最终双方分手，由于存在另一方出资装修的事实，房产登记一方作为受益人，没有法律根据取得利益，而出资装修一方受到损失，且两者具有因果关系，故房产登记一方取得的利益构成不当得利。因此，房产登记一方应当把装修款返还给出资装修一方。
②该类型房产，如果双方书面协议约定房产归双方所有或者非出资方所有，双方分手时，房产能否按照约定分割？
本律师认为，该类型房产不能按照双方约定进行分割，房产登记一方可以行使任意撤销权，撤销协议中的约定。
《婚姻法解释（三）》第六条规定：“婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
因此，根据《合同法》第一百八十六条的规定，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不能任意撤销外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
所以，只要房产没有变更登记过户，房产登记一方都可以撤销协议中的约定。
2、一方出资，房屋产权登记在另一方名下，双方分手时，房产如何分割？
王幼柏律师解答：在司法实践中，此类纠纷会着重考察双方是恋爱买房还是同居购房及购房的目的。一般情况下，此类房产的处理分为以下几种情形：
①如果双方没有结婚的目的，仅属于恋爱型购房，那一方出资给另一方购房的行为只能算是普通的债权债务关系。恋爱关系终止时，出资方可要求另一方退还支付的全部购房款；
②如果双方是以结婚为目的恋爱或者同居，且一方出资买房并登记在另一方名下属于其真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效的赠与行为（有些法院认为属于彩礼）。该赠与行为是附解除条件的民事行为，即将双方不结婚作为赠与行为失去法律效力的依据。如果双方分手，导致无法结婚，赠与行为就失去了法律效力，出资方有权要求对方返还全部购房款（备注：大部分法院支持返还全部购房款，个别法院还支持返还房产）；
③如果两人未办理结婚手续，但长期共同生活，有些法院会认为，双方之间的财物状况通常会混同，在同居期间购得的房产也属于双方的共同财产，按共同共有的规则处理；有的法院则认为，同居毕竟不是夫妻关系，缺乏共同共有的法律基础，应当按照按份共有的规则处理。
实务难点突破：
如果一方出资购房，尽管房屋产权登记在另一方，但双方签订有书面协议约定房产属于出资方个人所有，该类型房产如何分割？
本律师认为，该类型房产属于出资方的个人财产。
《物权法》以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、当事人的真实意思保留等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法依理应当给予法律保护的事实物权。
《物权法》第二十八条至第三十条亦有类似的规定。在日常生活领域，存在大量由一方签订购房合同，而将房屋产权登记在另一方名下的情形，但实际上双方之间有另行约定，此种约定充分体现了双方的真实意愿，系双方意思自治的结果，应当受到法律的尊重和保护。
因此，如果一方出资购房，尽管房屋产权登记在另一方，但双方签订有书面协议约定房产属于出资方个人所有，从而排除了登记方的房屋所有权，该约定合法有效，如果出资方提起所有权确认之诉，对其要求房屋产权归其所有的诉请，法院应当予以支持。
3、一方出资，房屋产权登记在双方名下，双方分手时，房产如何分割？
王幼柏律师解答：如果恋爱或者同居期间，一方出资，房屋产权登记在双方名下，从我国不动产物权以登记为准的角度分析，则双方在该房屋所有权上就是共有关系，房产属于双方共有。由于两人尚未结婚，不构成婚姻家庭关系，根据《物权法》第一百零三条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”
因此，在两人事先没有约定房子是共同共有还是按份共有的情况下，应当属于按份共有。当双方分手即共有关系终止时，对共有财产的分割，一般法院按照以下两方面考虑：
一是如果双方有协议的，首先按协议处理；
二是如果双方没有协议的，在房产的具体分割上，应根据双方对取得房产贡献的大小，主要是出资额来决定各自份额，同时适当考虑照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，确定房屋的产权归属为一方所有，并由取得产权的一方给予对方相应的补偿金。补偿金额的多少，法院有一定的自由裁量权，各地法院在判决中可能有所偏差。
上海市高级人民法院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条规定：“恋爱期间共同购房一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理:从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额般以10％～30％的份额为宜。”
实务难点突破：既然房产登记在双方名下，能否认为是出资方将房产的一半赠与另一方？
现实生活中，恋人在恋爱期间，为了增进感情，相互赠送礼物是很正常的现象。而为了结婚，一方出资购房登记在对方名下或者双方名下，现实生活中也不少见。
《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。如果赠与的是动产，把动产交付于受赠人占有即权利转移完成，不能主张撤销；而房产属于不动产，如果出资人即受赠人经依法登记，把房产登记为两个人名字，即发生物权转移的法律后果，亦不可再主张撤销。
所以，很多人于是认为，非出资方应该取得一半的产权份额或者补偿。
其实此观点是不合适的，因为：其一，对于绝大多数人而言，买房花费巨大，甚至需要借贷。在恋爱或者同居期间一方出资买房，将房屋产权登记在双方名下，其真实意思是以结婚共同生活为目的，所以一方愿意将房屋产权登记在双方名下，决不是把房产的一半赠与给另一方。现双方分手，出资方赠与的目的落空，在此情况下，不宜认定为出资方将房产的一半赠与给另一方；
其二，前已述及，恋爱同居关系不属于家庭关系，所以房产应当属于按份共有。
《物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”如果按照该条规定，出资方是完全出资，而另一方没有出资，是不是意味着非出资方无权分割房产呢？
如果这样，就无疑等于否认非出资方享有的物权，就走向了另一个极端，是有违公平公正的；但若均等分割，对于全部出资一方也不公平。
因此，在具体分割时，法院一般会重点考虑双方的出资额，倾斜照顾出资方的利益而确定各自的份额，并适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，确定房屋的所有权归属为一方所有，并由一方给予对方适当的补偿。
4、双方出资，房屋产权登记在一方名下，双方分手时，房产如何分割？
王幼柏律师解答：恋爱或者同居期间，双方出资，房产证上写了一方的名字，分手时房产如何分割，因为案由不同，或者法院不同，可能判决结果有所不同。一般来讲，此类房产的处理方法分为以下几种情况：
①如果双方有协议，一般是按照协议的约定分割；
②如果双方没有协议，法院可能会按照双方共有处理，也可能会认定为另一方的出资为借款，甚至可能按照婚约或者附条件的赠与的规则处理。
实务难点突破：
此类房屋的处理方法不尽相同，法院考虑的因素到底有哪些？作为出资方，如何选择合适的案由维护自己的合法权益？
法院对于此类房屋的所有权归属的处理不尽相同，考虑的因素主要有：
①看看双方是否有协议。如果双方有协议，一般法院会按照协议约定处理。比如：约定一方出资方为借款，如果双方分手后，另一方就可以取得房产所有人，但同时要返还该笔借款；约定房产为双方共同共有或者按份共有，如果双方分手后，法院会按照共有的规则处理；
②如果双方没有协议，此时看原告方以什么案由起诉。如果以婚约财产纠纷或者借款合同纠纷的案由起诉，法院一般会判决登记方向非登记方返还出资，但非出资方对房屋的增值部分不享有权益；如果以共有物分割纠纷或者同居析产纠纷的案由起诉，法院一般会判决房产归登记方所有，同时给予非登记方一定的补偿，非登记方一般对房屋的增值部分享有权益。
作为出资方，如何选择合适的案由维护自己的合法权益，本律师认为：
①要遵循客观事实。比如双方已经有协议约定，此时一般要遵循协议的原意选择案由，约定是借款，就以借款合同纠纷案由起诉；约定是共有，就以共有物分割纠纷案由起诉；
②结合案情，选择最有利于自己的案由。比如，购房时，双方都有共同所有或者按份所有的意思表示，此时如果有证据，我们在选择案由时，应当选择共有物分割纠纷或者同居析产纠纷的案由起诉，而非婚约财产纠纷。因为婚姻财产纠纷，非出资方对房屋的增值部分不享有权益，在如今房价不断上涨的情况下，尤其是北上广深等发达地区，主张和不主张房产增值部分的权益，补偿的结果可能非常悬殊。此时，选择就显得非常重要。因此，我反复强调，复杂的婚姻家事财产纠纷案件，建议广大朋友选择委托专业律师处理。
5、双方出资，房屋产权登记在双方名下，分手时，房产如何分割？
王幼柏律师解答：该类型房产应该属于双方共有，法院对于此类房屋的所有权归属并无争议，审理重点在于如何确定双方之间的共有份额。如果双方有协议，一般按照协议的约定处理；如果双方无协议，一般会按照双方出资额的多少来确定各自的份额。
实务难点突破：
双方恋爱或同居期间共同出资买房，产权登记在双方名下，分手后都想自己取得房屋的产权，该如何处理？
这里需要解决两个问题：一确定双方份额的问题；二是房屋产权判决归谁，由谁给谁补偿的问题。
首先如何确定双方份额的问题：
①如果双方有协议约定份额，或者双方在房屋产权证登记了份额，那就按照该份额分割；
②如果双方在房屋产权上登记为共同所有，则法院处理的结果会出现不同。
有法院认为：“双方在恋爱期间购买涉案房屋并登记在双方名下，且明确登记双方占有份额性质为共同共有，具有共同出资购房的共同拥有的意思表示。双方对财产的出资责任、所有权比例等并无明确约定，均是基于共同取得、共同占有和使用的目的，属于共同共有。双方出资不对等的情况，应当视为双方在出资购买房产时出资多的一方向出资少的一方的赠与，在析产处理上应当认定为各方占有房屋50%权益。”【案号：(2013)穗中法民五终字第2505号，审理法院：广东省广州市中级人民法院】有法院认为：“双方当事人在恋爱同居期间共同出资购置房屋的，在分割房屋时既不能按照夫妻共同财产进行平均分割，亦不能仅凭房产证确定的共同共有性质等额均分，而应根据共有人对共有财产的实际出资情况进行分配。”【案号：（2011）湛中法民一终字第199号，审理法院：广东省湛江市中级人民法院】
③如果双方在房产登记时没有约定房屋共有性质的，应认定为按份共有。因为根据《物权法》规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，此时双方一般按照出资额比例享有份额。
其次是房屋产权判决归谁，由谁给谁补偿的问题：
①一般法院会考虑谁出资比例高、有无实际履行支付补偿款的能力、房屋现在谁居住、有贷款谁偿还等情况综合判决房屋的归属；
②一般是由取得房屋产权的一方补偿另一方。确定补偿款的数额首先看看双方是否能够协商一致，可以协商则按照双方认可的金额补偿；如果达不成一致意见，如果双方同意竞价，亦可以通过竞价取得房屋产权，由出价高者取得产权，按照出价确定最终补偿款补偿对方；如果达不成一致意见，又不同意竞价，则由评估机构进行评估，按照评估价计算取得房产者补偿另一方的折价款。
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