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最高院裁判观点：不动产登记介质的内容和形式不合法可能影响物权登记的效力
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来源 | 法门囚徒
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案例索引：《甘肃广盛房地产开发有限公司、吴兆荣再审案》【（2020）最高法民再57号】
一、物权法第一百八十七条规定：“不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”根据已查明的事实，吴兆荣与黄培胜于2017年1月12日到民勤县不动产登记事务中心办理登记，该登记机构工作人员在《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》中黄培胜12-115-A-（9-10）一栏载明：“抵吴兆荣2017.1.12”。吴兆荣据此主张其就案涉房产的抵押权已完成登记。物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《不动产登记暂行条例》第九条规定：“不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。”第八条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。”由此可知，《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》不是民勤县不动产登记事务中心的不动产登记簿，在形式和内容上均不符合规定，不是合法有效的登记介质，民勤县不动产登记事务中心工作人员在该表上书写的内容不能认定为在不动产登记簿上登记了抵押权。
二、吴兆荣还主张民勤县不动产登记事务中心出具了证明，证明其已办理了合法有效的抵押登记。经查，民勤县不动产登记中心于2017年10月27日出具的证明记载：“武威市中级人民法院：2017年1月12日，黄培胜与吴兆荣共同来我事务中心，提供民勤县公证书复印件一份、借款合同复印件一份、黄培胜房产证复印件一份、吴兆荣身份证复印件一份。并共同告知我事务中心工作人员，该房产已抵押给吴兆荣，该房产在无共同申请的情况下不得办理转让、抵押手续。我中心工作人员收到以上复印件后，在已办理房产证存根台账上备注：‘抵吴兆荣2017.1.12’。至目前，该房产未在我事务中心办理过抵押登记手续。”
该中心于2017年11月23日又出具证明记载：“武威市中级人民法院：我事务中心于2017年10月27日给你单位出具的证明其中有部分语句表述不准确，其中‘至目前，该房产未在我事务中心办理过抵押登记手续’应为‘至目前，该房产只在我中心办理了抵押登记备案，未办理过他项权证（现更名为不动产登记证明）。’”
二审中，民勤县不动产登记管理局委托该局土地储备中心主任彭某（分管不动产登记工作）出庭作证，彭某证明：吴兆荣拿房屋买卖合同及其公证书要求办理抵押登记，材料审查后认为不符合不动产登记暂行条例的规定，没有为其办理抵押登记；该登记机构依法设立了统一的不动产登记簿，系唯一的电子介质，没有其他登记簿；在该登记机构的不动产登记簿上没有登记吴兆荣的抵押权。
由上可知，民勤县不动产登记中心出具的两份证明相互矛盾，证明与证人证言亦存在矛盾，不足以证明该登记机构对案涉房产完成了抵押登记。两份证明所记载的“房产证存根台账”、“抵押登记备案”无论是登记媒介还是登记内容均不符合抵押登记的法定要求，不能作为认定抵押登记有效的依据。
综上，虽然吴兆荣与黄培胜有共同赴民勤县不动产登记事务中心办理抵押登记的行为，但该登记机构并未完成合法有效的抵押登记，本案没有证据证明在案涉房屋的不动产登记簿上记载了吴兆荣的抵押权。吴兆荣就案涉房产的抵押权未设立。
《动产抵押登记办法》修订版公布，未经登记不得对抗善意第三人（2019.4.20施行）
最高院：以物抵债在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益
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