​最高院：​购房人明知自己被限购仍购买房屋的，系属因“自身原因未能办理产权登记”的情形

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来源 | 民事审判

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【裁判要旨】1.购房人明知自己属于被限购人员仍购买房屋，系因自身原因未能办理产权登记。2.购房人对于“非因自身原因未办理过户登记”负有举证责任。开发商虽自认因其原因未办理过户登记，但案外人执行异议之诉并非仅处理购房人与开发商两者之间的纠纷，而同时影响申请执行人的权益，故不能仅凭开发商的自认来认定该事实。购房人未举示相应证据证明“非因自身原因未办理过户登记”的，应依法承担不利的法律后果。

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中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书（2020）最高法民申2233号

再审申请人（一审原告、二审上诉人，执行案外人）：李凯宇，女，1956年12月7日出生，白族，住云南省昆明市五华区。

委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人，申请执行人）：朱红，女，1974年3月8日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。

委托诉讼代理人：**，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：施俊峰，北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师。

一审第三人（被执行人）：云南巨和房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市春城路C2-13号地块昆明市官渡区房产交易中心主楼10层24号。

法定代表人：胡云河，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨永利，男，该公司工作人员。

一审第三人（被执行人）：昆明安泰房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市园博路6号青云街道办事处办公楼308、309号。

法定代表人：梁美平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨永利，男，该公司工作人员。

一审第三人（被执行人）：胡云河，男，1971年10月22日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：杨永利，男，住云南省昆明市五华区，由云南巨和房地产开发有限公司推荐。
再审申请人李凯宇因与被申请人朱红，一审第三人云南巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）、昆明安泰房地产开发有限公司、胡云河案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民终1247号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
李凯宇申请再审称，一、二审判决认定基本事实缺乏证据证明。（一）二审判决认定李凯宇因自身原因未及时办理过户，该事实认定错误。首先，2011年出台的《昆明市人民政府、中国人民银行昆明中心支行、云南省住房和城乡建设厅、中国银监会云南监管局关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》并未阻止购房人办理产权变更登记，而是规定了银行的特殊贷款要求以及购房人首付款的比例，对购房人仅要求在购房时填写《购房家庭情况申报表》；其次，李凯宇在签订房屋购买合同后积极履行付款义务，并多次催促巨和公司办理过户登记，但巨和公司却以根据限购政策不能办理过户登记为由搪塞，并蒙骗李凯宇签订协议书，限购政策结束后李凯宇又多次要求巨和公司办理过户登记，但巨和公司又以内部人员工作变动未交接为由拒绝办理，因此房屋未能过户的过错完全在巨和公司而不在李凯宇。（二）二审判决认定李凯宇于2017年6月1日将位于昆明市建设路的住房转让给吴维吉系规避法律，也是属于事实认定错误，转让该房屋时李凯宇尚不知道案涉房屋被查封。二、二审判决适用法律确有错误。二审判决以李凯宇在购买案涉房屋时名下另有一套住房而认定李凯宇不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而李凯宇认为，根据最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会纪要）第125条所解释，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍然符合该规定的精神。李凯宇购买的案涉房屋是一套不到30平方米的小型公寓，属于基本居住需要范围内，符合九民会纪要的精神，应该认定为符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的条件。
被申请人朱红提交意见称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，李凯宇的再审请求应予驳回。
再审审查过程中，李凯宇自认其名下除曾有原审查明的位于昆明市建设路60号一套57.65平方米的住房外，其夫肖英红在2011年时名下亦曾有住房一套，后于2019年5月将该房屋转让他人。本院经审查认为，本案再审审查的重点是李凯宇能否排除对案涉房屋的执行。结合执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条，具体分析如下：

一、关于李凯宇是否因自身原因未办理案涉房屋的过户登记问题
首先，二审判决已查明昆明市于2011年开始房屋限购，后于2014年8月解除限购。李凯宇于2011年购买案涉房屋时，其本人和丈夫肖英红名下已有两套房屋，不符合昆明市限购政策规定的再次购买房屋条件，因此李凯宇与巨和公司签订了协议书，约定待限购政策取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后90个工作日内办理产权登记。李凯宇明知自己属于被限购人员仍购买房屋，系因自身原因未能办理产权登记。
其次，从2014年8月昆明市解除限购政策，到2016年3月2日案涉房屋被查封，有一年半左右的时间可以办理产权登记。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，李凯宇对于这一期间“非因自身原因未办理过户登记”负有举证责任，但李凯宇亦未提供充分证据予以证明。巨和公司虽自认因其原因未办理过户登记，但案外人执行异议之诉并非仅处理李凯宇与巨和公司两者之间的纠纷，而同时影响申请执行人朱红的权益，故不能仅凭巨和公司的自认来认定该事实。由于李凯宇未举示相应证据证明该期间“非因自身原因未办理过户登记”，故应承担不利的法律后果。
二、关于李凯宇是否符合名下无其他可用于居住房屋的问题
案涉房屋被查封时，李凯宇名下尚有一套住房，其夫肖英红名下亦有一套房屋，李凯宇不符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，亦不符合九民会纪要第125条解释的情形。
由于李凯宇不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，亦未能证明“非因自身原因未办理过户登记”，故其不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条排除执行的条件。
综上，李凯宇的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回李凯宇的再审申请。
审   判   长　 葛洪涛审   判   员　 马成波审   判   员　 马　岚二〇二〇年六月三十日法 官 助 理    刘   亮书   记   员    李蕴娇

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