​最高院：​应当对《执行异议和复议规定》第29条第2项规定中的“买受人”作从宽理解

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来源 | 民事审判

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【裁判要旨】《执行异议和复议规定》第29条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。

中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2022）最高法民终149号上诉人（一审原告、申请执行人）：中建一局集团第二建筑有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇。
法定代表人：何兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张大军，北京市安理律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、案外人）：王丹，女，1987年5月20日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。
委托诉讼代理人：贾盼，山西晋盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高杰，山西晋盈律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、被执行人）：运城市国科房地产开发有限公司，住所地山西省运城市盐湖区解放北路68号欢乐港3号楼26层2603室。
法定代表人：翟新力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁宇航，山西众志诚律师事务所律师。

上诉人中建一局集团第二建筑有限公司（以下简称中建一局二公司）与被上诉人王丹、运城市国科房地产开发有限公司（以下简称运城国科公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2021）晋民初6号民事判决，向本院上诉。本院于2022年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中建一局二公司委托诉讼代理人张大军，被上诉人王丹及委托诉讼代理人贾盼、高杰，被上诉人运城国科公司委托诉讼代理人袁宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中建一局二公司上诉请求：1.撤销山西省高级人民法院（2021）晋民初6号民事判决书；2.撤销山西省高级人民法院（2021）晋执异23号执行裁定书；3.改判继续查封运城国科公司名下位于山西省运城市××街××路××小区××号路××单元××层××号房屋，并继续执行该房屋；4.一、二审诉讼费由王丹、运城国科公司承担。事实和理由：一、现有证据不能证明王丹与运城国科公司在法院查封案涉房屋前签订有“合法有效”的买卖合同。《商品房购买合同》签订于运城国科公司取得预售许可证之前，且案涉房屋至今未办理网签备案手续，无法排除王丹与运城国科公司串通，协助运城国科公司抽逃资产、逃避债务的合理怀疑。二、现有证据不足以证明王丹支付了其主张的全部购房款。王丹主张支付购房款的证据，全部款项都没有相应发票；部分款项没有有效的支付凭证；部分为借款转房款，无法证明案涉民间借贷法律关系是真实合法的。三、现有证据不足以证明王丹符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定，王丹并未提交任何证据证明其购买案涉房屋是用于居住的，山西省高级人民法院对此并未进行调查核实。四、山西省高级人民法院于2020年7月14日查封了案涉房屋，王丹未能举证在此前有实际入住的事实，若在此日期之后入住则不具有法律效力。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院可以查封案涉房屋。

王丹辩称，一、王丹于2015年10月23日与运城国科公司签订《商品房购买合同》，在案涉房产于2020年7月14日查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、王丹已付清案涉房屋的全部价款，在一审已提交相互印证的证据，并形成完整的证据链条。三、王丹所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，王丹与配偶吕超、子女吕佳瞳、吕佳轩有且仅有案涉房产唯一住房，满足家庭生存最基本的保障。四、中建一局二公司有意混淆《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回中建一局二公司的上诉。

运城国科公司辩称，一、王丹与其签订的《商品房购买合同》合法有效，未网签不影响合同效力，双方商品房买卖事实真实存在，并非中建一局二公司所称的虚假买卖。二、运城国科公司已经收到王丹支付的购房款，并出具了收据。三、关于王丹名下是否有其他房屋，属于王丹举证范畴。综上，请求依法裁判。

中建一局二公司向一审法院起诉请求：1．撤销山西省高级人民法院（2020）晋执异23号执行裁定；2．继续查封运城国科公司名下位于山西省运城市××街××路××小区××号路××单元××层××号房屋并继续对该房屋的执行；3．本案诉讼费由王丹、运城国科公司承担。

一审法院认定事实：中建一局二公司与运城国科公司建设工程施工合同纠纷一案中，最高人民法院（2018）最高法民终300号判决书已经发生法律效力，中建一局二公司向山西省高级人民法院申请强制执行，该院依法立案执行，并于2019年4月15日作出（2019）晋执13号执行裁定书。2020年7月14日，山西省高级人民法院向运城市不动产登记中心送达（2019）晋执13号协助执行通知书，查封运城国科公司开发的国科星天地项目22套房屋和4号楼3、4层商铺，查封期限自2020年7月14日至2023年7月13日。上述查封房产中包括王丹的位于山西省运城市××街××路××小区××号路××单元××层××号房屋。执行过程中，王丹以案外人身份向山西省高级人民法院提出书面异议，该院依法组成合议庭进行了审查，作出了（2020）晋执异23号执行裁定书，裁定结果为：一、中止对运城国科公司名下位于山西省运城市××街××路××小区××号路××单元××层××号房产的执行；二、解除该院对运城国科公司名下位于山西省运城市××街××路××小区××号路××单元××层××号房产的查封。中建一局二公司于2021年2月3日收到该执行裁定书。中建一局二公司不服该执行裁定，依法提起诉讼。

另查明，王丹为山西省农科院棉花研究所职工，在运城国科公司山西省农科院棉花研究所棚户区改造新建国科星天地项目中，参与购买了棚改房，并于2014年1月6日由其父董春虎代缴购房报名款2万元、选房款3万元，并由运城国科公司开具收据。2015年10月23日王丹与运城国科公司签订了《商品房购买合同》，认购国科星天地小区住宅北号路3单元14层01号房，并将其对运城国科公司享有的48943元出借款转化为购房款，运城国科公司开具收据。2020年6月12日王丹就其对运城国科公司享有的101057元出借款和16399元利息转化为购房款，同时将运城国科公司活动返现的5000元转化为购房款。王丹妹妹董昭阳和婆婆陈萍分别就其对运城国科公司享有的9871元利息和10160元利息转化为王丹的购房款。运城国科公司就以上款项分别开具了收据。2019年11月28日，王丹通过POS刷卡支付96505元，其中购房款86153元，维修基金和天然气接口费10352元。运城国科公司出具证明，证明其在团体购房业主分段集中交款期间，为避免人员拥挤，方便购房业主刷卡，曾借用邦肯公司POS机为王丹刷卡交款，并为其开具收据。

再查明，运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，王丹及其配偶吕超、王丹之女吕佳瞳、王丹之子吕佳轩在运城市无不动产登记信息。

一审法院认为，本案争议焦点系王丹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

首先，王丹是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王丹与运城国科公司于2015年10月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定王丹购买的商品房为国科星天地小区住宅北号路3单元14层01号房。该合同系双方当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件。随后，运城国科公司于2016年11月29日取得国科星天地项目1号楼商品房的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。因此可以认定王丹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

其次，所购商品房是否系用于居住且王丹名下无其他用于居住的房屋。根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可知王丹及其配偶吕超、王丹之女吕佳瞳、之子吕佳轩在运城市无不动产登记信息，符合第二十九条第二项的规定。

再次，运城国科公司出具的收款收据、领款单、《借款合同》、山西省农科院棉花研究所出具的收据及运城国科公司、陈萍、董昭阳出具的情况说明之间可以相互印证，形成完整的证据链，可以证明王丹通过其父代缴款、借款和利息转房款、POS机刷卡等方式完成了对案涉房款的支付，满足第二十九条第三项的规定。

综上，王丹的答辩主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部要素，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，依法应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回中建一局二公司的诉讼请求。案件受理费6247.16元，由中建一局二公司负担。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为王丹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，王丹对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

第一，王丹与运城国科公司于2015年10月23日签订《商品房屋购买合同》，运城国科公司于2016年11月29日取得了国科星天地项目1号楼的商品房预售许可证，而案涉房屋被法院查封时间为2020年7月14日，故一审判决认定王丹在法院查封前已和运城国科公司签订了合法有效的书面买卖合同，具有事实和法律依据。王丹是否已就案涉房屋申请办理网签或备案与《商品房屋购买合同》是否合法有效无关。因此，中建一局二公司关于现有证据不能证明王丹和运城国科公司在法院查封之前就签订合法有效买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。

第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可知王丹与其配偶吕超、女儿吕佳瞳、儿子吕佳轩在案涉房产所在地运城市无不动产登记信息，故一审判决认定王丹所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋正确。中建一局二公司关于现有证据不足以证明王丹符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。

第三，根据运城国科公司出具的收款收据、领款单、《借款合同》、山西省农科院棉花研究所出具的收据及运城国科公司、陈萍、董昭阳出具的情况说明等证据，一审判决认定王丹通过其父代缴款、借款和利息转房款、POS机刷卡等方式完成了对案涉购房款的支付正确。中建一局二公司关于现有证据不足以证明王丹支付了其主张的全部购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二审庭审中，中建一局二公司主张其享有建设工程价款优先受偿权。经查，中建一局二公司主张所依据的我院于2018年12月27日作出的（2018）最高法民终300号判决所涉工程为运城国科公司作为发包人、中建一局二公司作为承包人的铂郡东方住宅建设项目，并非本案所涉国科星天地小区项目。故中建一局二公司在本案中提出该主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，中建一局二公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6247.16元，由中建一局集团第二建筑有限公司承担。

本判决为终审判决。

审   判   长　曾宏伟

审   判   员　冯文生

审   判   员　吴凯敏

二〇二二年六月二十九日

法 官 助 理　徐　阳

书   记   员　李岩松

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