◆ 关注【法律一讲堂】：
近60万订阅用户共同关注，为您提供最实用的法律知识，结合经典案例，聚焦法治热点，剖析法治难点，解答法治疑点，引导您如何知法、懂法、用法，用法律的武器维护您的合法权益。
长按二维码关注【法律一讲堂】（微信号：yunlvshi）
其他
最高院：个别业主与建设单位在《商品房买卖合同》中约定排除前期物业服务合同的，对物业服务企业是否具有效力
点击法律一讲堂
来源 | 最高裁判实务
本文仅供交流学习，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除。
“法律讲堂”投稿邮箱：yunlvshi@163.com 交流合作：微信号zsm800418
▲ 北京九稳律师事务所
【裁判要旨】①个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。②在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。【案号】最高人民法院（2022）最高法民再223号【基本案情】2013年9月6日，A公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定对案涉项目提供前期物业管理服务。2015年1月21日至24日，某商业公司与A公司签订《商品房预售合同》52份，购买涉案项目中的52套房屋。合同载明“甲方已选聘某物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为商业用房，甲乙双方已签订了《业主临时管理规约使用公约》（见附件五）。”合同补充条款关于物业管理的约定载明：“1.乙方确认甲方已向其明示了《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》。同意甲方指定的前期物业管理公司对除乙方购买范围之外的区域进行管理服务。2.甲方同意乙方在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对乙方购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务。甲方不能以此为理由延期交付或者延期办理房产证。主合同约定的附件五不再执行，双方按本条款履行。3.物业服务费、电梯运行费的计算以建筑面积计算。4.乙方使用规划用途为商业物业（办公）的该房屋开展经营活动时，必须符合甲方的整体商业（办公）规划。”2015年1月21日，某商业公司授权B公司办理涉案项目房屋租赁事宜。2015年2月11日，B公司与某银行青岛分行签订《房屋租赁合同》，约定将项目内面积为15719平方米的商业网点租赁给该青岛分行使用，租赁期限自2015年4月1日至2025年12月31日。2017年9月29日，双方又签订补充协议（一）约定将位于项目网点另外一部分房屋及附属场地租赁给某银行青岛分行使用，租赁期限自2017年6月15日至2027年6月14日。涉案项目物业交付后，某物业公司进行了相关的物业管理服务。某银行青岛分行租赁某商业公司房屋并于2015年7月入驻，对涉案房屋相关区域的日常保安、保洁，及供水、供电、消防、电梯等附属设施设备的维护保养，自行负责管理或采购了其他单位的物业服务。2019年1月，某物业公司向某银行青岛分行催缴物业服务费及逾期付款违约金。某物业公司与某银行青岛分行、某商业公司就物业服务费的交纳问题形成纠纷。某物业公司向法院起诉请求某银行青岛分行、某商业公司支付拖欠的综合物业服务费6883546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日期间），并判令某银行青岛分行、某商业公司支付自合同约定应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止的违约金（暂计算至2019年6月30日为7212460.30元）。济南铁路运输中级法院于2020年8月17日作出（2019）鲁71民初87号民事判决：一、某银行青岛分行自本判决生效之日起十日内向某物业公司支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1111063元；二、某商业公司对本判决第一项确定的款项向某物业股份有限公司承担连带清偿责任；驳回某物业股份有限公司其他诉讼请求。某物业公司不服提出上诉，山东省高级人民法院于2021年2月3日作出（2020）鲁民终2866号民事判决：驳回上诉，维持原判。某物业公司不服向最高人民法院院申请再审，最高人民法院于2022年3月15日作出（2021）最高法民申6280号民事裁定提审本案，并于2023年6月28日作出（2022）最高法民再223号民事判决：一、撤销山东省高级人民法院（2020）鲁民终2866号民事判决和山东省济南铁路运输中级人民法院（2019）鲁71民初87号民事判决；二、某银行青岛分行向某物业公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4387215.98元，支付以每月物业费239055.61元为基础，从应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止，在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率为标准、自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准计算的违约金；三、某商业公司对判决第二项确定的物业服务费向某物业公司承担连带清偿责任；四、驳回某物业公司其他诉讼请求。【裁判理由】
法院生效裁判认为：
一、关于案涉《前期物业服务合同》的法律拘束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，在合同期内，当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，物业服务合同关系一并转让。社区内建筑物楼座之间即使相对独立，或者一定范围内具有营造封闭空间的条件，但从社区环境以及社区建设以及水电、消防、排污等公共设施集中维护管理等因素考虑，不宜各行其是，多头进行物业服务管理。物业服务区域的安保不能替代银行的安保系统，银行另行采购的安保服务也不是排除物业服务、拒绝交纳物业费的合理事由。商品房预售合同中开发商与业主的约定不能约束物业服务人。建设单位与业主在明知前期物业服务合同的情况下，拟在商品房预售合同中排除物业公司在前期物业合同中的权益不妥。建设单位作为前期物业服务合同的签订者，又在商品房预售合同中同意买受人在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，有违诚信原则。同时，依合同相对性原则，上述条款不能约束某物业公司，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。某银行青岛分行等单个业主，自行采购保洁等外包服务，不能产生选聘新物业服务人和解聘前期物业服务合同物业服务人的法律效果。
二、关于物业服务费的确定。前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同。故在承认前期物业服务合同对业主的约束力的基础上，考虑到法律规定前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同的生效，而业主大会“召开难”、业主委员会“成立难”导致选聘和解聘物业服务人难，前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡。综合某银行青岛分行在承租区域自行购买服务、相应减轻了物业服务的成本，综合物业服务费测算的成本单价，物业费收费标准实测价格，周边物业取费标准等因素，从有利于双方未来形成较为稳定的物业服务关系出发，涉案物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，酌定扣减20%。三、关于违约金数额。涉案前期物业服务合同约定的日千分之三的违约金过高，并且本案法律关系具有一定特殊性和专业性，某商业公司、某银行青岛分行并非故意长期拖欠，在原审判决确认其应支付物业费后，某银行青岛分行也已及时向某物业公司支付了部分物业费，为促使业主及时缴纳物业费，并防范将来的违约行为产生，违约金从应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止，在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率为标准、自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准计算。【关联索引】
《中华人民共和国民法典》第585条《中华人民共和国民法典》第273条（本案适用的是2007年《中华人民共和国物权法》第72条）
《中华人民共和国民法典》第284条（本案适用的是2007年《中华人民共和国物权法》第81条）
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条（本案适用的是2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条）
《物业管理条例》第24条
一审：济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初87号民事判决（2020年8月17日）
二审：山东省高级人民法院（2020）鲁民终2866号民事判决（2021年2月3日）
再审：最高人民法院（2022）最高法民再223号民事判决（2023年6月28日）