【技术贴】买房时房贷突然收紧 如何使得买卖能成交？

有时候，不少已经购入物业但还没有交接房屋的买家，突然遇到银行收紧房地产按揭贷款或手头物业市场降价未能及时出售等原因，在下了offer后，成交时却遇到了手上资金周转的困难。

以下来自地产经纪黎先生的经验分享，适合物业在买卖双方签订合时，双方都是充满诚意及有一定的财力支持，但因为房地产市场出现突然变化，使得买卖双方都失了预算，未能顺利完成交易。买卖双方一般都不愿意见到因违约而引发诉讼官司情况出现，于是买卖双方都会寻求令双方满意的解决方案。

成交日期延迟

黎经纪称，他有一个客人于3月份以200多万元抢购了一间面积十分大的残破旧屋，当时他给了10万元作为订金。买家本来准备成交后，立刻将旧屋推倒，然后改建成为一间豪宅推出市场出售，希望在豪宅建成之日，房价亦随之上升，届时就可以获得十分丰厚的利润。

他在向银行申请房屋按揭贷款时，银行对其要购买的房屋估价偏低，使得他没有足够金钱完成交易。这名客户其他资产都是一些固定资产，一时未能立刻套现来支付这次购屋交易。

在这情况下，黎宇昌代表买家向卖方提出，将成交日期延后3个月。而对方在了解到买家只是一时周转不灵，于是亦答应了买家的要求，但提出要求买家多付15万保证金，并强调这并不是订金，如果买家于3个月后仍然未能如期成交的话，卖方可以立刻没收了这15万元保证金，并会循法律途径没收在最初签署offer时交付的10万元订金，及再从民事诉讼程序，追讨因未能如期及如价地出售其手上物业的损失索偿。

黎宇昌代表其客人答应了上述条款，并且在offer上重新加上以上各项条款和给予对方律师15万元保证金，事情亦算是顺利解决了。

可选择协议解约

黎宇昌强调，近日出现房地产交易未能在成交日期完成交易事件十分普遍，当然有些个案是买方没收了订金，并考虑循民事诉讼索偿，但这样对买卖双方都不是最佳解决方案。

他指出，在双方有意和解的情况下，还有几个方法：

• 一个是双方谈判解约，卖方可以不经过法律程序没收订金，有时买方还会附加给卖方若干金额作为未能及时完成交易的补偿；

• 另外是原业主为令到买方能够及时完成交易，愿意提供买方部分按揭贷款，例如成交价为200万元，卖方愿意先收一半钱，另外的100万元卖方不用立即支付，双方在律师楼签署贷款合约，以这间物业作为抵押担保，并拟定了利率、还款方法及年期，变相业主在这次房屋出售交易中担任了银行房屋按揭贷款的角色。

黎宇昌又称，由业主提供按揭贷款，业主变了一按银主，买家再向银行申请房屋按揭贷款是十分困难的。有时卖家可以向银行申请房屋按揭贷款的金额，和交易成交的金额只差10~20%，由于向银行贷款的利息较低，所以会要求卖方容许他先向银行申请房屋按揭贷款后，不足的金额，由业主再借贷.

在此情况下业主就成为二按，如果将来的业主将房屋出售，就得先还清银行贷款后，有余款才清还二按贷款。业主为了物业能顺利成交，有很多卖家愿意接受这类提案。

大律师指合法

大律师许九思表示，在房地产交易中，如买方未能及时如期完成物业交易要求将交易日期延长若干时间，卖方要求对方多付若干金额作为对方在延长日期到达时能如期交易的保证金，这类契约是完全合法的，同时当延长交易日期到达时，卖方是有权不用经过任何法律程序就可以没收这个保证金，当然如果双方在日后能够如期成交，这些保证金就可以作为房价订金处理。

许久思又称，如果买卖双方是聘用了有经验的地产经纪作为房地产买卖的中介人的话，他们应该有足够能力及经验去修订或重签房屋买卖条款的，这并不需要由律师去草拟文件，直至双方完成房屋交易时，律师才有需要介入。

银行的态度

按揭及财务公司总裁何启新表示，在业主提供卖家按揭贷款的案件中，一线银行是肯定不会再接受买方再向他们用这间房屋作二按贷款。

何启新称，但作为二线房屋贷款公司就不同，他们是不管买方是二按或三按，只要这间房屋的所有按揭贷款（包括他要向其公司申请的贷款数额）不超过其抵押房屋市值的80%，他们便会考虑其贷款申请。

何启新指出，按揭贷款利率是跟随其按揭次数而定，通常一按的利率约为8至10%，二按就要到12至14%，而三按则要到16至18%。

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