刚刚！重大数据公布，楼市股市都笑了！

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导读

快讯：今天上午10点，中国人民银行在其官方网站公布了前三季度的金融数据，M2的同比增速10个月来首次反弹，此外，多个金融数据也超过了预期。这意味着，虽然货币政策整体基调是稳定的，但央行还是小幅放松了货币供应。这对于楼市来说绝对是个好消息。它将把在货币基金、银行理财的资金赶出来，从而提高投资者的风险偏好。

楼市正在博弈，一头是金融市场，另一头是住宅市场，加上购房者的亢奋彷徨、政策走向的扑朔迷离，三者角力，会有怎样的变数？且看下文分享。

一

“印钞速度”10个月来首次反弹！楼市都笑了

上午10点，中国人民银行在其官方网站公布了前三季度的金融数据。数据显示：中国广义货币M2的同比增速10个月来首次反弹。截至9月末，广义货币(M2)余额165.57万亿元，同比增长9.2%，增速比上月末高0.3个百分点。

此外，多个金融数据也超过了预期：

社会融资规模18200亿元，预期15727亿元，前值14800亿元。

新增人民币贷款12700亿元，预期12000亿元，前值10900亿元。

M2货币供应同比9.2%，预期8.9%，前值8.9%。

M1货币供应同比14%，预期13.5%，前值14%。

M0货币供应同比7.2%，预期6.6%，前值6.5%。

这意味着，虽然货币政策整体基调是稳定的，但央行还是小幅放松了货币供应。

央行一度控制货币增速，所以M2的增速不断下滑。但应该看到，这种下滑有“虚假成分”，我们真实的货币增速仍然偏高。比如银行业总资产的膨胀速度仍然超过10%，截止9月末的社会融资规模存量增速为13%。所以，9.2%绝对不是目前的货币总量膨胀的速度，这个速度至少在10%到13%之间。

9月M2同比增速的反弹，对于股市、楼市是个好消息。它将把龟缩在货币基金、银行理财的资金赶出来，从而提高投资者的风险偏好。

货币紧缩之所以见底，是因为经济增长出现了拐点。楼市在入冬，成交量锐减，带来的税费大幅下降，进而影响钢铁、水泥、建材、家电等诸多行业；人民币升值力度偏大，出口将受到显著影响。所有这些，都将在未来几个月产生越来越显著的影响。

 为了对冲这个影响，有限度地放松货币是必然的。所以，无论是对于股市和楼市，都不能看的太空，因为货币政策已经再次发生了“微妙的转向”！

二

去杠杆，监管是否用力过猛？

继北京多家银行上调首套房贷之后，郑州、杭州和南京也迅速跟进，而且力度更大，南京更是遭遇利率上浮30%的二手房贷，全国首套房贷平均利率已突破5%的上浮标准。

这让许多购房者叫苦不迭，开发商的折扣、政府的限价给予购房者的优惠最终都被银行吃了去。但央行对此表态支持。

央行的态度无疑是极具深意的，毕竟房地产的兴衰与金融政策紧密相连。

按揭贷款增速已近“零增长”！

央行为什么表态支持？难道央行不知道利率上浮一定会导致贷款人减少、贷款余额下降？一定会导致房地产成交缩量、市场下行？其实，贷款额度与利率的变化反映了央行的逻辑思维。

去年2月，周先生说：“居民部门加杠杆的逻辑是对的”，直接促成了去年居民部门的杠杆率明显提升，居民部门杠杆率（住户贷款/住户存款）从34%上升到41%，而今年又上升到46%。

今年3月，周先生又说：“预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢”。所以，按揭贷款增速就迅速放慢了脚步。

事实上，去年按揭贷款增速就已逐步回落，而今年以来开始急速下降，8月增速仅为2.4%，已经接近“零增长”区间，也导致住房销售增速明显回落。

不过，房企的定金和预收款增速与按揭贷款增速出现了并不一致的走势。这是因为开发商被迫提高首付比例，甚至要求全款到账。

三

去库存，供应能否触底反弹？

从整体数据上看，楼市去库存已经完成。

国家统计局的数据显示，全国住宅待售面积自去年8月以来持续负增长，从2016年1-2月的4.66亿平米下降到上个月的3.32亿平米，按今年月平均销售面积1.068亿平米计算，全国住宅待售面积库存仅能满足3个月的去化周期。

1、库存趋于普遍性不足

是不是就没有房子可售了呢？当然不是，还有很多未取得预售许可证的在建项目。

显然，当新开工面积持续低于销售面积时，库存一定是不断减少的。换句话说，2016年以来库存是减少的，现有库存只是2015年之前的结转留存面积。

当然，去库存的分化依然严重。一二线城市的住宅库存短缺无需多言，如果限购限贷稍有放松，库存将如秋风扫落叶一般所剩无几。

近日，重庆、南昌、西安、长沙、南宁、贵阳、石家庄等6个城市发布限售令，印证了其库存不足导致的楼市升温，调控升级加码在所难免。

2、 地价趋向普遍性上涨

三四线城市的住宅库存也在下降。

近三年来，三四线城市住宅用地供应逐年减少，在大量停建保障房安置房、同时保障房拆迁安置房货币化的政策推动下，原有库存明显去化，库存周期大幅下降，也导致今年地价快速上涨。

三四线城市平均地价已经接近翻番。

在越来越多的三四线城市不断爆出高价成交宅地。而且，无论我们采取什么样的出让土地形式，熔断制也好、竞自持也罢，似乎都无法让地价下降。

当三四线城市地价高涨、房价不限，住宅产品必然趋向于高端改善，进而导致房价上涨、需求减少、成交量下降。

很多三四线城市房价也出现了快速上涨，“地价推动房价上涨”的逻辑在一个又一个的三四线城市不断复制，也印证了“三四线城市去库存的两个逻辑：一是减供应、二是涨房价”。

四

三线城市的楼市还有机会？

很多专家是完全不看好中小城市楼市，但最近城市间的轮动又很值得关注，那么三线城市的楼市到底有没有机会？

1、政策倾向。这里有个前提，如果按照纯粹市场规律办事，一线城市和热点二线城市吸附力极强，马太效应明显，强者恒强，只有大城市才有房地产。但是我国的国情决定了城市要有一定的均好性，所以一线城市和热点二线多数受压，调控期表现卓越的很少；

2、资金流向。大城市房住不炒的大背景下，住宅产品限购限贷限售等政策不断，很多资金买不了住宅，怎么办？股票黄金期货的教训很深刻，海外途径封堵，楼市依然是老百姓能接触到最好的投资渠道和资金蓄水池还是楼市，所以不少就流向了商办产品和周边城市；

3、此消彼长。大城市的资金来了，三线城市的资金都流不出，就地消化，促进楼市吧？三四线去库存大背景下，货币拆迁，需求增长了吧？房价开始涨了，涨价是最好的去库存方式，楼市就好起来了。那么怎样的三线城市可以买？有的城市底子很虚，人口外流很厉害，人为制造的虚火要逢高撤离，但靠近大城市、高铁地铁等可达、产业基础好、人口较均衡、房价不太高且当地政府大力扶持楼市的三线城市我是看好的。介入时机要挑好，比如去年八九月去镇江，房价5000多，现在地价7000-9000多了。

五

抑泡沫，房价会否明降暗升？

显然，中央的调控态度绝不会放松。但上螺丝是要慢慢拧紧的，拧得过快过紧，螺丝是会拧断的。

今年住房贷款要放慢速度，这又意味着什么呢？这已经告诉我们，水龙头也要慢慢拧紧，要有耐心。

至于有些三四线城市还在享受大水漫灌蔓延过来的滋润，也就先由它去好了，龙头已经慢慢拧紧，大水已经漫过太多城市，在滋润这些城市的同时也流失了水分，大水继续蔓延的时间也不会很久了。

1、需求并没有因为限制而减少

前几天，在成都参加城市开发杂志社组织的房地产与物业论坛，有北京来的朋友问起，邯郸的房子该不该买？

因为这个城市的房价特别是学区房房价上涨得非常快，而工作在北京的他们不能在北京买房，他们的小孩也没办法在北京读书，只能回到邯郸去买房。

他们不是投资投机客群，却也不属于“房住不炒”一族，但这是真实的需求，尽管买了房子不一定单纯是为了居住。房子是用来住的，也包括给孩子“住”。

显然，大中城市的房子上附加了人们摆脱不了的重要社会福利功能——学区，尽管房子不一定要住，但小孩不能没有学区读书，这就加剧了住房作为教育投资的刚性需求。

因为学区房，被动增加了不必要的住房需求，也哄抬了学区房的价格、助长了楼市。

社会的痛点就是市场的机会。

相信很多企业家都早已看到学区房引发的基础教育痛点的市场机会，如果我们能够全面放开基础教育的市场垄断，我们就不会有这样畸高的学区房价格！

如果我们有了更多的“学区房”，我们还会需要欢呼“租购同权”吗？我们其实也可以在教育供给侧改革上补短板，我们的教育部门也有可能为抑制资产泡沫做出贡献，关键取决于改革的意愿。

2、大中城市房价降少升多

国家统计局8月公布的数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格全部是环比下降或持平，同比涨幅全部回落。

降价并未反映真实的供求关系。这些城市几乎都是住宅用地供应越来越少，高价地越来越多，可上市住房越来越少，限价令越来越严。

住宅成交量缩价“稳”，房价被控制住，但地价依然居高不下，驱动房价反弹的压力不断加大。未来市场究竟如何演变？

宏观经济似已见底趋稳，前景预期集体看好，对房价上涨的预期在不断升温。对下季的房价，31.8%的居民预期“上涨”，比一季度提高了4.6个百分点；预期“基本不变”和“下降”，都比一季度下降了。

预期房价上涨的人多了，其实更意味着“地价推动房价上涨”的逻辑正在被越来越多的人所接受。

3、未来房价将渐进式放松

去年我曾提出两个针对买房咨询的反问：“如果房价下跌10%，您会不会买？”、“如果手上有多余一套房子，您会不会卖？”，这两个问题同样抛给了他。

他觉得现在还是能买，两年之后房价会跌。但今年不太一样了，有近一半的人犹豫地回答：“跌了不会买”，“多的却又不肯卖”。

前者担心房价下跌，后者还觉得房价会涨，其实他们的感觉和逻辑都是自相矛盾的，这位司机也非常不好意思地意识到自己也自相矛盾了。

房价真的不会降吗？

去年底我们就说，钱少且贵，要警惕货币政策反转。很多人可能没有料到，货币政策反转来得如此之快。

由此也催生出城市买房“鄙视链”——银行贷款额度收紧、放款速度放缓、贷款利率抬升，不断提高购房者的入市门槛，房企高首付、全款付也将资金实力不足的客户挤了出去。

尽管如此，也并不意味着房价真的会下降。

或许恰恰相反，因为资金紧了、钱变贵了，面对更高的资金成本，市场上留下的更多是有实力和真需求的客户，他们的承受能力更加强了。 

抑制泡沫旨在防止泡沫的继续膨胀，而非限制房价永远不再上涨，要求今年房价环比不上涨既强调了政府控房价的决心，也暗示明年房价未必也会环比不涨。

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