刚刚！利好井喷，楼市内幕揭秘！
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头条
快讯：这个国庆注定是不平静的。今天，全球股市呈现大涨之势，中国的银行股、地产股也出现了显著涨幅。恒生指数上涨已突破28000点。而这要归因于央行节前宣布的定向降准政策：按照目前存款规模，市场普遍估计至少释放8000亿元以上的基础货币。这个利好会传递给股市（比如对银行股是利好、对中小创是利好），也会传递给楼市。所以此前楼市出台了一轮收紧政策，提前对冲。
与此同时，全球房产泡沫排行榜出炉，中国大陆一线城市并没有进入全球20城这一风险榜单。中国楼市这一轮调控究竟改变了什么，没有改变什么？接下来会走向何方？
看点
01
定向降准政策显效，央行释放大利好！
就在今天，香港股市国庆节之后的第一个交易日，在央行节前“定向降准”的刺激下，内地银行股、地产股出现了显著涨幅。到上午11点，恒生指数上涨了1.64%，突破了28000点。
工商银行H股上涨了4.66%，走势是这样的：
除了银行股大涨，地产股也出现了显著的上涨行情，其中融创中国上涨4.62%，走势是这样的：
中国恒大上涨了5.14%，走势是这样的：
那么问题来了，什么是“定向降准”，为什么对银行股、地产股构成利好？
“准”，是指“银行存款准备金率”。为了保证商业银行的日常支付结算、防范风险，中央银行会按照比例冻结商业银行的存款。目前大型银行的存款准备金率为16.5%，小银行为13%。
商业银行钱不足的时候，向中央银行借款（逆回购、MLF）等，利率是2.45%到3.2%不等。
9月30日央行宣布的“定向降准”是从2018年开始实施，但市场提前做出了反应。按照目前存款规模，市场普遍估计至少释放8000亿元以上的基础货币。
而且央行预留了三个月的空间，将来会有更多的银行达标（主要是支持小微企业），从而享受0.5%降准以外，附加的1%降准。最终能释放更多的基础货币，，这对于实体经济，将产生很大的推动作用。
首先，这是银行股的利好，意味着银行可以放贷的资金增加了，资金成本降低了，利润空间加大了。
其次，这是小微企业、创业企业的利好，因为央行鼓励贷款向他们流动，支持实体经济的发展。
最后，这当然也会成为楼市的利好，实体经济好了，大家买房子的能力将提高。另外，市场也普遍预期，定向降准之后仍然会有资金千方百计流入楼市。
央行此次大力度的“定向降准”，意味着去年以来的“货币紧缩”已经“见底回升”，原因很简单，中国经济不可能承受这样的紧缩。我们的经济转型还没有完成，楼市成交量入冬、人民币汇率升值造成出口压力，这些因素同时发生之后，经济数据已经出现了逆转（由升转降）。
总的来说，这是实体经济的大利好，尤其是小微企业、创业企业的大利好。这个利好会传递给股市（比如对银行股是利好、对中小创是利好），也会传递给楼市。所以此前楼市出台了一轮收紧政策，提前对冲。所以，对于楼市不能看得太空。
看点
02
多伦多房地产泡沫超越纽约、香港！中国大陆城市没有入选
近日，瑞银发布2017年瑞银全球房地产泡沫指数，加拿大多伦多成为头等黑马，首次进入指数排名就名列泡沫风险之最。而在房价泡沫风险城市前10名中，中国香港位列第7。
而其他我们认为价格很高的中国城市，却没进入泡沫20强。这到底怎么回事？
根据“瑞银”发布的报告，多伦多超过房价极高的纽约、伦敦和香港，成为这个世界上房地产市场泡沫最大的城市。这是这个加拿大人口最多的城市首次登顶全球20个主要城市年度排行榜。加拿大西海岸的温哥华，也榜上有名，而且距离多伦多的排位不远。
瑞银研究人员指出，多伦多的房价在过去13年内已经翻了一番，同一时间段内租房价格仅上涨5%。房价增长的速度已经远远超过工资增长的速度。瑞银通过对比房价、收入、租房价格、建筑水平以及地方和国家的地产价格来追踪房市泡沫。
研究人员表示，主要全球城市的房价之所以会快速上涨，主要归因于以下三大主要因素：
·低利率，让买房变得更容易；
·想要高端住房的富有家庭增加；
·建筑跟不上需求增长的速度；
毫无疑问，这三大主要因素适用于多伦多：加拿大央行关键利率居于1%的低位，仅比2008年全球金融危机期间的0.5%高一点点。
此外，选择加拿大的富有移民攀升。根据财富研究公司新世界财富发布的数据，去年大约有8000为百万富翁移居加拿大，其中中国移民更喜欢温哥华，而欧洲人则更喜欢多伦多和蒙特利尔。
瑞银指出，两大因素可能会令多伦多房市泡沫爆裂：加元走强和加息。
对于外国买家来说，加元升值，意味着房价上涨。与此通知，加息将会让抵押贷款变得更难负担。瑞银警告称，对大城市房地产市场的乐观预测可能会催生“更大的价格幻想”。
瑞银报告的作者们指出：“如果市场情绪发生改变，或者加拿大央行加息，那么房市回调几乎就是不可避免的事情。过去，加息通常都会引发房市崩溃。”
尽管没有美国城市进入泡沫风险区间，但瑞银认为旧金山和洛杉矶的房价被高估了。自2011年以来，瑞银关注的20个主要全球城市的房价平均上涨了50%，但是在其他金融中心城市，房价仅平均上涨15%。造成这种差异的主要原因是经济增长和通胀的差异。现在，对这20个城市的居民来说，买房已经变得越来越困难了。
看点
03
逾百城发布150余次调控，到底改变了什么？
据统计数据显示，今年以来，中国已有超过100个城市（县级以上）发布了各种相关房地产调控的措施约150余次。
对比去年“930”房地产调控潮的起始，一年来，北京新房和二手住宅合计签近19.56万套，同比跌幅达到了38.9%。特别是今年5月以后，北京楼市成交量持续走低，从6月开始，北京连续多月成交量低于1万套，市场价格跌幅也处于全国第一。
8月18日，南京河西地区一处楼盘
“限售”因其抑制投机，成为今年楼市调控的新工具。据统计，中国已经有45个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后方可上市。
福州一处刚建设完工的房地产楼盘。 资料图
限售相当于楼市的“去杠杆”政策。中原地产首席分析师张大伟指出，未来预计“限售”政策将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。其中，房价上涨较快的城市或者位置在一二线热点城市周围的三四线城市以及限购政策不足以抑制市场热度的城市，都可能加入限售大军。
今年以来，伴随着一二线城市调控加码，楼市热点向三四线城市转移。官方数据显示，8月份，70个大中城市中，同比涨幅较高的城市以三四线城市为主，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、沧州市等地。这也导致在一二线城市持续调控，房价止涨的同时，三四线楼市依然支撑了整体市场冲高，房地产开发投资也保持较高速增长，对宏观经济增速并无明显拖累。
7月10日，南京滨江楼盘
目前楼市政策的整体基调就是禁止炒房，降低楼市杠杆，促进住房进一步向居住回归。整体来看，从一线城市到三四线城市，此轮调控在政策力度上有着比较鲜明的层次：一线城市此轮政策相对温和，主要是加强之前政策的落实，查漏补缺；二线的重庆、南昌等则是主打限售，政策力度进一步向南京、厦门等重点城市靠齐；三四线城市开始收紧政策，限购、限价是比较常规的调控手段。
4月19日，市民在南京一家楼盘的售楼处内咨询
链家研究院院长杨现领指出，近期对新热点城市开启新一轮调控，表明调控政策在一段较长时间内不会放松，官方对房价控制的决心也不会改变。
胡景晖也认为，限购、限贷、限商等实际上就是压缩现有的交易空间，换取长效机制建立的时间，为了争取这个时间，接下来全国楼市政策将会整体趋紧。
看点
04
你所不知道的房价下跌的真相
其实，说起来，用上调房贷的方式来控房价，起码是正大光明的。而且，也确实起到了一定的作用。市场降温、房价走向下调通道，也是实实在在的。
大家都知道，10月份要召开一次大会，会影响到不少人的前途。
比如，前段时间闹得沸沸扬扬的合肥房价腰斩的事儿。说起来，这不算是房价上涨。但是，这个事儿的根源在于合肥去年房价的飙涨，而且是不符合经济规律的飙涨。
在这么关键的节骨眼上爆出来，而且又出现“腰斩”这种情况，也难怪当地政府吓的不轻。
据了解，合肥的事情在网上闹得沸沸扬扬之后，安徽省委书记、合肥市委书记等都亲自批示，各级官员也是想尽办法，尽量平息舆论。之前首发合肥房价腰斩的媒体，一段时间之后又刊发了一篇文章，讲的就是合肥怎么控房价、政府又想了些什么办法，等等。
而之后的长沙，就更厉害了。说起来还真是有意思，爆料长沙房价飙涨的媒体，也是爆料合肥房价腰斩的媒体。当天上午长沙房价飙涨的消息登上各大网站首页，不到中午就基本不见了。紧接着，新华社莫名其妙地就发了篇文章，说长沙推出万余套限价房，房价只有5000元每平方米左右。
顺便说一下，后来有人曝光了。长沙那批万余套限价房，基本可以称为定向安置房——要求年龄、要求单身、甚至还有要求涉及到离婚的，而且，符合规定的人中，不仅包括拆迁户，还包括拆迁户的亲属……总之，一大堆要求，基本就是拆迁户的定向安置房。普通人嘛，呵呵，基本没有资格购买。
要知道，这批房，可是比长沙当地的均价能低将近一半。
不仅是这样，前两天跟人聊天，还有开发商吐槽说。限房价、限备案、限销售等等，都算是比较好的了，还有限网签的！那名开发商说，有地方政府，为了控制房价上涨幅度，整整一个市，每天的网签只给20个名额！
对，你没看错，一座城市，一天的网签量只有20套，多了不给办理。交易量上不去，房价也卡死在那。说到底，就是为了平稳度过这次大会，通过行政手段，先让交易量下来，备案变缓，开发商碰上这种情况，也不得不捂盘，降慢开发节奏。对于一些开发商而言，这是好事儿，等待时机，伺机涨价，而且资金流压力也会减小；但对于流动性要求比较高的企业而言，这种情况无异于要了命。
开发商死不死，跟购房者关系不大，我们也不用太担心。但是，买不了房，网签过不去，这就影响大了去了。
毕竟，现在还有很多城市，限售是以房本到手的日期算的。房本早到手一天，以后换房就能早一天。即便不换房，有这个资格，心理也是有底的。
由孟祥远工作室整理发布，内容来源刘晓博、地产情报站、中新网、腾讯财经
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