炒房客的命门

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第七节、炒房客的命门

命门——人体生命的根本。顾名思义，本节说说炒房客的七寸何在，如何防止丢了小命。

前面六节已经讲过了炒房客的三原则（前面六节请关注公众号“老晋房产观”看今天的头条），了解了炒房的金融货币原理，就可以推而广之，其他的任何投资几乎一样：负债加杠杆，寻找到一个高回报的项目，其收益率要高于债务的费用支出，再维持住现金流，常年累月的经营后，假以时日财富不增长都难。

以前的批发零售业、生产制造业、房地产行业……莫非如此，我们一生追逐财富的过程就是如何解决、匹配好资金、项目、现金流三者的关系。

如果我们再仔细分析，就会发现其中的关键点是债务。债务如同一块硬石头，收益可以简单的理解为泡沫，泡沫可以无限膨胀或急剧收缩，而石头则不会，其收益或者亏损部分就是泡沫与石头之间的差额。债务越大其投资额就越大，理论上获得的收益就越多(泡沫越大)，当收益没有达到预期或收益很少甚至为负数时，不变的债务就会压垮借贷人。

债务是一把双刃剑——既可以协助你让财富成倍（倍数即为杠杆率，买房20%首付即是1：5的杠杆，40%首付即是1:2.5的杠杆 ）增长，也可以让财富加速毁灭。

债务违约对一个国家或者经济体来说就是经济危机（现在主要表现为金融危机），对个体或企业来说就是经济破产。

炒房客的破产多是杠杆太高，负债太重，一旦遇到房产调控，房价不涨或下跌都会增加利息负担，若后续融资不畅，现金流断裂即前功尽弃、经济破产。

由此推及其他，企业经营或个人生意都是如此，控制好债务，筹备好现金流，让自己活得时间足够长，才有机会翻身直至等到下一个泡沫的来临。债务运作好了是蜜糖，运作差了就是砒霜。

而今的炒房客已经非常专业化，他们一般都聚集在某个大咖或者神的圈子里不动声色寻找时机和猎物，然后只在很小的熟人圈子的抱团出击，如果不专门问起，你肯定不会相信他有几十个房本。

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他们只买一二线城市的住宅，通过配置面积大小不一、离市区距离远近不同、建造年代新旧有差异、购买年份分散不集中的房产，来达到维持现金流稳定的目的。

在我看来，炒房跟办企业做生意无异，以房为船，债为帆，尽可能的加杠杆撬债务，在泡沫之海中破浪前行。船的动力就是持续不断的现金流，也就是炒房客的命门——现金流。

现金流的问题如何优化？

如何判断现金流是否安全？

马上到站了，下回再讲！

前面六节请关注公众号“老晋房产观”看今天的头条

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