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任X强:能扛住就扛,扛不住了你说咋地就咋地吧!

2017-09-28 老晋房产观


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来源:本文首发于总第822期《中国新闻周刊》  记者:席志刚


任志强 :

离开金融和税收工具

企业自持租赁不可持续


在租售并举的调控理念下,房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象。


企业市场化竞价拿地自持出租物业,资金从何而来,运营模式如何获利,是否可持续?就这些问题,《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。


只租不售不能解决全部问题!

中国新闻周刊:你认为,在中国住房市场中,商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的?


任志强:国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场,占比大致在40%~50%之间,但它绝不是一个国家标准住房政策,因为一些小的城市根本不需要租赁市场。


相比于美、英、法等国家,中国租房占比小。平均来看,中国租房人口户数比大概在21%左右,美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%,北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潜力。


所以,在租赁住房政策问题上,不应该一刀切,而要根据城市人口容量和发展特征来决定。


我的一个基本判断是,未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题。


但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%,二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了,再到下面几乎就不需要了。


租赁房的量化比例,全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理,政策可以留有适当冗余调整空间。


中国新闻周刊:除在农村集体土地上建设租赁住房外,还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地,建房自持出租,你对此怎么看?


任志强:无论是在农村集体土地建设租赁房,还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一个补充,只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题,而不是问题的全部。


企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持,从长远看,有可能执行不下去。


按照现行政策,这种做法有不合理的地方。


第一,企业竞地价是价高者得,竞地价的结果是租金一定很高,房租是不是也得价高者得?


国际惯例是,房地产建筑投资,财团贷款期限最高20年,一般情况下,本息收回的期限最长14年,中国是含建设期7~8年收回本息,这是比较好的投资。


所以租金价格要满足企业资金回报需求,不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租,只有国有单位才可以,等于是给租房补贴。


第二,租金高了谁会租,租给谁?


现在建设租赁住房,各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才,如果不是这样,房子租给谁?以北京为例,一方面限制人口,外迁低端产业,低端产业就业人口就减少了,房子租给谁?另一方面出台优惠政策,吸引高端人才,这是矛盾的。


目前示范性较强的上海张江地块,张江获得的土地成本远远低于市场价,万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地,成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作,一旦借助银行贷款动作起来,未来万科的财务报表会很难看。


4月12日,工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套,其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华


中国新闻周刊:在你看来,企业自持只租不售的政策如何才能持续?


任志强:这项政策若一定要持续下去,只能用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金),也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题,企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款,那是走不通的。


REITs最早出现在2003年的18号文件,当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs,很多人反对,最终没写入18号文件正文,但提出酝酿后发展的意见附在文后。


2008年,政府工作报告正式提出房地产投资信托基金,并选择了三个城市试点,最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试,此后至今再无动静。


建立房地产投资信托基金,不是中央政府没想法,不作决定,2008年政府工作报告说得很清楚,只是没细则,所以就没有执行下去。


直到去年6月份,国务院发文把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。


REITs用于持有收租物业,是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配,按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通,可以帮助持有收租物业企业融资,但并非直接作为融资渠道。


若没有REITs(房地产投资信托基金),这项政策基本执行不下去,没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。


类似上海张江地块,与集团客户定向合作,将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业,数量少还扛得住,若大规模铺开这种方式,国有企业也肯定不行。


万科竞得永丰地块,也想走与大企业合作这条路,比如找小米公司整租,但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务,配好家具家电,升级成酒店式人才公寓出租,由政府指定租户。


中国新闻周刊:从国际经验来看,你认为中国该借鉴哪些国家的经验?


任志强:我个人更推崇德国的方式。德国房价合理,房价收入比偏低,保持了长期稳定的房价,在全球“独善其身”,德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。


德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场,其居民私人持有住房大约40%,大部分居住需求,采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅,国家保障住房合作社的收益高于一般投资,比如国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有,均是以长期稳定的租金收益为主,我们将其称为社会化租赁,既不是单位的,也不是政府的,因此德国没有炒房的概念和空间。


此外,欧洲的意大利、法国,美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴,尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。


扛到扛不住的时候,你说咋地就咋地吧!


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很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右,后天向左大后天又向右,我觉得其实都说错了,我们只有一条中间路线,所有的路线都是为了求平衡。

可能大家都清楚,信贷收紧是当前的政策主基调。不管是从境内还是境外,在去杠杆的情况下,收紧了大量的货币,所以国内的贷款大幅度的下降。

地方城市的融资量到今年六月份大约13800亿,和去年同期相比下降了65%。企业也同样,融资政策上出现了限制严管。

我们的货币总量也缩减了,M1、M2增速到六月份为止都低于10%,和去年相比大概下降了2到3个点。

同样还有一个反映,就是资金价格的上涨,各种各样的借贷都产生了利率上调。我觉得货币政策从紧还会持续,至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。

2010年到2014年我们新增的房产企业的有息贷款是8200亿,五年的时间平均一年是2000亿。2015年到2016年,两年的时间新增的是8525亿,平均一年新增4000亿。

今后三年,房地产企业内外债大概要还18000亿,这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。

如果信贷持续收紧,明年就有问题了。资金紧张可能在明年,投资和销售可能都会出现下行。

销售下行不一定是市场的问题,是因为很多城市不批你销售,不给你发销售证是因为你老想卖高价。卖不了高价的时候怎么办呢?就扛着。扛到什么时候呢,扛到资金不够的时候。

如果资金不够了,那政府说多少钱就多少钱吧,总得卖出一些房子还债啊。


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