警告：买房时机已到！推荐5个城市！
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以 下 为 正 文
今天（9月14日），国家统计局公布了最新的楼市数据，一不留神泄露了一个“惊天秘密”——中国楼市正在逼近一个危险的“极值”！暴涨的种子或已经发芽！
在告诉大家这个“惊天秘密”之前，让我们先引入一个概念：消化周期（又称“去化周期”）。
“消化周期”的意思是说，现在库存的房子需要用多久才能消化完成。当然，这是一个变化中的概念，因为“库存”的量、销售的量都会变化，但在某个时间点它又是确定的——库存的商品房面积，除以此前一段时间的平均销售量。
今年4月，住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，通知指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序：
对消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36-18个月的，要减少供地；
12-6个月的，要增加供地；
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
由此可见，当消化周期低于6个月的时候，是非常危险的，市场有可能出现“供不应求”，最终带来房价飙升（合肥就曾如此）。消化周期“6到12个月”，需要增加供地。12到18个月的是正常情况。
换句话说，消化周期小于12个月意味着“市场亮起黄灯”（警告），消化周期小于6个月意味着“市场亮起红灯”（房价有大涨的危险）。如果超过18个月，则库存偏多，超过36个意味着库存太多了！
好了，让我们看看今天国家统计局公布的数据：
1、8月末，商品房待售面积62352万平方米；
2、1-8月份，商品房销售面积98539万平方米。
由此可以计算出，今年前8个月，平均每月商品房销售面积是1.23亿平方米；而现在的库存量是6.235亿平方米，消化周期是5.07个月。
也就是说，目前全国房地产的平均消化周期只有5.07个月了，这是非常危险的数据，意味着楼市如果不降温，市场将出现“供不应求”式的暴涨！
更恐怖的是，目前库存的商品住宅只有3.32亿平方米，其他的是办公楼、商业营业用房。而今年1到8月商品住宅的累计销售面积是8.54亿平方米（见上图），平均每月销售面积达到了1.07亿平方米。
这样，我们可以计算出全国商品住宅的“消化周期”只有3.1个月！
令人恐怖的数据！
也许有人会说，这是因为房价大涨，大家突击购房产生的效应。如果是正常的“年景”，消化周期还有这样短吗？
这很好办，我们看看2015年1到8月的销售数据，国家统计局网站上有。那个时候，只有深圳房价开始上涨，连上海、北京都没有动，全国市场更是死水微澜。
统计局的数据显示，2015年1到8月，全国住宅累计销售面积是6.17亿平方米，平均每月销售0.77亿平方米。如果拿那时的销售量作为分母，拿今天的库存量（商品住宅）3.32亿平方米为分子，可以计算消化周期是4.3个月。
所以，无论从哪个角度观察，现在的住宅库量都是非常危险的，随时可能出现供不应求。
另外，如果按照今年前8个月的平均销售面积推算，则全国“办公楼”的消化周期是10.6个月，“商业营业用房”的消化周期是18.4个月。
算了这笔账，你就会明白几个道理：
第一、为什么国家要限售、限贷。如果不限制的话，很多城市将很快无房可卖（主要是住宅，商业办公用房富裕一些），到那时房价将出现更加恐怖的上涨，最终会引发泡沫的破裂。
限购、限贷等“五限”政策，可以放慢楼市的销售节奏，让消化周期拉长到正常程度，给开发商“生产房子”留出时间。
第二，这也告诉我们一个秘密，为什么开发商仍然拼命拿地？他们急需要补库存。
第三，这还告诉我们，为什么搞写字楼开发的潘石屹和搞商业综合体开发的王健林，都在淡出房地产行业、或者看淡楼市。而搞住宅的恒大、碧桂园、万科、融创，都在拼命加杠杆了。
这就是当前中国楼市最核心的秘密，一切都在公开资料里，就看你会不会研究这些资料了。
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短期看政策
近一年多来，中央政府和地方政府接二连三地出台楼市调控文件。
随着调控的层层深入，未来进入"四限"的城市或将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市，或面临调整风险。
以北京为例，北京自今年3月以来直接针对楼市颁发的政策就有12道，曲线调控的政策更是数不胜数，其他中心城市发布的政策也不在少数。
不仅如此，近期各地楼市调控更是频频发力，西安祭出“公告6条”，南昌则禁止卖房时用“名校”“学区房”等字眼宣传，长沙更是推出万套“定向限价房”力保刚需。
当全国533家银行，已经基本找不出9折房贷的时候，我们每个人都应该清楚，这到底意味着什么。
这还是首套房，对于二套来说，基准利率上调10%的基本都找不到，上调20%是新常态，最高的事实加息幅度甚至超过了50%。
这些政策告诉我们，中国中心城市的房价，短期内房价必须横盘。
数据来源：国家统计局，苏州未被列入统计城市
据国家统计局公布的3月份第二波强调控以来的房价指数来看，中心城市的房价基本都在高位小幅震荡，符合预期。
短期看政策已经被验证，接着看决定中期和长期的两个因素：土地与人口。
中期看土地
中期看土地，如果人口流入，你还不供地，那么这个地方房价是有压力的。因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。
中心城市，由于人口增加购房需求不断，土地供应量必须相应增多，才能够控制房价，一旦供不应求，房价只能向上。
近期，中国数研究院公布了今年以来中心城市的土地供应、交易和溢价等详细数据，通过数据，我们可以看看中心城市中期房价到底是个什么走势。
数据来源：中国指数研究院
十个重点城市中，除了北京、重庆住宅供应量增加外，广州、上海、武汉相比于去年同期，也有不同程度的增加，分别增加了44%、38%、15%。
南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供应量同比都是负数，尤其是深圳，今年前8个月尚无住宅土地入市，导致住宅用地供应量同比下跌了100%。
这主要是深圳陆地面积较小，基本上已无地可供应，为了应对这种尴尬，深圳市政府一方面加快城市更新项目批准步伐，另一方面加快建设轨道交通，连接东莞、惠州。
这并不能改变中心区的购房需求，深圳实际管控人口已有2100万，与北上广是同一个级别，面积只有北京的1/8、上海的1/3，广州的1/4。
因此，可以说，深圳是中国大陆地区供需矛盾最严重的城市，是房价最不可能出现实质性下跌的中心城市。
长期看人口
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。
人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动了。
中国的城市化实际上是已经演变成大城市化，全国人口都纷纷涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中心城市。
但是各地统计局中的常住人口是政府政绩考核指标，可信度不大，如深圳统计局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84万人，然深圳市领导曾公开表示，深圳实际管控人口已破2000万。
所以，在人口分析体系里，采用相对准确的小学生作为人口增减的分析指标。
数据来源：各地统计局
注：苏州人口暴增是由于统计口径变化，合肥期间吞并了巢湖，导致人口也出现了暴增。
如图所示，第二部分提到的10个重点城市人口增长都还不错，尤其是深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州，增幅都在20%以上。
成都人口增幅和2016年吞并简阳市有关，但即便忽略这个因素，成都的人口增幅也不会差。
上图虽然说的是过去几年人口变化情况，但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度，从而推测未来人口增幅情况。
因此，从人口数据来看，中国二十多个中心城市的房价，长期仍看涨。
总的来说，若再结合第二部分的土地供应量来看，未来涨幅排名前五的应该是深圳、成都、南京、武汉、杭州。
跌势如漫漫长夜，涨势呢？瞬间烈日当空！再不买房只能送你后悔药了！相信数据，相信供求关系，不要迷信政策！朋友们转起来！
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