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任志强付费问答全集(上部)

2017-09-06 老晋房产观

粉丝:本微信公众号【老晋房产观】推送如下内容。

第一类:头条房地产投资知识、分析、政策时评等等。

第二类:二条深度文章,投资启蒙、科普、社会等等。

以  下  为  正  文

1问:任总你好,我在北京工作,现无购房资格,想在燕郊买,燕郊均价2 万左右,你看好燕郊的发展吗?

 

答:任何一个城市都可能有溢出效应,这种溢出效应就会使周边的地区在核心城市发展的过程中受益。

 

 

 2问:最近很多一线房企大举向三四线城市发展,比如恒大,碧桂园,您对未来几年三线城市房价走势怎么看?

 

答:统计数据上看到的是更多的房企是向一线二线转移,而不是向三四线城市发展。

 

 

 

 3问:任总,中国目前房价看似没有所谓的拐点,您认为房价会降?还是房价增速减缓,等待人民收入水平提高?

 

答:房价下降的可能性不大,我没看到哪个国家的房价是下降的。日本是特殊情况,一个是城市化率接近 90%,一个是老龄化程度在超长的经营,另外一个已有的住房情况在改善,当改善过后再想提高,与经济的增长不相适应,只有日本这种特例,但很少出现,中国还很远很远。

 

 

 4问:任总,您觉得除了北上广深杭,还有哪些城市的房地产值得投资?

 

答:优先的还是北京。

 

 

 

 5问:任总,北上广深的房子现在都快 10 万一平了,现在还能再买吗?会不会被套住?

 

答:要想投资,最好别买最贵的房子,越便宜的房子升值潜力越大,贵的房子是给富人住的,他们也许装修得很豪华,不会轻易去改变,他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子,升值的潜力会更大,空间会更多。


 

 6问:任总,请问中原地区的二线城市,比如郑州的房价还会涨价吗?


 答:当郑州越来越快的会成为米字形的高铁的交通枢纽的时候,房价是一个上涨的过程。

 

 

 

 7问:您觉得中国的房价什么时候会下降?临界点在哪儿?

 

答:我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻,但至少我在世的这段时间不会出现。

 

 

 8问:我年龄 27,家里有房,武汉上班二环房价 18000 元,是否值得买一套,我认为

 

武汉房价还会上涨,您怎么看?

 

答:从总体上所有城市相比之下,武汉还属于价格的洼地,房价从未来的情况看,上涨的可能性大于其他情况,所以武汉还没有达到一个中心城市的规模和效果。

 

 

 

9问:任总,自己攒了一点小钱,刚够在三线城市买房,要把所有钱用在房子上吗?我该怎么合理用这笔钱,谢谢。

 

答:如果有余钱,放在银行不如去买房子,但买哪里的房子是你自己决定的,一定要买一个有潜力和发展余地的地方的房子,至于是一线二线三线,只要不是你自己居住,在哪里买无所谓。哪里的收益最高就去哪里买房子。

 

 

 10问:任总,我是做餐饮的,感觉很多地方的商铺租金虚高,如果生意不是特别好,根本赚不到钱,您怎么看这种现象?

 

答:在印度的贫民窟里面,租金最高的是餐饮,比如他们叫面包房,类似于做面包之类的产品的地方,他们的租金也是最高,民以食为天。所以关键是你的餐饮是不是够好,如果你的餐饮够好,租金的价格不是问题。如果你的餐饮本身的情况不够好,低租金不一定能解决问题。

 

 

 

 11问:你的“房价永恒上涨论”怎么理解?

 

答:人口不断增加,经济不断上涨的过程中,房价必然是上涨的,只有在一个城市经济开始下滑,堕落,人口开始离去的时候,这个城市的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中,多数城市还是上涨的。


 

 12问:突然回答这么多犀利的问题,明天媒体会不会炸?

 

答:这个问题我没法回答你,只能由你们来决定了。

 

 

 

13问:想请您以一个过来人的身份对现在的年轻人提几条衷心的建议,好让这些人少走弯路,早一些成熟。

 

答:书看得多了就会少走弯路,通过他人的经验中获取自己应该获得的知识。重要的是认知论上,要有独立思考的能力,当年能独立思考的时候就不会随波逐流,就会少走弯路。

 

 

 14问:假如房产产权 70 年这个政策不变,同一个人花几百万在大城市买房的生活质量肯定不如租房好,说的对吗?

 

答:《物权法》上说房产权到期后自动续期,这已经定在中国的法律中了。所以70 年产权已经变成了一个伪命题。我个人觉得你的钱没有其他的用途,还是买房子好,不管是几百万还是几千万,也许买房有更多的升值空间。

 

 

 15问:任总,给我们简单介绍一下美国的房地产是什么样子的?

 

答:这大约要用很长的一个时间才能讲情况。最简单的说,美国的房地产是以二手房交易为主,而中国的房地产由一手房转为二手房转移大概需要很长的一段时间,也许 8 年、

 

10 年以后。真正转入以二手房为主的市场,和现在以一手房为主的市场是完全不同的一个概念。

 

 

 

 16问:什么情况下北京房价会下降。北京比纽约高合理吗?

 

答:北京是个权利中心的城市,纽约是市场化的城市,二者没有可比性。不改变中国##

 

决定一切,## 决定一切,决定经济的情况,北京房价应该比纽约更高,从目前的情况看,北京应该会增加到 3000 万人口,这种需求依然在继续,但纽约绝不会因此增加更多的人口。纽约现有的房价高的大概 10 万美金/平米,一般的也要 3-4 万美金/平米。北京现在和纽约的差距还很大。


17问:任总你认为未来 10 年中国是否会发送类似美国次贷危机的情形?

 

答:中国不会发生类似美国的次贷危机,因为中国有巨大的首付。中国在个人住房市场的杠杆率是非常低的。美国仅仅 3 亿多人口,但个人住房信贷达到 13 万亿美元,几乎仅次于 GDP 总量,而中国只有 GDP 的 1/5。而中国恰恰是个人住房的杠杆率太低了,才不会出现类似于美国的次贷危机。

 

 

 18问:强哥,您觉得,年轻人在买房和创业之间应该如何选择。

 

答:年轻人为什么总要把工作和生活对立起来呢?创业或许不需要自己的钱,但生活要靠自己的钱。如果你只有一笔资金,又想创业又想买房,你可以买房当办公室,这样就不需要租办公室了。所以买房和创业之间不是一种绝对的对立情况。如果你的创业有更好的一种投资需求,就会有投资者为你提供资金。或者说你根本就不是在创业,你是在就业。

 

 

 19问:几年前,你说中国的房子就是炸掉也不会降价,当时很多人骂你,现在过去几年了,你还有什么要表达的?

 

答:我没说过你说的那种话,我说的是炸掉的是那些过多的库存,而有些库存炸掉是为了改变他的用途。比如过去深圳有很多工业加工厂房,而工业加工已经成为淘汰的项目,不炸掉工业厂房,你还会住在那种地方吗?炸掉是为了改造,改变他的用途。也许你理解错了,或者说你被传言欺骗了。

 

 

 20问:任总,您觉得北京学区房近 5 年会发展成什么样子,您更看好北京哪个位置的学区房呢?谢谢你,盼复。

 

答:北京的问题是 2000 多所中小学几乎减少一半,仅西城区就缩减了一半的学校,曾经一段时期,计划生育导致生源不足而减少了教育分配,因此才有了学区房的概念。这种学区房从目前来看,最优秀的集中在几个区域,比如西城、海淀、东城,而南城几乎看不到学区房的需求,他们没有特别优秀的,或者说很少有几个优秀的学校。未来的发展主要是普及化为主的一种教育方式。


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