十九大对楼市的影响（终版上部）
微信公众号ID:JJJDTZX
定位：房子是用来住的、不是用来炒，也就是“住房不炒”一词定调。
措施：针对核心热点城市和三四线城市房地产市场特征的不同，对商品住宅、公共租赁房以及共有产权房等进行供应主体的细分，尤其针对核心热点城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾，做出多渠道保障和购租并举的制度安排，全面覆盖基本住房需求的同时，兼顾核心热点城市中高收入人群的刚需、改善需求。也就是“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
目标：实现让全体人民住有所居的承诺。
老晋：以上不是大而空的话，很接地气，而且不空，朋友们要注意，每一个字都和未来五年乃至更长时期的楼市走向密切相关。
依法治国：报告中“法治”一词出现了33次，“依法治国”出现了19次。未来五年中，法治在国家治理体系和治理能力现代化中，将扮演更加重要的角色，将发挥更加基础性的作用，依法治国强调侧重使用立法手段推进房地产长效机制的建立。
住建部部长王蒙徽：坚持“房子是用来住的”的定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
保障内需：重新定义当前社会主要矛盾为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。意味着更加关注社会贫困群体，在改善民生方面提出，扩大中等收入群体，增加低收入者收入，调节过高收入，取缔非法收入。政府履行好再分配调节职能，加快推进基本公共服务均等化，缩小收入分配差异（尤其是财产性收入）将对房地产市场带来巨大影响。保障内需，既保障不同群体住房需求，又通过内需带动经济稳定增长。
报告中指出，完善促进消费的体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用。意味着我国经济增长模式从以出口驱动和投资（房地产）驱动为主转变为消费驱动型经济增长模式。
老晋：房价过高对消费能力有较大“挤出效应”，容易造成内需潜力不足的情况。简单理解为可支配收入都用来买房供楼，没有多余的钱拿来消费。尤其是对于中低收入群体，这类群体属于购房断层人群，多元的住房供应体系（租售并举），既能保障这类人群的住房需求（住有所居），又能整体提高社会的消费能力。
第一、主要矛盾发生变化
中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。深层次指出经济从重发展速度转移到重发展质量，从过去强调效率调整到公平。房地产市场的弱势群体住房保障成为未来发展的重点之一。主要基于对当前区域发展不平衡、经济创新能力较弱以及民生问题（如就业、教育、居住等）突显的判断，其中住房问题为核心的矛盾点，促使中央对住房属性明确定位和做出住房制度的结构性安排。
十九大之前社会主要矛盾：人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。
十九大之后社会主要矛盾：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
第二、住房的民生属性定位明确
大会关于住房属性的定位由18大期间的居住、投资属性转变为居住和准公共物品属性的定位，去投资化意义明显，要准确把握住房的居住属性，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立加快建立多主体供给、多渠道购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，让全体人民住有所居。意味着房子的居住和投资的双重属性转变为居住和准公共物品的新属性特征确定。房地产将弱化直接拉动经济增长的作用，而是为适度扩大内需等方式提供保障和基础。
第三、实现社会主义现代化时间表
第一个阶段，从2020年到2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化；
第二个阶段，从2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。
现代化涵盖了：农业发展、科技发展和创新、工业信息现代化及城市化。未来农村发展、农民进城、城市化仍然是房地产市场机会。
2020-2035年为实现社会主义现代化的关键时间段，其亟需解决的问题就是习近平针对发展“不平衡、不充分”的表述，化解核心热点城市居住问题以及提升三四线城市城市化水平是房地产长效调控机制的主要内容。
老晋：住房属性明确为居住和准公共物品属性，最大化剥离投资属性。明确根据不同城市主体、不同人群，提供不同住房类型和供应主体，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。欠发达的区域，是政策倾斜的重点，也是我们关注的重点。
货币政策：货币政策以宏观审慎管理政策为主，在经济过热时采取逆周期操作，同时增加传统货币调节工具的内容，比如对资本的质量、流动性、杠杆等等都有新的要求。”谨防中国版“明斯基时刻”的到来。传统的降准、降息将不再作为首要调节工具，谨防系统性金融风险。
债务杠杆：规范和界定地方政府融资平台和地方国企的债务关系，未来三四线城市地方政府对土地依赖度提升。国际相比而言中国家庭债务杠杆较低，主要是三四线房价较低，未来三四线的债务杠杆率有提升空间。
老晋：三四线城市房价收入比低，将成为债务杠杆率提升的主要区域，在高速发展的经济体中，一定意义上说，债务就是财富，这里提醒一下。三四线城市为“去库存”战略的主要区域，居民杠杆率低、城镇化水平较低、地方债务风险大、财政政策倾斜，适度扩大内需。
房地产融资方向：针对私募基金备案管理规范、互联网金融、开发商拍地自有资金审查、禁止首付贷、消费贷、车位贷等方式，已经收窄房地产行业融资渠道，同时金融行业监管程度不会放松，不排除更为严厉的措施跟进。房地产相关上下游的资金渠道进一步收紧。
银行业治理方向：确定同业、理财、表外三个重点领域，这三个领域覆盖了比较突出的风险点，比如，影子银行、交叉金融、房地产泡沫、地方政府债务等，同时还有与其相关的操作性风险，所以要集中精力整治。
老晋：未来整个趋势是房地产方向金融监管会越来越严，银行端资金的可获得性将下降，开发商用钱将越来越困难，2018注定是个饥荒年。
10月22日，住建部王蒙徽在记者招待会上表态，制定房地产长效机制，保持房地产市场长期稳定。坚持分类调控，因城因地施策，未来各城市调控政策将会出现分化。
房地产调控：我们坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实地方政府主体责任，出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。
老晋：短期内房地产政策调控保持连续性和稳定性，为长效机制赢取时间。长期上因城施策、建立长效机制，一二三四线城市调控政策会进一步分化，政策紧贴房价的趋势基本形成。房地产长效机制的轮廓基本出炉，政府主导保障住房，市场解决改善住房，保障人民住有所居。
刘士余主张IPO提速和加强股市治理；
肖捷主张财政赤字推进供给侧改革和适度扩大内需、PPP项目落地需要时间、地方债务可增加，但需要加强监管；
姜大明表示耕地红线不能破、基本农田不能随便占用；
外汇储备下降与房地产调控政策
从外汇角度看，2014年7月中国的外汇储备开始逐月下降（资本流出），2014年8月份是我国房地产市场标 志性时间点，房地产成为吸引资金，防止资本外流的宏观调控工具，因此调控放松，限购取消。
2016年3月份在楼市全面上涨，资金集中流入楼市的背景下，外汇储备下降趋势放缓。加上严格外汇管制等其他措施，外汇储备在2017年开始回升，虽然房地产作为抵抗缩表的调控工具表现出色，但是推高了楼市风险，热点城市收紧成为必然。
老晋：拿好手里房子，为国效力。
货币宏观
大会指出健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革。健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。而根据经验判断，M2同比增速合理区间值为实际GDP同比增速+CPI同比增速+2-3%经验调整，大于该区间值的，为货币超发；小于该区间值的，表示货币存在缺口。2017年9月，M2同比增速为9.2%，低于区间值，表明货币存在缺口，现行货币政策趋紧。
2017年上半年M2同比增速维持在10.4-11.4%之间，2017年前三季度，M2 （+2-3%），大于该区间值的，为货币超发；在该区间值内的表示货币发行合理；小于该区间同比增速降为9.2%，低于合理区间值，表明货币存在缺口。
货币政策与房地产调控政策的关系，当M1-M2剪刀差处于高点时，由于货币政策宽松，使得房地产市场热度提高，商品住宅市场出现量价齐升的火热态势，此时就有相应的楼市收紧政策出台。反之，当M1-M2剪刀差处于低位时就会有相应的救市政策出台。2016年下半年以来M1-M2剪刀差持续位于历史高位，虽然M1增速显著放缓，但从趋势来看，2017-2018年仍处于政策收紧期。
短期内，当M1-M2 剪刀差处于高点时，由于货币政策宽松，使得房地产市场热度提高，商品住宅市场出现量价齐升的火热态势，此时就有相应的楼市收紧政策出台。
当M1-M2增速差处于低位时，货币政策收紧，商品住宅市场量价低迷，此时就会有相应的救市政策出台。从指标变化周期及房地产调控时间周期来看，楼市调控政策出台的间隔时间为12个月到24个月不等，平均间隔时间约为16-18个月。
随着美国经济复苏及各项指标趋好，2018年美元加息及缩表将是大概率事件，这会影响中国宏观货币政策走向，进而影响房地产行业国内外货币政策-外汇-房地产调控逻辑。
老晋：注意，本节这是老思路，单纯如此判断是有偏差的，参考即可。本来本篇昨天就该写了，由于时间问题，今天才写，而且只写一半，实在是抱歉，望朋友们理解，明天写下部，主要内容是楼市现状和趋势判断。朋友们帮转发。
▼欢迎打赏支持老晋▼
赞 赏 50 30290 50 15289 0 0 2147 0 0:00:14 0:00:07 0:00:07 2724span>
老晋推荐阅读
推荐买房城市!
崩溃启示录 !
点击下方“原文阅读”不定期听专家讲座