楼市新手问答专场（上）

：城市化到了后期，人口向大城市的流入会加速还是减速呢？老师其实我想问的是，慢慢的新城乡结合部变成城市一部分的时间，会越来越快还是越来越慢呢？毕竟郊区需要新人口去填。

答：速度应该是越来越快。

但是被行政的手打断了。

匿名用户：Ogg，你说杠杆大于选筹，那如何看待全款流？ 如果知道会涨，但必须全款，且目前抵押贷年限缩短，银行收紧抵押贷的情况下，是应该放弃购买还是应尽一切办法筹集资金？

答：不能贷款的资产没有价值。

全款宁可换城市。

匿名用户：欧大大，用消费贷全款买房可以么？欧大说贷款优于选筹，利率不高的消费贷全款买房符合这条标准么？如果符合，违规么？

答：不符合。

因为你消耗的是别处的资源。

KK张：冲动之下的失误如何挽救？在渔村，之前囫囵吞枣，欧大的大面积低单价很赞同，冲动之下去购买了一小区，112平的三房二手算上税6万4了，有2个缺点很受伤，一是飞机航道有些噪音，但是好在这片全是住宅小区无农民房，环境好，二是本小区很多89平的3房成交量很大，116平的可以做4房甚至5房，但是总价要高贵40多万，所以对自己这套112平却只做3房越来越不喜欢，周边新房有冲高到近8万。欧大如何缓解这种郁闷?是卖掉还是再买一套?

答：找个好的设计师，三房改四房。

话说你64000怎么还叫低单价，别赖我头上。

匿名用户：老师，政府限价开发商，新房比旁边就贵5%合适吗？但毕竟晚交两年房。少了两年租金，但也少了买二手房的中介费。现在是不是入手限价新房的好时机呢？ 昨天回答

答：不是这样算的。

你这个“默认”新房的价格是合理的。

但其实新房的价格是不合理的。要结合地段，品质，综合估价。有可能新房开出来就是CEO盘。

匿名用户：网上抢房的套路，无语了。神，刚经历wh招商公园抢房大战。kfs内定的，软件代抢的，全是套路。我还傻呵呵的自己抢，试了一次就彻底明白了，突然有些灰心，请问神，我以后该怎么做呢：放弃参与网开？还是找人买茶水费随波逐流？

答：免费的就是最贵的。

为什么你要存心抢劫KFS呢。为什么KFS不能反抗呢。

Thomas：关于找房子的问题，请多多指教。老，破，大只要价格合适都可接受，请问什么样的房子的条件老师们是不能接受，如房子离配套设施太远，在大马路旁边噪音嘈杂，还是只要价格合适都可以？谢谢耐心回复

答：硬伤就是价格。

笋盘指的是，扣除了所有硬伤之后，再打折。

匿名用户：一些次新的小区（单价10w或者以上），小户型比大户型差价有的时候有一两万，是不是可以说买小户型的人买亏了，假如已经购入小户型，怎么在以后减少亏损？是卖得时候卖贵一些？还是买小户型必定是没有大户型实惠，接受亏损这个事实？还有这样的小户型一般购买人群是哪些？谢谢

答：高买高卖

低买低卖

高买低卖

显然小户型处于不利的状态，他最佳的结局，也就是“高买高卖”。要指望“总价约束”更加严重，大小户型单价进一步拉开，这事终有极限。

地产：欧神极少提到物业费，房子多了，这也是不小的负担。

答：一般优先选物业费高的物业。

Thomas：1. 您说优先选择物业费高的物业，为何？2. 您认为只要价格够便宜，房子靠近大马路，在飞机轨道上都是问题，只要按实际价值再打几折，对吗？

答：一个月多花5元/平米。一年60元/平米。

十年600元/平米。

带给你，大约+6000元/平米的增值吧。

飞机对的。

匿名用户：请问同小区正常楼层价格一万一，那么一楼带地下室，地下室上产证。单价应该在多少合适？比如三楼一套100平的110万，一楼带地下室产证200平，那一楼这套价格应该在多少合适？

答：鬼牌，随便你喊价

文艺范二：看房你们都用什么记录？笔记本手写？app？excel？大神们？说出你们的神器？

答：手机备忘录

匿名用户：公租房，集体户，产权50年，面积60平，便宜40%，能买吗？比周边便宜，旁边有大学，一栋楼只有开发商一个大证，再转让时，说是开发商从大证里剥离

答：就是小产权，不能买。

匿名用户：请教各位老师，没有国土证的房子有什么影响，能正常进行交易吗？这种房可以买吗？谢谢回复

答：五证不齐的房子，不能贷款。

匿名用户：找到一楼梯200+顶楼复式，中介说业主在国外，资料不齐没有正常挂盘，单价卖1万8多，同小区同户型放盘都是2万起(同小区电梯楼100多平成交价2万5左右），挂了一段时间，房子保养不错，其他无硬伤，还有抵押贷款100多万没还，业主说可以自己搞掂还掉，中介忽悠一定要交诚意金定下，这样业主才愿意飞回来签合同，不信中介的说辞，要是真这么抢手应该也轮不到我，请问各位老师，这房子可以入手么？是否有什么隐藏的坑？

答：付意向金。

去机场接房东，在候机厅就签掉。不要让房东接触最新市场。

匿名用户：法拍房，法院不负责清场，现已出房产证。若走上诉流程，最慢需多长时间才能等到法院最终出动法警清场执行？1年？1年半？（包括中途对方上诉、提执行异议等拖时间）

答：理论上，法院永远不负责清场。

得自己找东北雷锋。

匿名用户：欧大，顶层由于地基下沉，渗水好像是建筑通病，有办法避免吗？谢

答：只能说你施工等级太低。

匿名用户：过几天去过户。合同上写着办理过户当天先付清首付款，当时没注意没写留押金。 刚刚提醒中介应该留点一两万尾款，以便催促房东付清水电煤以及物业费，中介认为没必要，说cq那面中介都不留押金，说从来没遇到过房东不缴费的。请问欧大:我的要求过份吗?如果房东收到房款后万一不及时去缴费我如何控制？据我了解上海都是留尾款的。

答：首付一般付29%，留二三万付尾款。

专业的中介都会提醒你。

物业费欠几个月，可以先去物业查询。

匿名用户：隔壁的把楼梯口公摊面积给封了，遇到这样的胡搅蛮缠的怎么办？投诉物业了，城管介入了，暂时也没有解决，对方男的不出面，只有一个带着孩子的家庭妇女给你胡搅蛮缠。大神们，有什么好的建议吗

答：等白天上班没人时，用菜刀把柜子劈了。

匿名用户：重庆，同一标的物，第一种，抵押贷款300万，等额本息20年，年化5.88%；第二种，抵押贷款400万，每年还本，年化8.4%。问题一，哪种更优；问题二，过桥没困难，有人帮助，又该怎么选呢。

答：增加的100W借款，年化利率超过16%，不要。

匿名用户：婚内没有还清贷款的房子可以更名吗？如果不行可以加名字吗（夫妻）

答：可以。但是要报银行同意，要走流程。

匿名用户：请问欧神，是不是不按基准利率上浮的抵押贷和经营贷都是不正规的？有些贷款中介或贷款经理推出的贷款方案是一个固定利率，6%，8%等等，先息后本，等额本息等，其实这些都是变着法子的高利贷？

答：固定利率贷款，也是国家合法的一种贷款模式。

匿名用户：xyd现在申请还是年初申请好？带有贷款的房本去还是不带？ 还有什么能提高成功率的？

答：年初银根松一点，而且要冲明年的业绩。

匿名用户： 欧大大，银行要求dyjyd必须打入第三方公司账户，中介帮忙找了一家，费用千分之三，但是我担心对方不能及时转给我，和第三方公司的合同里应该怎么规避风险呢，盼复。另外，为什么不能打给第三方公司法人的个人账户呢？

答：人家一年做几百笔生意。

只要大公司都没有问题。

匿名用户：民生的信用卡在申请完一张之后没有激活，然后就不能接着申请了吗？申请的时候他让填写查询密码，但是查询密码只是在开卡的时候设置的，我并没有设置过。 所以也就是说，无法在新申请下一章，必须得选择激活，还是注销？ 如果没有激活的话，是人为注销，还是他们系统自动注销呢

答：你去柜台申就可以了。

另外，尽量不要网申。

匿名用户：所谓的养卡是最好在打算买房之前得多长时间去养？至少养多长时间，才能养出比较理想的金额。

答：一般只看最近六个月记录。

匿名用户：如何快速学习？好多关于融资的方法 什么xyk xyd感觉很复杂的样子，是不是一定要买一套房子试试错？代价有点大呀，希望可以未雨绸缪，做好准备工作还有学到更多知识，谢谢

答：不下水永远学不好游泳，从easy模式cq开始吧。

KK张：欧神，股市有关注吗?媒体鼓吹慢牛，蓝筹股今年涨了特别多，另外上海本地的东方红证券资管您了解吗?他们做公募基金今年的业绩很厉害，一年收益快60个点了，基本全压大盘蓝筹股。自己的疑惑在于，明显感觉没有一点基本面，难道都是机构自弹自唱忽悠小散?

答：中国股市的合理价值600点。

匿名用户：养老金入市之前是怎样的一种存在？极速贬值？个体户建议交吗？

答：之前都是买国债。现在也是80%以上买国债。

海豚张：欧神怎么看保险，特别是香港买保险。我们家阿姨，我苦口婆心让她买房子，就是不买。楼下做保险的一忽悠，立马买了，十年每年两万。气的我，不如保险口才好。身边盆友去香港买保险挺多，真的靠谱吗？

答：回报非常低，每年大约3%

匿名用户：神，坐标南四环双地铁附近，附近还有万达，大悦城，次新，4w，是否够笋？

答：不错。值得实地看房看品质。

韩一奇：请问欧神，中粮京西祥云这个盘怎么样?是否属于远郊CEO？该盘周围基本没有配套，北京西南五环边上，临近稻田地铁口，115平3居室640万。目前本人有北京处女贷。

答：太太太远了，除非附近上班，我不敢买。

匿名用户：欧神，深圳目前大概15-8-5，很偏很偏的地方可以淘到约4的标，考虑你说的考虑城市辐射20km，在8这个地段建仓可以吗?反正您说未来看到25万/m。

答：感觉3～4.5这个价位段表现会更好一点。

匿名用户：欧GG好，看上深圳一小区，但有大量的公寓，约1200户，其它为1300户为正常住宅，车位1800多个，自己很在乎车位，请问这种多公寓的小区，以后停车会是个问题吗？对小区物业及楼盘品质会有多大影响，需要折价吗？

答：有问题你及早买一个啊。

匿名用户：接上一个问题，深圳小区车位好像不对外卖的啊？难道有其他途径？

答：没听说车位不卖。

不卖就找物业长租。

租不到就再换套房子，天下选择那么多。

为了区区小事寝食难安像话么。

匿名用户：买了个二手房 小区车位可以买吗？值得买吗？产权关系是什么？清晰吗？还是说买了之后产权关系不受法律保护

答：可以买，作为备注上产证。

上海规定，只有小区业主才可以买。每户只能买一个。

匿名用户：老公上海公积金贷过2次，我第二套房是副贷，第一套房已卖，第二套也结清，lh后我是否还可以当首套，还是参与过就不行了，扣过公积金了，谢谢

答：参贷人不算，参与过公积金扣款也不算。

只要没有做过主贷人，离婚后就算首套。

匿名用户：请问欧大，西北农村户口，现在重庆上班，已入一套，后面决定重庆作为主战场，有必要把户口签到重庆吗？

答：西北农村的户口完全不值钱，我觉得值得迁。

匿名用户：欧大，一个30岁的人领3000月薪，生活紧巴巴，是真的蠢，能力差还是这个人不思进取？

答：不思进取。送快递都不止。

匿名用户：欧神，马上奔四了。目前A7.3，年龄尴尬，还有机会A8？体制内，家庭年入40左右。

答：A8.2之前都很容易。

匿名用户：35岁达到A8.3有希望吗？欧大，人在深圳做SOHO出口电子产品，目前年收入140W，2套房产价值1100W，无贷款，现金150W大部分买了银行理财少部分买了基金，年纪今年33岁，梦想35岁达到8.3，可能吗?外贸出口收入感觉不是很稳定，50-200W的区间吧。是否在买一套等升值?适合买多大标的?

答：二年时间，只够轮一轮行情。

假设每平米赚15000，你想赚1500w，就需要买1000平米。

现在只有200，还需要买800平米。别人做得到，估计你没有那个能力。

匿名用户：Ogg，感觉屌丝翻身好难哦。不仅需要勇气，还有需要克服各种人性缺点，还需要智慧。光要不要去大城市找工作，就难到了我…另外重庆第二套子弹不多情况下，还是应该选择您说的涨得不快，可能难出手，但性价比比较好的老破大么？

答：绝情绝欲，克勤克俭

大面积低单价流派，老破大不适合新手。太苦熬。

Thomas：破阶的问题，请您指教。很多人都是靠生意起家致富，欧神为什么认为买房远胜于创业，要知道公司也是可以出售的。谢谢您耐心答复

答：概率，一百个活一个。

付增：欧神文章写的好，眼光长远。但是，以欧神的智慧，毅力居然没有创办一家伟大的公司。而是买了许多房子来使自己的财富增值。我是不是可以这么理解，欧神太聪明，聪明到可以看透创业路上的坑，从而选择一条最没有风险的炒房来作为自己的事业？？？也就是说，欧神是一个聪明绝顶，但是小心谨慎到极点的个性？

答：为什么你以为开公司，就是很赚钱，很高档的呢。

匿名用户：欧神你好，不知欧神是否遇到过那种从小长大身边没爹的男生，阳刚不足，阴险有余，而且耐心特别好，可以一辈子慢慢报复你。 我得罪过一个这种人，缠着我好几年。假装和我做朋友，其实各种慢慢的磨你恶心你。 跟他斗吧，耽误工作和炒房大业； 不理他吧，他故意把很多周围朋友都拉进来，使劲找我，不理他显得我倒理亏。 这种人应该怎么对付呢？ 希望欧神指点~

答：尽快升职，脱离底层。

Chenghello：继续骚扰欧GG，前些年学校里读书遇到过个非常极品的大一小妹妹（学霸乖乖女类型，我比较中意这种），结果么就是悲惨地被咔嚓。这种女生如果用钱砸砸得出来吗。现在貌似对其他异性提不起真正的热烈情绪～。

答：小孩子对于钱，没什么概念。

要把钱换算成切实的生活氛围，包括衣食住行，这样才能打动她。

估计你也不够富，你也不会。

相亲套路

匿名用户：各位大神，最近婆媳矛盾，又要供房怎么搞。老婆和老妈矛盾越来越多了，互相看不起对方，我做了一年夹心饼好难受，工作本来就够多事的了，想搬出来住，但是最近想要孩子了怎么破，最近也准备供房，压力好大。各位大神怎么破？

答：再买一套分开住。

匿名用户：欧神怎样才会让女儿嫁到外地？量化来说，对方怎么的身价，才会觉女儿从一线城市嫁到准一线城市是合适的？

答：我女儿不需要为了钱嫁人吧。

一般A8嫁A9可以考虑。

匿名用户：欧大，你女儿的见识是如何消化成真见识？“女儿3岁的时候去扬州,发生了非常严重的排斥反应。我认为她的内存已满，就是48小时,第三天的内容导致内存满了,她无法消化。因此我非常注意每一段新见识,必须长短适度。出去见识一下,回家慢慢消化几个月。才是真见识。”

答：去二天，回来待20天。

再给她看点扬州照片，加深记忆。

刘小舟：男孩养育问题，怎样避免极端：欧大，你说男孩子应该穷养，苦难教育 但是看身边很多男孩子，穷苦出身，吃尽白眼和苦难，然而会养的格局很小的样子，眼界不高，心胸狭窄，"小巴噶气"怎么避免这种极端？

答：显然穷和富，夹杂着养。

怎么提高儿子的数学

刘耀：欧神，什么时候写一下你所犯过的错误，一定很深刻。好想知道

答：我几乎没有亏钱的单。

唯一的错误，是前期扩张不足。对敲没做。

Chenghello：欧神起步线就是内环七套，为何还说自己穷怕了。而且还说小时候怎么怎么省钱。。七套哎 ，起码小时候也衣食无忧了吧？

答：没矛盾

匿名用户：殴神，您说您旅行了那么多的城市，收获是觉得城市都一样。为什么这么说呢？是哪方面都一样呢？

答：骨子里都一样。都是西化现代化。

匿名用户：为什么欧大说高效能人士的七个习惯, 在知乎被喷成渣。也就是你学通全本,依然过不好一生。是因为这些人生道理，实际上很难做到，甚至做不到，因为超出了人类能力的范围吗？

答：七个术，没用的。

需要“体”

匿名用户：欧神，接上条高效能人士7个习惯，体是什么？是框架吗？哪“用”吗？

答：体是核心原理。

用是演绎。

术是雕虫小技。宛如一串珠子，没有绳子串联起来。

匿名用户：请教odd,对于一般人是先学会赚钱能力还是学习奥派经济学理论基础来指导现实生活？

答：前人有文书，

可以跳过“体”，直接进入“用”。

匿名用户：欧神，什么是钻研精神？谢谢

答：多想想T-1

匿名用户：odd, 面对苦难怎么样的处理方式才能提高智商？有些人面对苦难，只想着逃避，抱怨他人，干脆什么也不做，等待时间消化苦难，类似杨广。

答：凡是没能杀死你的，都使你更强大。

完美解决，迅速成长。

闷头苦熬，缓慢成长。

匿名用户：odd.怎么样激发欲望，是伴随痛苦激发欲望？还是有别的办法？

答：性格决定命运。

你不求，没人可以帮你。

匿名用户：欧gg.一心上进是怎样的一种状态？

答：每天工作16个小时。

遇到“一堆破事”迎难而上。

匿名用户：欧大，你的起点看小说帐户能分享一下吗？多谢

答：我总不能把密码给你呀，亲。

匿名用户：Ogg好，你大学学物理，如何转到经济这一行的呢？看了你2004年写的“人民币对内面临巨大的贬值压力”，非常佩服。现在看，也不过时。你的经济学知识全靠自学？

答：经济学比量子力学容易多了。

匿名用户：关于富豪级别的一点问题。欧大，好奇问一下，希望不要冒昧。欧大觉得您跟马云马化腾这种级别的富豪差别在哪里?是大势，机遇，智商还是运气啥的?

答：我是小人物

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