社科院：警惕房价报复性反弹！建议明年启动房产税立法！

中国社会科学院12月5日发布的《中国住房发展报告2017-2018》显示，2018年房地产市场将迎来盘整期，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅将明显回落，库存进一步下降。《报告》同时指出，近两年全国住房市场总体稳中有升，为更好建设长效机制，建议明年将房产税纳入立法议程。

2017年一二线热点城市在严厉的调控措施下，楼市趋于冻结，大量房地产企业和投资需求被挤向三四线城市，投机空间再度转移。同时房企与个人资金杠杆均出现明显上涨。因此，未来房地产市场将面临不确定性，一方面，坚持调控措施，防止出现报复性反弹，另一方面，应警惕房企融资隐患和杠杆风险。

多数城市房价趋于平稳

报告指出，通过限制性政策与长效机制相结合，多数城市房价趋于平稳。

中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞表示，2017年以来住宅销售均价涨幅一直维持在4%以下的水平。在严厉调控的作用下，房地产总体呈现稳中有升态势，一二线城市增幅分化下调，三四线城市分化上升。

与一二线涨幅收窄趋势形成明显反差，三四线城市房价领涨全国。国家统计局数据显示，2017年9月，70大中城市中三线城市新建商品住宅价格同比上涨7.4%，远高一线城市的0.5%和二线城市的5.6%。

倪鹏飞表示，虽然伴随着热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温，楼市总体风险有所下降，但从一线城市看来，部分风险依然存在，其不确定性需高度警惕。"若房价收入比过高，存在一定泡沫风险。"

具体来看，一线城市房价收入比依然居高不下。数据显示，虽然全国平均房价收入比仅为7.5，总体房价收入比稳定，但从一线城市单独看来，其房价收入比依然高达31.3，其中，北京房价收入比更是高达41，居所有城市之首。

"还应警惕房价报复性反弹。"倪鹏飞表示，由于城镇化红利没有结束，总体预期没有改变，若调控政策转向或变化，可能导致反弹。

房企融资风险凸显

虽然近一年来房地产相关资金不断收紧，但房企各项融资规模依然高于同期，面临资金链与信贷违约风险。

报告指出，房企负债率高企，已经达到或超过警戒水平。Wind资讯数据显示，截至9月底，A股136家上市房企负债合计达6.04万亿元，同比增加23.21%。36家房企资产负债率超过80%红线，占比近26.5%。其中，融创资产负债率高达92%，恒大、绿地、碧桂园等龙头房企也普遍接近于90%。

值得一提的是，上市房企有息负债也整体攀升，截至9月底，136家房企有息负债总额达2.7万亿元，较2016年的2万亿元相比，同比增幅高达37%。

而带来高负债的主要原因，中国住房报告课题组成员刘伟表示，一方面是房企大量购置土地，另一方面则是高杠杆并购，激进扩张。根据Wind数据显示，2014年7月至2017年7月，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达1.17万亿元。

"我国经济进入新常态以来，房企传统盈利模式不可持续，因此，出于生存考虑，房企激进做大企业规模。"刘伟认为，这样急于扩大规模，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险积聚。

建议明年启动房产税立法

此外，《报告》还提出，建议相关部门将房产税纳入明年的立法议程，实行住房租金抵扣个人所得税政策。同时将交易环节契税征收税率调整等权限授予地方，让城市政府可以因城施策进行调整。中国社科院学部委员余永定表示，稳定房价是当前政策的既定目标，但除了货币政策，相关部门还应更多运用财政政策及其他手段进行调控，例如尽快推出房产税以稳定房价。

来源：经济参考报、北京商报，中房网综合整理

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