房价是斜的，楼市是平的！

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房价是「斜」的，楼市是「平」的

——2018楼市大猜想

（公众号:老晋房产观）

作者 / 张杰

（一）

对房价的预测，本身应该是一个中长周期的行为，但是时间过长似乎也就失去了预测的意义。

人性告诉人们，人们并不需要5年到10年期的建议，反而更需要1年到3年期的建议。

然而往往这个短周期里，会发生最多的政策波动，最大的任性，最隐蔽的反抗，以及最意外的突发因素影响。它就相当于飞机航线同温层下的「对流层」，颠簸最大，危险系数也最高。

所以，很多人能猜对未来8到10个月以内的房价走势，其实是一个低概率事件。在长期预测中，很多人被誉为大师与天才，但是在短期预测中，人们往往对地上各个大师们的「血流成河」视而不见。

如果还靠这些低概率预测走出一条完美的入市、退出曲线，确实对自己过于苛刻。

（二）

未来数年，房价是「斜」的，但是楼市可能越来越呈现一个「平」的景观。

首先是公平。

前段时间上海楼市用官方公证机构的摇号系统第一次开盘，这个动作将开发商自建摇号系统、然后例行「盖图章」式公证的开盘卖房行为，永久性地送入历史。

这只是楼市正在变「平」的迹象之一。去年底，假大空的地产广告整顿蔓延全国；今年上半年，杭州楼市要求提供交付样板房的新规定。与此同时，几乎所有城市都出台了要求「一次性公开所有可售房源」、「获证后十天内必须开盘」等等字眼的规定。

否则，预售证，备案价，黑名单，随时伺候。

一勺言的突出感受是，以严厉保障交易秩序的公平度，来调控开发商的卖房行为，希望以此降低对房价的「黑箱操作」，将在全国演变成一条越来越畅销的路线。

为何？这条路线最得民心，成本最低，效率立竿见影。

其次是平等。

北京楼市目前围绕保障房与商品房的「墙争议」，非常具有标志性，它最终的处理结果，在全国都将是「判例级」的。

这个话题能在今年大热，本身应该在政策设计者的预料之外。九月前，有关部门已经表态将限期拆除围墙，其他城市亦有类似的表态，其依据就是之前公布的一些政策法规文件。

我们不去谈这个最终的处理方案，我们也决定不了，但是，这个话题涉及的范围很广。过去几年，全国各大城市都出台了数十万套保障房大建设的规划，随着它们陆续进入交付使用阶段，如何在有价格级差的同一个社区实现特殊的物业与景观「平等」，将备受关注。

但是，大概率而言，「景观平等」会被官方强硬推进。

最后是平价。

以北京楼市为例，今年以来，除了常规的楼市调控政策外，政府还拿出了核武级别的储备工具：150万套新增供应承诺，北京房价路线图需要重写。

刀刀指向平价，有两个核心措施：

1，推出共有产权房，推动自住型商品房向共有产权房过渡转移，并向非京籍无房户与高端人才倾斜。

2，加大公租房建设力度，出台了集体土地上建设租赁用地的试点方案，在全社会宣传租房理念。

上述两个措施，都是房地产供给侧改革的利器，增加供应，降低需求，在其他去杠杆措施的配合下，让地产进一步「去投资化」。

未来随着共有产权房交付量的增加，政府拥有优先回购权，一旦触发回购，政府将牢牢掌握着大量的房源，并且封闭运行，它会意味着什么呢？主动权。

有很多人怀疑能否兑现上述土地供应的承诺，但是迄今北京市已经完成了年度土地供应指标，未来它只多不会少。

这些均构成了市长的底气。三天前，代市长说，将确保2017北京房价环比不增长。

平价的背后最大功臣是保障房，它与我们购买商品房会有什么关系呢？都在细节里。

前些日子，与一个开发商聊天，他说，大量的保障房会被规划分布在地铁与交通大动脉沿线，未来这些线路可以预期会非常拥挤。你买商品房，必须考虑如何避开这些潜在的「保障房主场板块」。

你看，关系就是这么出现的。

（三）

公平，平等，平价，未来会像「房子是用来住的」一样，成为深度影响一线楼市的三个底层逻辑。

三年前，很多人对「房子是用来住的」相当不在意，不就是一个口语么？

三年后，更多的人相信了。这三年里我们看到的很多「改变」，都笼罩在这句话之下。

现在，你信不信这三个词，会又一次「入侵」你的生活，并且深度改变它？

这三个词汇都是很有力量的词汇。我的判断是，改变已经开始，它甚至不因你的经济学原理而改变，因为推动它变成现实的是非经济的力量。

一旦楼市是「平」的，那么，房价是向上「斜」，向下「斜」，还是走「平」呢？

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1，原来，一个闭嘴的任志强，比到处开炮的任志强，更有影响力。这个道理其实与限购、限价的实际后果同理：你以为你限制了预期，其实可能强化了预期。

2，房价预测中的「标的物」到底是什么？很多人以为是房价走势，其实，房价预测中真正的标的物，不是房价，而是人。表面看，人们关心的是房价，事实上，人们关心的是，有没有人比自己更傻，更敢于（甘于）接盘。

3，房价预测的有效期应该控制在一年到三年之内，才真正有预测的意义。但是，大家都更愿意花钱去听未来五到十年的「正确的废话」，这个花钱动作唯一的意义是，确保在别人与自己看来，你自己做出的决定是深思熟虑过的。

4，人们找了太多的数据，制造了太多的公式，花了太多的时间，参加了太多的沙龙，来讨论房价的走势。到了最后，很多人居然相信，房价走势预测的结果，可以从正方或反方的人数多寡中找到答案。

5，致命的问题是钱，笨蛋。准确的说，致命的问题是：究竟有多少钱，以什么速度，以及以什么样的成本与你发生联系。土地供应，城市化率，租售比，库存销比，地产商道德血液指数，都在钱面前败下阵来。

6，房价预测中第二大杀伤力武器是选择性健忘。上涨会让人们忘掉曾经的下跌，而下跌则会让人们相信进一步的下跌。同一条理由，在不同的预测区间内，有时候被当做房价上涨的理由，有的时候却被视作房价下跌的主因。令人叹为观止的是，房评师们对此毫无愧色。

7，房价预测与买卖入市的最大区别，就是炒股票模拟盘与实盘的差别，所有的技术规范、操作纪律、心态淡定，一旦进入实盘操作，统统立刻失效。买房卖房是一场人性之战，在打胜仗这个问题上，不要太有信心。

8，今年以来，北京的二手房市场陷入大调整，而新房市场红红火火；与此同时，深圳的二手房与新房市场都非常不错，罕有下跌。谁来解释下这个问题？两个城市土地供应都不足，都很有钱，房价都很贵，人口都在净流入，为何出现不同景观？于是，我想到一个完美的原因：在南方，链家不够努力，都是你的错。

9，注意那些非主流的原因。一大批以P2P与传销为代表的脏钱与一大波一夜暴富的拆迁款，在很多不同楼市的房价上涨中，发挥了举足轻重的作用。2015年，演艺明星十年片约一次性证券化的收入催涨了北京顶豪物业；2016年，传销收入与P2P收入，搞大了合肥房价；2017年，蓄谋已久的拆迁安置款让杭州房价一飞冲天。2018年，总有想不到的理由在等待着你我。

10，传统的一二三四五线楼市房价预测理论，已经到了失效的边缘。一二线城市的位次，是持续变化的。一二三四线城市势力榜图，正在被热点城市群，热点城市带理论所取代。在著名的东部沿海沿江地带，许多曾经的三四线城市摇身一变，搭上热点城市快车，已经成为重要的开发商票仓。预测规划发生变化了，预测动作本身也应该有调整。你们要警惕那些死多头与死空头。

11，房产税对房价的影响，会比想象的影响力更大或者更小，完全不取决于诸位房价预测大师与砖家的理论推演，只取决于一件事情：税率是多少。也就是说，房产税对房价的影响，不是一个定性的问题，而是一个定量的问题。

12，如果现在的绝大多数楼市调控政策，保持不变，再持续一年，未来100天房价会不会下跌？一定会的。如果不下跌，只能说明一个残酷的真相：在很多个城市，调控在执行环节出了大问题，从限购到限贷到限售。

13，限售，本身是一个很严肃的事情。但是，越严肃的文件，并不能排除被另一个更为严肃的文件替代的可能性。关于限购，限贷与限售，我的看法是，限购已经被人们心理消化了，限贷还在消化过程中，而限售可能根本没有进入心理清单。

14，过去几年，房价被认为是一些社会公共品被价格管制后，其真实价格兑现到了房子身上的体现。这个观点很有道理，所以，是时候关注下其他的资产价格，也许机会更大。

15，未来100天，现金很重要，也许比房子还重要。有更多的现金，就有更多的子弹，就有了继续参与房价游戏的资本。今年的房市就这样了，注定一个大年，但其实，2018年的楼市会比今年更有意思，更有戏剧性，更有悬念。

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