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楼市:天价智商税!这群人注定该买不起房的

2017-12-17 yevon_ou 老晋房产观



版权声明:本文由老晋房产观整理自水库论坛 作者: yevon_ou 版权归属: yevon_ou(已获授权,部分修改)


楼市的生命周期


生 老 病 死


导读——火车头


佛家说:世间万物都有“生,老,病,死”,都有生和灭的过程。


对于一个城市,乃至于一个国家的房地产市场,其实与此类似。

 

对于很多小白,他们喜欢以波段论形容楼市,大脑填满浆糊,他们以为价格围绕着价值上下起伏。


如此,大错特错!

 

楼市的演化阶段,其实很象是一个“人”。有幼年,壮年和老年阶段。


而且这些演化,是不可逆的,不可逆。


同样,也是没有轮回的。

 

  • 懵懂阶段

  • 启动阶段

  • 成长阶段

  • 泡沫阶段

  • 衰老阶段 

第一阶段——懵懂期


楼市的第一个阶段,是懵懂阶段。


我们谈楼论市,有一个话题,是无论如何也绕不过去的。


问:“有谁睡在马路上”? 

没有的,你看,人人都有房!


整个大城市,并不缺房子。没有任何一个人睡在马路上。甚至说清洁工也有三套房。


从来不存在“刚需”,没一个人日子过不下去!

 

房子不是水,食物。不是每天都要消耗的必需品。

老房子稍微凑凑,继续住住行了。

 

全国各大城市人均住房面积  下图:

 

在这样一个“不缺房子”的大前提下,就养成了三四线城市(渝蓉)人口的一种观念:

 

  • 要买房子干嘛

  • 房子本身是不值钱的。

  • 一点点折旧就不要了。

  • 坚决不买二手房。

  • 老破大没人要

  • 买房不如买车 

 

2016年重庆人民看待房产,如果用二个字形容他们当时心态,那么应该是:


绝望!绝望!真心绝望。

房子怎么可能涨得起来呢?

那要多大的购买力,多大的拉力啊! 

 

2016年你和重庆本地人讨论房子,土著那些所谓“高手”。

他们会真心劝阻你;

 

  • 重庆这个市场,你们外地人不懂。

  • 重庆的房子太多了,永远不会涨。

  • 重庆人不缺房子,人人都有房子。

  • 重庆因为其特殊的xx制度,xx制度,xx制度,决定了房价绝对不会涨的。

 

 另一方面,成都的“朱红之泪”,则长篇累牍地控诉成都人“处女座”。


  

因为房子太便宜,所以消费者都被侍候成了大爷。

人行道的砖,是马路上人行道的砖。

喷水池不够大。

车位要涨价。

诸如此类的问题,都值得旷工一天跑过来维权。


在京沪消费者眼中看来,这日子也过得太惬意了。

 

甚至水原怒喝一声:“渝川人,配过这样的好日子么”。 


第二阶段——启动期


楼市的第二个阶段,是“启动阶段”。


其具体的特征:是部分楼盘已经有了翻倍的涨幅,但并不是全部的楼盘。火车头轰鸣,但时速还不高。

 

 在启动阶段,主要的特征是“怀疑和野望并存”。



一方面,肯定有人啃了一口大葱,喝了一罐啤酒,吐了一口唾沫,狠狠地骂道:

“泡沫,肯定是泡沫”。

“怎么样上去,怎么样下来”

“有得好人跳楼去了”。

“全都是外地人炒房客在买,一群巴子不领行情”。

 

另一方面,肯定有人买买买买买。


例如武汉,一口气爆了114个“日光盘”。

一直到旭辉御府,才因为性价比实在太渣。没有连续爆出第115个日光。

 

行情在犹豫和争议中产生。 

 

启动阶段的特征,人群开始分化。


分为二种,“觉醒者”和“傻空者”。


我们会发现,市场上存在一股非常强大的力量。

几乎要扫空一切货仓的力量。



市场上有一股“新力量”,哪怕把价格节节推高。

从8000高买到11000,12000,14000,也在所不惜。

18000仍然买买买。

价格翻翻仍然买买买。 

 

而另外一种人,他们的人生观和十年前一样。


太阳照常升起,认为往昔熟悉的生活永远不会打破。


一切规则都会和昨天一样。

 

只要任何新的,他们看不懂的东西。

他们就惊慌失措“泡沫,泡沫”。 

 

启动阶段的重要影响:

 

在楼市五个阶段中,“启动阶段”是最最最重要的。


因为“启动阶段”,几乎是唯一可以踩刹车的阶段。

 

急病下猛药,狠狠一棍子,敲得重了,直接打晕。一定要重。

滴墨战术,就打不死。


逐次添油的调控政策,什么下场,大家也看到了。

因为宏观调控,所以房价飞涨。 

 

我们把房价比做“火车头”。


火车这东西,如果你想让一辆5000吨的火车启动,那是千难万难。需要极大的锅炉和压力。而火车一旦启动,运行在铁轨之上,需要的能量却又不是太多。

 

等到你想刹车了。火车刹车也不是件容易的事,动辄需要二三千米的长度来让火车慢慢减速。这千万吨的庞然大物,想把速度降下来。也是吓死人的动能。 

 

楼市的道理也是一样。


对于楼市,让一个3亿平方米存量的超级大城市楼市启动,那是千难万难。天时地利人和,缺一不可。

 

你听着这个庞然大兽嘶吼着,挣扎着,甩去身上的枷锁。

甩动抖掉碎石和铁链,一点一点尝试着爬行,慢慢加快了速度。 

 

举例:2017年7月份的重庆楼市,只能算是“小涨”。


表现最靓丽最耀眼的,是南滨路,北滨路。

尤其是拥有一线无敌江景的,所谓“婆罗门”区域。


 

从2016年下半年开始,“婆罗门”区域从8000单价,一口气涨到18000单价。部分楼盘下一期报价已高达24000.

 

 

但是,在这一片“猜对走势”的庆祝声中,我们还要看到,整个市场,清楚地仍然存在“乌云”。

 

对于整个市场来说,依然存在“没涨上去”的物业类型。

这就是渝中区的老破大。

 

没涨上去的原因,依然是因为“启动阶段”。

启动阶段,一股强大的力量,扫光了“南滨路北滨路”所有的江景豪宅。


 

但是“土著”是迟钝的。

对于老重庆人,住了十几二十年的人,他们觉得太阳照常升起。

丝毫也没有紧迫感。


丝毫也没有想要买房子的意思。

针对他们的物业类型,或者他们抛出的物业类型,价格就上不去。 

 

你设想一下,160平米四房,单价只要6000元/平米,总价仅仅才100W。

一百万元,在未来楼市,意味着什么。

 

  • 14500 * 70平米,稍微像样点的房子,只能买二房。

  • 22000 * 45平米,有名有姓的豪宅,只能买一房。

  • 25000 * 80平米,楼市再涨上去,只能买厮所。

 

你现在四房只卖100万,显然是极其不合理的。 


第三阶段——成长期


楼市的第三个阶段,是“成长阶段”。


如果说,房价从8000涨到16000,是启动。依然唤不醒“沉睡的人”。



则楼市再翻一个跟头,16000-->32000是成长阶段。

再再翻一个跟头,32000-->64000也是成长阶段。

目前重庆处于“启动阶段”的话,武汉处于“成长阶段”。 

 

成长阶段有二个特征;

1)楼市开始有赚钱效应

2)开始有人买不起房子 

 

重庆人的收入,大约是上海人1/2左右。

但是2016年八月,重庆房价只有上海房价的1/10。

比例完全不对等。

 

  • “骂房价贵”虽然已经成为了酒桌上的一句口头禅。

  • “口是心非”,重庆人买房子,其实一点压力也没有的。

 

一套房子80~100W,小夫妻一年也有二三十万。

因为生活太安逸,所以不是不买房,是买得起而不买。 

 

但是,当楼市从8000-->16000-->32000的过程中,他就逐渐产生了“财富效应”。


你8K买进,16K卖出,每一套房子,就有了“近百万”元的利润。

哪怕以20W的小夫妻年收入,这也相当于五年工资。 


 

而如果楼价能有幸从16000涨到32000,

则很多人有幸,一套房子就价值三四百万。

比毕生积蓄,所有的工资储蓄还要多。 

 

这就产生了“财富效应”

按照尹香武的说法,叫做“金融属性”。

一旦产生了财富效应,那就非同小可,非同小可。 

 

中国古话,杀头的事情有人做,亏本的事情没人做。


A股,君子兰,比特币,一项投资哪怕再无情,再糟糕。

只要它能赚钱,则勤劳勇敢的中国老百姓,如削尖了脑袋沙丁鱼,怎么堵都堵不住。 

 

如果你的楼市,能真金白银让人看见,赚了几百万。

整个民间顿时就“爆炸”了。


怎么拦也拦不住。

 

1990年,深圳卖认购证。

排三天三夜的队。

对了防止插队和抢购问题。每一个人,都紧紧抱着前面一个人的腰。

不管你前面是大老爷们,还是妙龄少女。


陌生人,就这样贴身抱着腰,一连抱了三天。 

 


在生长阶段,势头是无可阻挡的。


只要你一旦过了第一个200%,第一个300%,有了赚钱效应;


则你一定会快速狂奔,16000--->32000--->64000,这段涨幅是确定的。



你还有那么多的挑挑拣拣,疙疙瘩瘩。

说明房价就是不够高,还没有高到绝望。

 

(图片中,是房子,不是床。中国香港)


随着房价越来越高,越来越高。人们逐渐感到“吃力”。

买套房子,再也不是闲庭漫步式轻松。

而是集中力量,一生能供完一套就不错了。

 

随着房价的上涨,人们逐渐会放弃“挑剔”,而转向“实惠”。

关起门以后,老破大住得和新房没有区别。

得房率和水泥标号,甚至更好。


我们看到,重庆目前市中心,江景豪宅20000 vs 老破大6000

大约是1:3的价差。这是极度不正常的。


在上海市中心,如果一手豪宅卖100000+的话。

则同地段的老破大,老大楼,也要卖到60000~70000的样子。


最初的时候,外地“移一代”也是看不起老破大。甚至有外地IT白领,用不屑的口吻说:“谁会住这样的房子”。


润物细无声,老破大不声不响也涨到了六七万的样子。涨幅傲然卓立。


你买浦东一手新房,还没有这个涨幅。联洋,碧云,倍数都是渣。


第四阶段——泡沫化

楼市的第四个阶段,是泡沫阶段。


  • 我们并不认为100000+的房价是合理的。而认为是有泡沫的。

  • 有泡沫不代表不涨。

  • 2000~2013是上半场,2013~2026是下半场。



如果楼市产生了“赚钱效应”。

老百姓前仆后继地涌进去。

今天不买,明天就再也买不起了。

别和我说调控,我买来自住的。

别和我说睡大街,你有汤臣一品么,你有别墅么,你有好房子么。

那“改善”需求还很大。


问问题:这样一股热潮,到什么时候终止?

答案是:当人民再也买不动的时候。


象目前的上海市场,就有一点“涨不动”的味道。

因为房价真的已经很高了。

 

大宁金茂府,四方锅炉厂,传统上很中环的位置。

它开出120000元/平米,80平米1000万元人民币。

那真的是很贵了。在内地城市,足以买下一间中型工厂。


在泡沫阶段,如果还想房价维持,那就需要逆调控。

每当房价摇摇欲坠的时候,就需要发动限售,把供应全部都打掉。


“泡沫阶段”最主要的一个特点,“供应”一定少。


不仅每一年的供地,只有少得可怜的几十公顷。而且所有供地,还都在非常偏远的远郊区。


这就保护了市区的100000+房价市场,使之不至于崩溃。


然而,仅仅控制了“一手”市场,还是不够的。

因为业主们的手中,还有“二手”在抛售出来。

如果真的是西城区老破小可以卖1200W,很多人不介意把学区房卖了。

然后移居到四川,再生七八个儿子。



因此“泡沫阶段”还要设置非常苛刻的律令。把二手供应也打掉。

一开始,是高额且不合理的税负。

到后来,则干脆五年限售、十年限售、七十年限售。


第五阶段——衰老期


楼市的最后一个阶段,是衰老期,死亡阶段。

 

如果说,香港的高房价,高地租,已经严重影响到了香港的工商业,损害到了香港经济的发展。同时带给香港市民非常大的痛苦。

CYL看到了这一点,他想要改变这一点。


可是在他的任期内,无论他怎么推动。哪怕政府开闸,多建公屋,供应量始终就上不去。


症结出在哪里,是万恶的六大地产商么?


当然不是,商人是降低物价的!

 

 


房价过高,你别以为“屌丝叫得欢”。

你别以为屌丝代表了人民群众。

对于HK来说,更有份量的,是一二百万已经买了房子的中产阶级。

 

香港房子这么贵,一套房子动辄上千万港币。

人家祖孙三代身家性命,都压在上面了。 

 

下到渠务署的技术员小官,上到立法会的大牌议员,每一个人都关心房价,每一个人都利益纠关。


真正不肯增加供应的,是立法会。

其背后,站着整个香港的中产阶级。 

 

一个城市走到这样的地步,就算是走到死亡状态,就算是“死锁”了。

美国有白左和圣母婊,祸国殃民。



而且这个过程是不可逆的。


总结——楼市生命周期

我们说,楼市的生命周期,并不是象某些小白想的,价格围绕价值波动涨涨跌跌。


楼市的生命周期,其实是一件“不可逆”的过程。


这里面一条贯穿主线,是“认知”


老百姓从完全不懂“楼市=财富”,到完全懂得。

 

就好比小孩子长成老人,其知识和经验,其对社会的理解,都是日益增加的。





至于解法,它确切的说,没有解法。


如果哪一天,上海房价涨到50W/平米,然后因为“日益高涨”的中产阶级势力,没有官员敢谁减调控谁倒霉。


那就抱团一起死。

 

在长江的北侧,启东,或南通,或泰兴。

有可能崛起一座“新上海”。

拥有宽松的土地政策,拥有宽松的自由经济。

然后再造一座奇迹之城。


瞬息功夫,通州新城、大雄安新区已经拔地而起!



老人不会变年轻,返老还童。老人只会死去。

城市也不会变年轻,锐意改革。城市亦会死去。


老晋说:浮云苍狗,沧海桑田,有限的生命里,时光的消逝中,楼市智商税,越发压迫的让人窒息。炒房客获取的巨大利益如何完成分配的?没有人写,也没有人讲,也不许讲。买不起房,从来都不是钱的问题。你可以信,亦可不信,觉醒或者沉睡随你选择,有一群人注定该买不起房的。


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