马光远：房产税，平抑高房价的工具，还是剪羊毛的利器？
公众号：老晋房产观 欢迎转载（注明出处）
房产税
平抑高房价的工具
还是剪羊毛的利器
文 | 马光远
房产税能降房价吗？
无论是中国房价上涨的逻辑，还是美国等国家房价的规律看，影响房价最大的因素是供求关系以及房地产政策，包括货币政策、土地政策，而不是税费。在政策刺激房地产，以及房地产供求关系紧张的情况下，1%到3%的房产税对于高净值人士和炒房者而已，基本是微不足道。
世界上有那么多的国家有房产税，但仍然避免不了房价不时的暴涨，这是一个非常残酷的血淋淋的事实。
我过去一再强调，本人并不反对房产税，从改革的视角而言，通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整，在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或者取消交易环节的一些不合理的税费，通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期，使之成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。
但我认为，房产税涉及老百姓80%左右的财富，这可能是中国有史以来对老百姓的财产影响最大的一个税，在一些重大问题和障碍没有论证清楚的情况下，人为设置时间表，仓促开征，势必引发一系列的重大问题。
关于房产税的五个致命问题
第一，必须明确房产税的征收目的。
要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费。而要抑制高房价，就要认真研究导致高房价的制度因素和政策因素，究竟是土地制度出了问题，还是货币政策，还是其他。
从国际上看，大多数征收房产税的国家，很少有国家征收房产税是为了抑制高房价，很多国家在房产税立法时，甚至特别强调不对房产税市场产生重大影响。
房产税在很多国家的目的主要是地方政府收入的主要来源。
这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有高度的认同感。
如果不事先论证清楚，一旦房产税上马，而房价再次出现暴涨，房产税的民意基础将立即瓦解。
第二，房产税是简单的增税，还是要同时减免其他税费？
房产税的出台是和其他税费的改革与减免并行的，不是简单的“增税”。
2003年之后关于房产税的改革，特别是后来重庆、上海的试点，却悄然转换成“增税”的思维。只谈房产税，不谈合并或者取消其他的税费。
因此，房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调收税，却不理会其他税种。
第三，房产税和土地出让金的关系如何。
土地只有70年的产权，而房子却拥有无限期的产权。
如果要征收，起码应该对“土地”和“房产”进行分割，这在现实中是很难的。
因此，在立法的时候，必须明确房产税征收之后土地出让金是取消还是正常收取，征收之后的房产税究竟又做何用途，是搞政绩工程，还是用于保障房等民生领域的建设，不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行立法，更无法理直气壮地讲什么国际经验，与国际接轨云云。
第四，房产税是否可以让房价下降。
实际上，就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能成为影响房价的因素。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。
因此，寄希望于用房产税来遏制高房价，甚至用房产税来代替限购等抑制投资投机的措施，都是房产税难以承受之重。
当你对高房价万般绝望，把最后的希望寄托在房产税上的时候，你最终一定会明白，这是这么天真幼稚的想法。
第五，关于房产税立法的其他关键技术问题。
主要有：一、房产税和房地产税究竟是什么关系？究竟有何不同？二、肖捷的文章提出按照“评估值征税”，如何评估？美国征收房产税是要对每个房子都进行具体评估的，因为每个房子的价值都是不一样的。如果真的按照评估值征收，我们是否有那么多的评估人员？三、税率如何确定，如何确定免征范围？无论确定1%，还是3%，对房价很高的城市而言，绝不是一个小数字，在免征范围上，如果不能合理设计，很可能出现大量的避税行为出现，造成税收征收的不公平。
笔者呼吁
笔者赞成在房产税问题上“立法先行”的基本原则，而且呼吁房产税的立法应该公开、透明，全民讨论，学习之前包括《合同法》在内的很多民事立法的好的经验，每成熟一个草案，都应该公开征求意见，并对房地产市场进行压力测试。房产税要明明白白，清清白白，而不能不伦不类，不能出台一个最后多输的方案。
税收不像调控政策，税收一旦征收，修改起来制度成本实在太大，既然已经耽误了十多年了，何必要争朝夕？
我倒是觉得，在立法程序上慢一点并不影响什么，如果只是追求简单的“时间表”，拿出一个谁都不满意的方案，抑制不了高房价，那个时候，房产税的民意基础可能轰然倒塌。老晋房产观，老晋微信：WX81203731