京沪永远涨 楼市崩盘史
综合整理：通货朋仗、子木聊房、水木然、凤凰房产等
川濑的美好生活
20年时间，天荒地老。年轻人变成了中年人，中年人变成了老年人，生命中最美好的年华也不过20年的时间。川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。
川濑从东京理工大学毕业后就来到了公司，不到40岁就成为了公司的核心技术人员，对公司贡献很大，基本工资近百万日元。1985年，川濑辞职开了一家制作工厂，起步非常顺利。到了1988年，川濑扩大了工厂生产规模，并在同年花2亿日元购买了一套位于东京市中心的高档公寓。
一切都是那么美好。
但是……如各位所知的那样，1985年是日本泡沫形成初期，到1990年日本的经济形势急转直下，工厂订单几乎消失，到了1991年，日本楼市崩盘。
川濑的美好生活垮塌，负债累累。看到这，想必大家都理解了川濑现在的处境。
讲完这个故事之后，很多人会有疑问。为什么房价涨了那么多，他们还要去高点接盘呢？难道他们真的感觉不出风险吗？
贪婪的人性
现在我们假设一个场景，假设你的银行卡里有500万人民币，你面临的情况是，房价每天要涨1000元/平米。请问，你要不要买房？
毫不犹豫，一定要买！而且要加杠杆买！
如果不买，那么就相当于手里的钱在持续贬值，一天贬值1000元/平米。一百平米的房子就是10万。面对如此巨大的诱惑，很少有人能克制。
而楼市的上涨又依托的是买房者持续的买入，越买越涨，越涨越买，形成了看似“良性”的循环。当楼市的泡沫过大，脱离经济基本面太多之后，那一定会引发房价的大幅回调。
当年日本的房价从1985年开始启动，持续暴涨，这种暴涨行情持续到1991年，日本政府开始提高利率，征收房产税。
这两大杀器直接导致日本房价大跌。那么这种大跌是不是我们经常所说的崩盘呢？
答案是否定的，这种大跌并不是崩盘。
我们知道，2017年3月，北京的楼市出台了最严调控政策，限购限贷，提高贷款利率。结果北京的房价在半年左右的时间里就下跌了15%。北京远郊的廊坊燕郊镇，出台了更加严格的限购政策，短时间内燕郊的房价下跌了30%～50%，近乎腰斩。
但是，我们很清楚的是，北京和燕郊小伙伴们生活照旧，不过是多了些抱怨，高位站岗，高处不胜寒之累。是的，楼市并没有崩盘。那么到底什么是楼市的崩盘呢？
楼市崩盘
下跌，持续的下跌，下跌到足以让资金链大面积断裂，人们对于楼市彻底丧失信心。市民开始大面积抛售，和抢购时一样疯狂，这就是崩盘了。
日本的楼市崩盘，是迄今为止楼市崩盘史上最严重的一次，日本的房价从1991年开始下跌，一直持续了将近15年，跌幅达到65%，之后才有缓和的迹象，短暂回暖之后，又开始下跌。
15～20年的时间，年轻人变成了中年人，中年人变成了老年人。人生最美好的年华，承受了房价下跌的苦楚。这种跌幅和下跌周期，完全打破了人们对于房价的任何幻想。
与日本类似，香港的房价也经历过大的崩盘。1995年，香港的房价已经处于高位，过去十年，香港的房价涨了6倍，从大概1万港币/平米涨到6万港币/平米。
1995年之后，香港的房价又开始飙升，一直涨到1997年，在原有高房价的基础上又涨了60～80%。
结果1997年，香港的楼市泡沫破裂，香港的房价开始下跌。
起初人们并不认为这是香港楼市的崩盘，短期下跌之后，人们仍然对于市场抱有信心。到了1999年，香港的房价跌到了1995年的价格。相当于1995～1997一年多的涨幅又通过1997～1999这不到两年的时间跌了回去。
从1999年开始，香港的市场有了短期的平稳，楼市甚至有回暖迹象。这种状态持续了不到两年时间，香港楼市又开始下跌，一直跌到2003年。买房者的信心被彻底击垮。从1997年房价开始下跌，到2003年香港楼市的底部，房价跌幅达到70%
Z国楼市崩盘史
很多人还以为崩盘只是那些发达国家或地区的专利，实则不然。中国大陆曾经崩盘过的城市并不在少数。
美丽的海南岛
海南岛中国地产开始的地方。1992年初，D小平发表南巡讲话，随后，Z央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。海南岛的房地产市场骤然升温。
大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。
根据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。
1993年6月，时任g务院副总理的Z镕J发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。一时间，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南地产顿时被釜底抽薪。
那一场调控，给占全国0.6%人口的海南省留下了占全国10%的商品房积压，大量的烂尾楼出现，银行也出现了大量的坏账。那时期，人们对于海南的印象是：天涯，海角，烂尾楼。海南楼市崩盘危机一致持续到2006年才结束，前后近14年的时间。
魔都上海腰斩
如今的一线城市上海，曾经也出现了房价崩盘的情况。相信很多人都不了解这段历史。
在90年代初，海南大开发搞房地产时，虽然主战场在海南省，但实际上全国的楼市都被带动了起来，当时上海市中心的房价涨到了6000元/平米，在当时来说这基本上就是天文数字了。大学生每月几十块钱的工资，想要买一套单价6000元/平米的商品房，基本上没有任何希望。
房价严重脱离了当时的经济水平。随着1993年第一次房地产调控，海南楼市泡沫破裂，随后蔓延至全国。
到了1994年，上海市中心的房价腰斩，骤降到3000元/平米，市场一片萧条。虽然大跌之后，市场有过小幅的回暖迹象，但是房价整体没有太大起色，到了1999年，上海的房屋销售均价也不过3100元/平米。
十年涨十几倍 温州
2000年～2010年，是温州楼市的黄金十年。这得益于三个方面，一方面是温州经济的快速发展，第二方面是温州当地紧张的供需关系，第三方面则是温州民间借贷的宽松。
这几个方面的联合作用促使了温州的房价快速蹿升，从2000年2000元/平米左右的均价一路上涨，到了2010年，温州的房价达到了3万元/平米。
作为一个三线城市，温州市区的房价一度超过了帝都北京。
房价飙升的同时，温州当地也掀起了全民炒房的热潮。一个客户买几套的情况很常见。最为夸张的是，2010年温州某楼盘的大户型开盘价最高涨到了8万元/平米。
由于民间借贷发达，很多人买房都是通过“购房-抵押贷款-再购房”的方式，这种一环套一环的炒房办法在楼市上涨期可以获得大量财富，但是一旦房价下跌，就很容易引发资金链断裂。
2010年底，形势突变。2011年初国务院推出的“新国八条”给了楼市一拳重击。从此，温州楼市从火热的夏季直接进入严寒的冬季，开始了长达四年多的下跌周期。
仅2012年一年，温州的房价就下跌了20%，随后几年连年下跌，一直到2015年，温州的房价总计跌幅为50%左右。这种长时间的房价下跌，足以消灭掉人们对于房产市场的信心。
鄂尔多斯的鬼城
位于内蒙古鄂尔多斯的康巴什，2004年以前还是一个荒无人烟的沙漠。五年的时间，沙漠起新城，一座现代化都市诞生了。
2006年，鄂尔多斯的平均房价在1200元/平米，到了2007年，房价已经蹿升到5000多元/平米，一年时间暴涨4倍，但这种上涨势头并未停止，到了2009年，房价再次大幅上涨，最高达到了8000元/平米。2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已经超过了7000元/平米，高端住宅售价突破2万元/平米。
经历过那场泡沫狂欢的人对当时情况的描述是：干什么都挣钱。“比如开一家饭馆，开着开着不想开了，随手加价100万都有人接盘。”
2011年，鄂尔多斯的房地产市场开始转向，掉头回落。人们恐慌性抛盘，大面积资金链断裂，曾经的财富瞬间化为乌有，很多人因此负债累累。
这种下跌行情持续了4～5年的时间。康巴什作为鄂尔多斯的一个新城，在楼市泡沫破裂之后，彻底变成了一个无人居住的地方。美国的时代周刊称之为“鬼城”。
推波助澜 棚改
大家有没有发现，2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来，然后才有了交易量。
这也就是说，房子在交易量低迷的情况下，房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。
其实换个层面也很好解释，因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。
就像之前有人问任老，中国的房价会暴跌吗？任老说：“在中国，不让你买房，也不让你卖房，都不让你交易了，还跌个屁啊，别的国家做不到，我们就可以。”
所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高，制造上涨预期吸引散户入场，然后击鼓传花，一棒接一棒的传下去。至于用什么手段拉高的，很简单，棚改。
这里，大家要留意一个词，叫做“棚改货币化安置”。
以往，政府拆掉棚户区，会给你换一套安置房，这叫“实物安置”；而现在，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。
货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖，“货币化安置”的比例是100%！
这笔钱可不是个小数字，那么政府从哪搞到这么多钱？
这背后，又有央妈的贡献。在2014年年底的时候，央妈大笔一挥，在国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。
PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。
大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。
这钱有多少？截止 2016 年末， 央行PSL 余额为20526 亿。
换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。
然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，领涨了今年楼市的下半场。
其中涨得最多的三四线城市所在的省份是山东，例如威海、胶州、潍坊、临沂等城市。原因也很简单。因为山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了。
“棚改货币化安置”自启动以来，仿佛一夜之间很多人都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是，有些三四线城市的拆迁户可真笑不出来。
再拿保定举例子，保定旁边有一个清苑县（现保定清苑区），经过这轮大涨后，房价从7k飙升到1万左右，但是人均工资水平仅在3000左右。按照100平米的房子算，购房成本直接增加了30万，购房平均时长足足拉升了10年…
是不是货币化安置补给的拆迁费又送进去了？
更令人感慨的是，有的县城农村宅基地不准建房不准翻盖。不想挪窝的老人和换不起房子的中年人只能选择城中新盖的商品房，且低楼层买不起，只能去没有电梯的高楼层。未来的生活你可以想象一下。
所以表面看，拆迁完成以后，新房子都有人住了，老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象，人人赞不绝口。
实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市，空房有了接盘侠，政府就完成了去库存的任务，业绩也就做出来了。
其实所谓“棚改”，我总结的话就是：没有需求，我就硬硬给你制造出一些需求出来，好为市场去库存，而去库存又是为了赶快固定超发的货币，并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。
上面冠冕堂皇，下面竭泽而渔。那么，这份爱你能受得住吗？
楼市会不会崩盘？
如果我们有一张中国房价走势图的话，那么它整体的走势一定是逐渐升高的。但是如果看得更仔细一点，就会发现它每隔几年，都会有阶段性下跌。之后房价又开始上涨，超过下跌之前。
这其中的原因就是我们国家经济的快速发展。经济水平越高，则房价越高。虽然在一个很长的曲线里，我们会看到房价有阶段性下跌，但是几年后房价又会涨回去。房价一定是跟经济状况相匹配的。
而日本或者香港就不同，日本的经济从上个世纪90年代开始进入了长达二十年的停滞（日本的经济情况并不是人们想象中的由于楼市崩盘而造成了失去的二十年，这是因果倒置），经济萎靡则楼市没有任何上涨动力，长期的房价下跌也消灭掉了人们对于楼市的上涨预期。
香港其实也是类似的因素，但香港所面临的形势又与日本有很大不同，所以我们看到香港的楼市在2003年又开始了回暖。
一方面需要参考的就是我们国家未来的发展潜力，而这个潜力又可以通过城市化来直观上去理解。我们国家目前的城市化率在57%左右，而一般发达国家的城市化率在70～80%之间。
城市化还有10%以上的潜力可以利用，这部分潜力就是未来经济增长的重要参考。
另一方面需要参考的就是对于楼市及金融方面的管控程度。中国的一线城市，都有非常严格的限购政策，不满足资格的人无法在一线城市购置房产。而贷款方面，杠杆率也普遍不高。
所以，当楼市出现大涨或大跌时，政府会干预。从结果论的角度说，中国的市场没有什么太大的问题，中国的经济在持续地增长，中国社会有稳定的秩序。讲到这里，我们基本上就可以判断中国的楼市到底会不会崩盘了。
如何避开阴跌城市
很多人肯定会关心一个最基本最贴切的问题，那就是作为个人投资，如何避开阴跌城市呢？
楼市泡沫时，房价上涨，天天涨，如果不买房那么自己的财富剧烈贬值。但是如果一狠心加上杠杆买房，就很有可能遇到楼市泡沫破裂，房价下跌不仅损失掉本金，而且还会负债累累。
楼市崩盘在经济快速发展的阶段，一般是不会出现的，因为经济发展会很快把房价的透支上涨给抵消掉，比如某地楼市房价翻了一倍，透支了几年的涨幅，等到两三年的平稳期后，当地的经济水平又上了一个台阶，房价会开始新一轮上涨。由于房子天生的投资属性，对未来经济的信心，楼市总是通过房价先反应出来的。
不限购的三四线城市，楼市短期大涨超过50%，即使后有持续暴涨趋势，入场也需要谨慎。新房快速上涨，二手房市场交易很差的时候，需要谨慎。经济发展潜力被耗尽，快速增长期消失后，如果楼市出现了暴涨，要谨慎。
另一方面要考虑到楼市的暴涨，我们知道中国的城市数量非常庞大，看整体大盘的话涨幅不会一般都比较稳定，但如我们之前提到的类似鄂尔多斯那样的变态发展，就必须要谨慎对待。
京沪永远涨
北京上海这样的一线城市，我经常跟人说一个观点，那就是城市化。一般意义上我们理解的城市化，就是农村人进入城市变成城里人，农村人越来越少，城里人越来越多，这就是城市化。而北京上海这样的城市不一样，它们的城市化分为两个阶段。
第一个阶段就是我们通常理解的那种，农村人进城，城市化。
第二个阶段则是城市内部的人员淘汰和流转，或者叫人才优化。
大城市的生活成本非常高，房子非常贵，这样就产生了淘汰关系。
譬如，公司的小李来北京已经20年了，勤勤恳恳任劳任怨，工作做得非常好。但是小李这些年一直没有在北京买房子。当他准备买房的时候发现自己已经买不起了，于是迫于各种压力，他会选择离开北京去老家省城。而与此同时，老家省城的年轻人小张，在父母的帮助下买了一套北京的房子，准备定居北京。
从国际经验来看，这种人口的流动，在未来很长很长时间里都会不断发生，越来越多能够承受北京压力的人进入北京，享受更优质的公共服务，无法适应者逐渐被淘汰。这就是大城市城市化的第二个阶段。
基于以上客观事实，我们会发现，北京上海这样的城市，是优胜者的舞台，它的潜力是无穷尽的。
那么这种城市如何判断楼市泡沫呢？答案很简单，就是看房价的短期涨幅。短期涨幅过高一定会受到打压，进而会有短期回调。如果京沪的房子一直保持比较平稳的上涨趋势，那么自然的淘汰和补缺会形成良性循环，京沪的房价永远也不会下跌的。但是人是理性的吗？这是一个争论不休的话题！
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