讲一个真实的故事
老晋房产观整理：人文经济学会 箐城子 文/陈兴杰
从一个真实的故事开始
2005年，一张名为「倔老汉三告镇ZF」的照片成为当年中国新闻奖获奖作品。照片中一位老汉脚蹬雨鞋，满面怒容，立于法庭国徽之下。
这条新闻的背景官司，说起来也简单：武H江X区某镇ZF征用农民土地，这位名叫倪灯财的老汉坚决不让。老头以土地承包权受侵犯为由，向当地区ZF提起行政复议，裁定不服，随后提起行政诉讼，被驳回，再上诉至武H中院。
武H中院判决，当地ZF无偿退还倪老汉的土地。
请参见：https://weibo.com/p/1001603894012690959104
随着全国多地发生Q拆事件，倪灯财成为捍卫私有财产的象征。微博上流传这张照片，通常配有一行倪老汉质问：“这地清朝时是我家的，民国时也是我家的，你们来了就变成你们的了？我就不信邪！”
有媒体辟谣，当年F院判决的新闻根本没有这些话，这些话都是公知脑洞大开自行脑补的。言下之意，这番话是假的，你们也别太理直气壮。
我素来喜欢穷根问底，写这篇文章时，就去看当年F院报道，确实没找到这几句话。辗转找到当年拍摄照片的记者金振强，电话里询问他：倪老头当年捍卫的土地，真的是清朝传下的祖地吗？金记者想了想，说不清楚。改革开放后农村都是土地承包经营，1950年代集体化之前，那片地属于谁，那场官司里并不重要。
再问，微博上那几句“不信邪”的话是否属实？金记者说，法庭上老头并没说那几句话，他的报道也没有，是后来者附会上去的。等他发现时，已经流传全网了。
一桩公案算是澄清，进入正题。好事之徒附会的伪名言，居然在微博时代广泛传播。“这地清朝时是我家的，民国时也是我家的，你们来了就变成你们的了？”这番话为何直叩人心？答案很简单：土地私有是一项古老传统，历经半个多世纪湮没，它的观念还没有死去。
土地私有
土地私有，代代相传，其中的史料之多，无需我去考证，只看新闻报道吧。我们经常能看到历史的遗迹。常有民众从老宅祖地发现几十年前甚至几百年前的地契。从民国上溯至清朝、明朝，纸张地契经常出现。地契记载土地数量、四至界限、买受价格，典当情况，官家凭证，非常清楚。宋朝出土平民墓室，甚至还有石碑地契，可见古人对土地所有权的重视。
当然，土地私有在我们这时代最重要的留存，是记忆。老人的民国记忆还在，那时土地可以抵押、典当、买卖，人们认为天经地义。直至1982年，“城市土地属于国家所有”的宪法条文颁布之前，在遍地公有财产的中国城市，人 40 37499 40 14986 0 0 1207 0 0:00:31 0:00:12 0:00:19 3295们还普遍认为：住宅及其土地，乃是最起码的私人领域。
土地私是一项悠久的传统。人们通过开垦拓殖获得原始土地所有权，再通过交易、继承转让，自古皆如此。私有土地符合自然法，乃是自然正当的财产权，公有制则是过去六十年特殊时段的产物，其形成之初经历了暴力，直到今天还在造成绵延不绝的冲突。
私有土地之上，人们才能长久打算，用心经营，建筑才能保存上百年。农村的老宅祖院几世传承，子孙修缮经营，乡村秩序都是建立在私有财产之上——虽然住宅下的名义土地所有者已悄然改成集体，私有传统观念并无改变。
试想若无这重保障，会有多少私宅被占，古迹灰飞烟灭。城市住宅用地期限只有七十年，主人无法维持百年，建造者也不会下功夫——房屋居住者只是这片土地的几十年租客，盖出再坚固的房屋又有何用呢？
民间小巷是私有财产严立的体现
商品房用地到期之后
W州二十年的住宅用地到期，很多人说，W州当局做法不合法，土地使用权到期应顺延，F律未规定续费，地方不能猴急。此种讨论诚然有其价值，我还是关心：若F律规定，土地使用权到期应当续费。该怎么办？难道再割一遍韭菜？
要知道，不只W州二十年期土地已到时限，全国很多的住宅用地使用权都只剩四十多年。至于工商用地，时限就更短了。
土地公有化时间越长，收费者越理直气壮——为使子孙后代不像祖父辈那样，缴纳沉重“地租”，我们这代人任务艰巨。
F律上应斩断“使用期满再续费”的后患，并且争取土地合法转让。
像1982年那样，稀里糊涂把土地权益断送掉，变成“一次性”使用，则是罪过深重。
前路多泥泞
一劳永逸的办法，则是循着二十多年来的休改鞋法（以下简称修鞋）惯例，解决土地国有化问题。
从上世纪80年代到2004年，中国ZF通过几次修鞋，解决改革过程的重大意识形态问题。通过修鞋，克服产权上的F律障碍，为完善市场制度打基础。
至于如何推动，确实是困难重重，不过也是事在人为，看历史参与者的机遇和努力——改革开放之初，每一步战略决策都是艰欣备至。可以想象其困难，知识界却不应放弃此种呼吁和尝试。
当然，呼吁土地私有化应注意一种主张：以税收换取确权，以房产税推动土地私有化。这是目前学界关于土地私有化非常主流的观点。当前土地开发商一次性缴纳土地出让金，居民获得70年土地产使用权，这里面没有房产税；如果私有化之后，每年缴纳房屋总价2%的房产税。
你觉得是好事吗？
用房产税换私有化——无非把一次性地租，改为分期支付。当下ZF出让土地，还要受市场调节，“一次性租金”随房市或起或落。在长期通胀下，土地房产是有巨大价值的资产，水涨船高，常年征收固定比例的房产税，民众负担会非常沉重。
前路几多泥坑陷阱，建言者务必谨慎。
土地不值钱了
日本人口密度是中国的三倍左右，是人口密度最大的国家之一。
不过，日本人口高密度仅限于大城市，东京经济圈占日本国土3%左右，聚集3500万左右人口。这不难想象，日本大部分国土的人口密度，其实并不高。
日本面积最大的一级行政区北海道，相当于爱尔兰岛那么大，人口只有500万，超过200万人住在札幌市，其他还有一多半人，则生活在孤零零的几个小市镇。面积广大的北海道，其实是地旷人稀的地区。
在北海道，往往隔着很远才会有小村庄，稀稀疏疏住着几户人家，对他们而言，火车是出行的公共交通——听起来不像在日本，倒像在荒凉的美国西部。
日本土地是私有制的，在人口和经济鼎盛时期，这个国家的土地很珍贵，地价也高。时过境迁，情形发生变化。
孤独老人以玩偶为伴
最近媒体报道，日本超过 20% 土地没法立即联络到所有人，无主地正在变多。年轻人往城市涌入，老龄化也很严重，维持土地收益需要不低的成本，还需缴纳资产税，抛荒废弃的土地，就越来越多。
陡峭时代 大势所趋
绝大多数人在城市里，极小范围内，就能创造巨大产值。至于人口稀疏的农村，土地变得不值钱，就会出现大量废地废屋。城市化，老龄化、人口减少，这是农村土地贬值的三大杀手。
日本正处于陡峭时代，资源和人口在东间这样的财富山峰聚集，这是经济规律决定的，大势所趋。
中国和日本情形相似。上世纪80年代起，就有很多村民从闭塞村庄搬出来，形成第一批衰落的村落——也是很多学者念念不忘的“古村落”。无论生产生活还是信息流通，这类村庄都很落后，被现代社会淘汰乃是必然。
随着城市化加快，十几年时间里，中国几十万个自然村衰落。小部分整体搬迁，村子变成历史遗迹；大部分就是衰落，从山间林地、种植耕地到宅基地，大面积抛荒废弃。过去数百人上千人的村庄，往往人口减少60%以上，所剩全是老人，前景一眼就看到头的荒芜。
贵州安顺 废弃的村庄
近几年我回老家，经常到附近村庄看看。虽说农村生活水平比过去好很多，还是难掩寂寥。大部分小学都已裁撤合并，留下空荡荡的教室和操场，诉说着往日喧哗。
虽说这是经济规律所决定，还是不免伤感。日本城市化率超过90%，而中国城市化率则刚达到50%，这种情景将席卷神州，会持续很长时间。
日本城乡贫富差距小，农村基础设施完好，交通也便利。北海道的美丽景致，接待着远来度假的游客。日本国有铁路为维持北海道少数人的出行便利，不惜亏损运营。而在中国农村，许多农村衰落就是衰落，连审美价值都没有剩下。
粮食问题
很多人忧心忡忡，农村人口变少，土地大量抛荒，农业生产怎么办，粮食安全如何保障？
持这种想法的人，都有朴素的“土地是财富之母”想法。事实上，现代社会的绝大多数财富，都已经不由土地生产。运用知识，改造资源，就能创造大量产品。其他产业发达，通过贸易并不难买到粮食。（况且中国这样的大国，假想所有耕地都不种粮，本身也是毫无可能性的狂想。）
只要市场还在，价格起作用，城市里种粮都不是想象。在现代国家，粮食增产的主要因素是科学技术并而土地面积。要说增加土地面积，开垦荒地反倒是最简单的事。中国并不缺乏荒地，也不缺乏改造圭地，制造农地的能力。
我们并不缺地
更多人担心，大量人口跑到城市，形成资源人口聚集的“陡峭时代”，带来严重的问题怎么办？道路将变拥挤，住房将变狭窄，个人空间也变小了。
乡村爱好者们憎恨城市，通常基于这样的理由。事实上，人们放弃乡村宁静清甜的清晨，空旷疏朗的空间，选择到城市生活，肯定是寻求更好的生活。
许多城市病不是城市就有的，往往是错误政策的后果。
比如说，日本人口密度远大过中国，居住条件却好得多。一半以上日本居民有条件住独栋小房，不用考虑“国家狭窄，土地不够”这些问题。
中国大部分城市，民众花巨大价钱，通常只能住在普通公寓房，居住质量比国外差，这显然不是“土地不够”所能解释。
要知道，中国绝大多数城市并不缺土地。
峭壁之上京沪深
人口和财富聚集在少数大城市，“陡峭时代”来临，这是经济发展的规律。
未来几十年，中国京津冀、沪宁杭和珠三角这几大城市群，将聚集起好几亿人口。
这对经济发展有着巨大的好处，其趋势也不可逆转。
如何面对这个千古未有的现象呢？
首先，要平静看待农村的衰落。对于农村人口减少，要有正确的认识。
人总想过更好的生活，选择到城市生活无可厚非；
农村人变少，自然环境将得到修复，还愿意住农村的人，能享受到更多宁静。
农村人口较少，面对丰盛的农村自然资源，日子倒未必过得清苦。这真是两全其美的选择。
想改造中国农村，使其变得环境优美，交通便利，物产丰富，必得依靠资本的投入。当前中国农村土地产权支离破碎，交易也不方便，这是农村发展的一大阻碍。
其次，还要理解：城市有条件变大，这不是坏事，反倒是它有吸引力的表现。美国80%以上人口聚集在不足国土面积5%的城市里，大部分地区缺人为患。
中国差不多，未来将会有更多人口往城市涌，单单一个珠三角，未来可能要承载上亿人口。
稀缺的是人口
土地从来都不是限制，稀缺的是人口。
这个道理过去很多人不懂，现在很多城市执Z者们普遍都醒过神来。
二线城市纷纷开出优惠条件，吸引人口，扩充城市规模，这是好事。
极少数城市还在“瘦身”G人——也许不需要很长时间，我们将见证中国城市格局的变化。
理解土地问题，就不应为人口过多而纠结。
未来老龄化和人口减少的社会，中国人口将“只恨太少”，而不是“人口过多”。
中国广袤的国土有能力承载更多人口，建设大型城市，创造更多财富。
在喜爱自然的人看来，人口多简直是一种罪过。
对人本主义者而言，人的存在本身就是价值。
没有繁荣的人类社会，沉睡几亿年的土地还将沉睡，它们对人类而言没有任何意义。
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