贵阳楼市投资策略（上）
贵山之南 美名贵阳
今天写下贵阳，和重庆差不多，只转了两天，仅写感受。
在古代，形状如女子的山一般称之为“美人”，而像男子的山则称之为“贵人”，故而此山称之为“贵人峰”、“贵山”。
贵山，山峦起伏，犹如躺卧的男子横亘于天地间的山峰。以此山为界，北边狮子坝的人习惯称此山为‘贵人峰’，南边茶店一带的人们称其为‘贵山’。贵阳，贵山之南，山南水北为阳，因此美名贵阳。（老晋房产观：JJJDTZX）
贵阳，地势西南高、东北低，海拔1100米左右。
属于亚热带湿润温和型气候，年平均气温15.3℃，年平均相对湿度77%，2016年森林覆盖率为46.5%，因森林覆盖率极高，又得名“林城”和“避暑之都”。
我印象最深的，是“林城”，植被多，地形三维感强，楼栋如林木，错落有致。如果说重庆“山城”的感觉让你诧异的话，那只能说你没去过贵阳，贵阳比重庆要更“山”。整个云贵高原上，也没几块平整地。
林城之中 寸土寸金
我们是一个讲房产的公众号，我讲的林城，自然不是树林。
首先一个概念，贵阳市是一个五方杂处、多民族杂居的城市，汉族为主，总人口480万（最新统计）不算多，但人口居住密度，全国之最！花果园更是香港的两倍。
图片：贵阳未来方舟 720万方楼林 13万人居住
图片：贵阳花果园 万亩楼林 50万人常住，100万人流动， 8.75万人/平方公里！香港是3.2万/平方公里这样。
图片：贵阳世纪城 600万方楼林 居住人口12万
图片：贵阳老城区，白岩区和南明区，两个区挤在一个小盆地里面，东南西北都是山，土地开发接近极限。山脚下能用的土地，已经用完。
行文至此，出现“楼林”的情况就好理解了。
1、贵阳乃至贵州，经济一直比较落后，ZF手里没有余粮，但是改造自然地貌需要的资金量，和平地盖楼不是一个概念的，大块大块的土地出让，有足够的利润给开发商，开发商才会去开发。另外，贵阳很多配套也是直接交给开发商建设的，政府也节约了开支。（老晋房产观：JJJDTZX）
2、土地的稀缺和老百姓没钱的现实，容不得贵阳人民讲究和矫情，虽然房子建设并不区分朝向，超高居住密度，居住条件非常差，但是贵阳人民习以为常。
3、还有一些民间说法，开发商违规一类，到了当地一问便知，此处不公开讨论。
4、贵州省总人口不到4000万，贵阳作为省内唯一一个适合做省会的城市，但和周边重庆、成都、长沙、武汉比较，那完全不是一个档次。持续被吸血的痛楚，也决定了城市必须别动聚集，或者主动压缩。增加密度的好处就是，带来特定区域的繁荣，超高的居住密度，推高了商铺租金，贵阳的商铺很贵很贵！
举例，花果园居民楼的底商，能租到800元/平米/月，100平的铺子，年租金收入高达“一套房”！
举例：恒大中央广场的底商，叫价5万/平米，着实使我叹为观止！这个价格直逼北上广的商铺价格。
相关数据请参见贵阳市统计局：http://www.gz.stats.gov.cn/tjsj_35719/tjxx_35728/201705/t20170524_2450786.html
破局之策 规划新区
贵阳考察路上，滴滴司机的一句话，讲的极好，由于山川地貌缘故，贵阳的交通很糟糕，自古以来都是，运不进来，送不出去。交通导致不但导致经济落后，居民的生活也极为不便。
图片：贵阳老城是这样的
图片：花果园房子是这样的
2000年初，贵阳市委、市政府为缓解老城区的拥堵，拓展城市发展空间，决定在老城区西北部的金华、阳关一带片区建设城市新区，金阳新区应运而生。
2006年7月19日，贵阳国家高新技术产业开发区金阳街道办事处正式挂牌成立。
2008年，贵阳市委、市政府将贵阳国家高新技术产业开发区金阳街道办事处成建制整体移交金阳新区管理委员会管理。
2012年11月15日，国务院批复同意在原金阳新区的基础上设立观山湖区。
2012年12月21日，观山湖区挂牌成立。
图片：现在的观山湖区是这样的
图片：观山湖区相对平坦 它有城市绿心，大型社区都配有公园。
贵阳市府集全市之力，把能带过去的所有金融资源和企业全部迁入新区，通了地铁，建了高铁站，继续组团式开发，甚至把市政府迁了过去。
高逼格CBD雏形
重庆两篇我们讲到了CBD，一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。（老晋房产观：JJJDTZX）
CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。
然而贵阳作为省会城市，它并没有真正的CBD，城市居住，亟需一个具有高知名度、高逼格、超便捷、配套完善度的核心CBD。
最新版规划中，贵阳市府对城市核心的描述是这样的。
双核功能布局：
老城服务核心：积极打造楼宇经济产业链，重点发展总部经济、金融保险、高端商业商务等现代生产性服务业，促进产业升级转型；结合轨道交通建设和棚户区城中村改造，推进城市公园、城市综合体及公共建筑的建设，降低老城建筑密度，优化城市功能，改善人居环境；充分利用老城历史文化遗存塑造城市文化品牌。
观山湖服务核心：依托火车北站服务业聚集区、贵州金融城、西南国际商贸服务业聚集区、现代产业园等重大项目，突出发展现代服务业与现代业；进一步完善教育、医疗、体育、文化等服务功能，以百花湖周边及城市公园体系建设提升新区环境品质，强化新区集聚力和吸引力；建设一批特色小镇，破除城乡二元结构，推进城乡基础设施一体化、基本公共服务均等化；依托贵阳火车北站，利用好国际会展中心等平台，带动城市融入区域经济发展格局。 建成“全省生态文明先行示范区”。
也就是说，贵阳市会有两个中心，事实上，我们知道这不过是安慰一下老城人民罢了。见下图。
图片：贵阳观山湖金融城 是不是有点CBD的逼格？
贵阳开始行动了，真正开始建设自己的城市核心，观山湖新区在金阳新区的基础上发展起来。贵阳以此为基础，开始建设最强组团，它堆出了会展中心，市民中心、图书馆、金融城版块等，如图中。
基于以上，你可以认为，观山湖区作为贵阳的新城区、对外窗口，拥有西南最大铁路综合枢纽贵阳北站，更是数博会、生态文明国际论坛等大型会议的举办地，贵阳地铁1号线的首次试运行就在观山湖段，未来将会成为贵阳版“浦东”，集政治、经济、文体、交通为一体的城市新中心。
扯了半天，和炒房有什么关系？别急！老城已经被放弃，去捞点待拆迁的房子是可以的，会发大财（今天时间不够，我会在下篇展开）。
规划内容请参见贵阳城市规划局：
http://www.gygh.gov.cn/c164/20180104/i6077.html
GDP之谜
在2016年全国省会GDP排行榜中，贵阳以266.54亿元的增量升至第20名；过去5年，贵阳生产总值年均增长14%，增速连续4年位居全国省会城市第一。不仅如此，过去10年贵阳GDP翻了4.3倍，从811亿增长到3518亿，年均名义增速达到33.38%，堪称惊世骇俗！（老晋房产观：JJJDTZX）
然而，GDP对地产投资最为依赖的前十大城市分别是：贵阳、福州、西安、郑州、珠海、济南、合肥、廊坊、厦门、武汉，贵阳位居全国第一。
其中的缘由，今天时间不够了下篇再写，GDP之谜、人口增长、如何撸房子、贷款政策、撸钱大法等。欢迎，长按二维码，关注公众号。
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