你永清的房子还值几个钱？
Y清房价起落始末
前段时间会员提问Y清楼市方向，回答如下，请参考。
驱动房价的主要原因：
1、首先是京津冀一体化大背景，包括动批搬迁，大红门搬迁等等。
2、去库存，包括，2成首付，低利率刺激，华夏洗脑广告等等。
3、新机场的因素，主要是临空经济区概念。
4、周边市场的价格挤压效应，边上都涨了，它一定跟着涨。
5、雄安概念，百万雄师去雄安，酒店全部住满，道路全部堵死，谁去过，一定感受深刻。
以上是耳熟能详的，也是都能看到的。
但是以上5条的作用只有20%
推动房价的真正力量是：诱导（下面再说）
先看Y清的房价变化（大概）。
2015年：4xxx元
2016年：5xxx元——6xxx元——8xxx元——14xxx元——16xxx元——18xxx元
2017年：2xxxx元——23xxx元——2xxxx元——18xxx元
2018年：16xxx元——14xxx元——11xxx元
以上是一手房的价格变化谱
Y清房价短短的3年当中从4xxx+冲高6倍，又摔回两倍，是个值得研究的范本，本范本基本适用于环京楼市。
思考
一、价格涨了吗？
毫无疑问，涨了，涨了很多，纵使现在的价格依然涨了很多，前提是你入手的价位足够低，如果4000+入手，你的本金回报率600%以上。也就是说用100万本金操作，如果高峰全部套现你的收入在500万以上。
二、赚到钱了吗？
老手：盆满钵满，16年在Y清屯二手房操作的都大发特发了，一年时间，资产可以放大数倍。
新手：赚了个账目，算账是赚到的，套现是没戏的，还在继续贴现，但这不是最悲催的。
菜鸟：首付全部损失掉，20000价格入手国瑞城的大有人在，现在二手房10000就有，损失多少？按照5折计算，损失50%，3倍杠杆计算，60万本金全亏，外加40万债务。剩下100万慢慢还。是的，吐血了。
三、计算方式问题
有人说，开发商现在价格还是2万块，最少也一万八，你的计算方式有问题。
这个需要单独说明，因为新手和菜鸟都会提出这个问题。
投资=赌博
赌桌对面是谁？是二手房
一手房并不是你的竞争对手，你的对手是同区域的二手房。
按照1万或者9千的二手房市场价计算才是准确的。
四、安慰
没有买卖就没有伤害，这句话非常经典，我套用到楼市里面，房子的生命很长很长很长，可能会覆盖人的一生。
没有交易就没有损失
任志强讲，不让买卖你往哪里跌，跌都没地方跌。
虽然现在的损失已在眼前，那继续往后看，一年两年三年，是猴年还是马月Y清房价会上涨到2万？损失完全被覆盖？
答案是，不知道，未来不可预知。
五、诱导
本轮环京楼市回顾
当时的情况是，房慌，无房可售。环京一轮史诗级行情，从2015年7月12日，通州被确定为副中心开始。
首先是重镇燕郊领涨，大厂香河紧随其后，每月1000元/平米的速度往上飙，大厂的房子6500-7500-8500-9500、、、、
2016年春节，大厂某雀城1.2万开售，从此一发不可收拾。各大代理公司喊出口号，大厂破万、香河破万、固安破万、L坊破万。
各种销售微信朋友圈简直不堪入目，PS联播图片配图，字幕的大概内容是“预计大厂房价2016年破3万”等等，熟悉吧。
坐不住了了，整个北京，都坐不住了，京津冀一体化的条幅，大街小巷都是条幅。媒体整体就是“F中心”“x机场”“产业转移向河北”“京津冀协同发展”铺天盖地的开发商广告。
以上都是屁话
讲了这么多都是屁话，我只说一个重点。
2015年8月份，香河房价6000，首付20%，100平米，首付款总计12万（电商不列入），而后每个月进账10万，有时候是20万，今天睡觉，明天早上起床，哎尼玛，又涨了2000，又是20万啊。朋友们，抢钱有这么快的？
以上所讲到的，和Y清没有一毛钱关系，Y清——安静的美男子！其他区域都在涨的时候，Y清还在睡大觉。
燕郊、大厂、香河、固安、L坊、涿州六县市（镇），轮动涨价，形成一个循环，从燕郊开始，到涿州结尾。再来第二轮、第三轮、、、这要得益于环京两大天王级开发商，伟大的炒盘手某雀城和某盛，这两家在环京有绝对的垄断地位。
ZF在大卖土地，银行在疯狂放贷（全假件直接上），开发商在大卖特卖，老农民拿到满意的补偿，买房人今天买明天就涨，销售人员乐此不疲。
没有一个人赔钱!
只有房价在涨
六、Y清
Y清县隶属河北L坊，位于京、津、雄保三角地带中心，地处京畿重地、北距北京60多公里，天津60公里，距新机场20公里（直线），首都机场80公里，距天津新 港100公里。
总面积：776平方公里
总人口：38.8万
主要产业：传统农业、生态旅游，无公害蔬菜基地，北方最大燃气工业区。
三年内Y清房价的起落上面写到了。
如此大的落差，为什么？
诱导+集火
北三县L坊固安都涨累了，人民赚钱都赚毛了的时候。Y清杀出来了，尼玛，5500块某雀城开盘，支持压房。这个价格要不要再便宜点。
2016年6月，全北京几乎所有的电商公司和中介公司都涌向了Y清，包括L家、W爱我家、Z原地产等等，一个小小的Y清县城，这些销售也塞满了。
Y清房价进入快速上涨阶段，Y清不一样，画风不一样，跳涨，6千直接跳9千，1万直接跳1.4万，就这样。
跳涨依然供不应求，这就是集火的威力。
七、计算
房子首付是多少，月供是多少，可以计算。预估未来今年的价格是什么样子。涨到多少可以覆盖损失。
假设需要24个月，首付+月供*24+未结清贷款-预期总价-交易税费-中介费>0 账面上你没有损失。
如果再仔细一点，假设需要24个月，首付+月供*24+未结清贷款-预期总价-交易税费-中介费-支出总和*基准利率-心力>0
如果再仔细一点，假设需要24个月，首付+月供*24+未结清贷款-预期总价-交易税费-中介费-支出总和*基准利率>0
然而，计算没什么卵用，因为24个月是假设的。预测等于算命，剩下的就碰运气吧。低买高卖赚钱，高买低卖赔钱。
八、策略
1.3万的入手价格，如果Y清头部好好发展服装产业，这个价格是完全可以支撑的，30万浙商入Y清，威力无比大。
但是据我了解，Y清头部是很1+1的。以服装工厂为例，一共分三期，上千家工厂，目前二期三期搁置无法推动，Z江S来人和H北S协调，很麻烦，一期入驻230家，还一堆烂事头疼。
调控政策太成问题，不确定性太大，Y清是最后涨价的，下一轮也一样。建议你24万压房首付款马上去办退，怕你去晚了，退都退不了。
2万的事情就不要想了，本篇，适用于环京，环沪。
高墙之外
环京楼市严控，限社保、限户口，一张房票的距离，北京外溢购房需求被挡在高墙之外。
而环京楼市是高度依赖北京购房客户的，依赖度在65%-75%之间。北京需求出不去，环京开发商面临资金断链的危险，以杠杆超高的某某城为例，各种寻求合作，各种低价甩货。看上去非常紧迫，分分钟有断裂可能，之前的一篇文章已经写到，有兴趣的朋友可以翻翻。今天不是说它，今天说它的冤家对头。
某盛也不行了
昨天晚上看到某盛寻求合作（卖地）的信息，如下。
地理位置：本项目在L坊市Y清县中心，紧邻亦庄Y清高新开发区，又紧邻Y清市级商业中心和老城主中心，地段极佳。
合作说明：
1、项目方与合作方签合作协议；
2、最终项目方转让项目公司100%股权（暂定）；
3、可协助后期拆迁，转换用地指标等工作；
4、合作方式灵活。
说的很明白，搞不动了，名为合作，其实是要卖掉。开发商有地不开发，要卖掉，无非是以下几种情况：
1、小钱不想赚。貌似某盛还不到这个级别。
2、有某种不可描述的麻烦。貌似这个不存在，实力杠杠硬。
3、资金紧张，断尾求生。我看就是这个原因。
当然，这不是重点，重点是，本条信息透露了这个项目的成本。也就是说，当下Y清房子的成本价格。
你Y清的房子值多少钱
合作信息的收益预估信息部分，如下。
投资收益：
取地成本，合计7.074亿元。其中：股权收购款3.2亿、土地出让金3亿（减去49%以后）、拆迁成本0.8亿（极值） 、回迁保证金0.074亿。
楼面地价：7.074/18.97=3729元/平米
建安成本：取3500元/平米
毛成本：3500+3729=7229元/平米
市场售价：保守取11000元/平米
税费：11000*15%=1656元/平米
单方全成本：1656+7229=8885元/平米
单方利润：11000-8885=2115元/平米
备注：因每家公司情况不一，故未算资金成本。
结论是，不含资金成本，单价是8885元/平米。
资金成本有多高呢？据我所知，根据各家公司情况不同，年化8.5-18%都不奇怪。不好计算，我们就取个整数，单价9000元/平米。
现在，你Y清的房子值这个钱9000大洋/平米，成本价，小户型高点，大户型低点。
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