楼市真相永远比房子稀缺
天朝的房地产市场
真相永远比房子缺
一、官方说明
2019年3月份，深圳房价环比跌了6块钱。
2019年4月份，深圳新房住宅成交均价环比跌了16块钱。
至此，深圳一战成名！
成功刷新了月均房价连续下跌19个月的新记录。
2019年4月份之后，深圳房价均价数据没有公布。
2019年7月份，深圳官宣：未来不再公布楼市均价！
官方说明的理由如下：
1、公布成交总价和均价不能很好地反映市场真实情况
2、成交价格水平易受结构性影响，这样可以避免对购房者造成误导
3、后续会根据市场情况，适时发布有关信息。
4、后续市场情况会以国家统计局的房地产价格指数为准，也就是每个月公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》
消息一出，网上炸了锅，一时间各路专家和韭菜纷纷都发表了自己的看法。
但是，你可能不知道，其实这个数据，北上广早就已经静悄悄的不公示了，深圳是最后一个。
很多业内人士分析称这样有助于在不断的调控形式下稳定市场，中间也有很多网友随声附和。
二、普通人的几个疑惑
1、为什么成交综合和均价不能代表市场情况？
官方解释认为深圳的房地产市场规模（规模较小）有限，成交价格容易受到结构性影响，所以无法真是的反应市场。
深圳1200万人口大都市，市场规模确实足够“小”？
不知道你信不信，反正我是想不通，如果真实的成交总价和均价都不能代表真实情况的话，还有什么能代表真实的市场情况呢？
2、什么是结构性影响？如何误导购房者？
官方认为，在一个固定周期内，普通住宅和豪宅的成交比例会不同，尤其是在成交量走低的月份，如果豪宅成交多一些，均价上涨幅度大，数据会很难看，所以对购房者来说，不具备参考意义。
我想问下大家，谁家买房子是拿着这个数据去对比价格的？
另外，既然不具备参考意义，19连跌的记录是咋回事？
3、后续会根据市场情况，适时发布“有关”信息。
每当看到“有关”二字，我总会想起一件“有关”的事，据网民称，天朝最神秘的部门就是“有关”部门，最神秘的人物就是“有关”人物，最神秘的信息就是“有关”信息显示。
此处略去一万“有关”的字……
4、国家总计局的价格指数表中的指数是什么意思？环比、同比、定基又代表什么？
从表上可以看出，表中除了一些100左右的数字和70个城市名字之外，就是环比、同比、定基，一堆百分比。普通大众最关心的应该是房子涨了多少钱，而不是多少个百分比。
就以定基来说，表中价格基数以2015年的价格为基准，2015年的深圳房屋成交均价应该从哪儿查询，谁能告诉这些购房者2015年的深圳房价均价到底是多少钱？是不是应该去问“有关”部门呢？
下图请参考：香港单套房子的完整成交记录。
ps：
环比数据通俗讲就是今年和去年比，这个月和上个月比。
同比数据就是今年某个月份和去年某个月份比，或者跟过去某年的这个月份比较得出的数据。
三、真假数据
尽信书，不如无书。——孟子
1、真数据
从数学的含义上来说，数据时最能真是反应具体的情况。
最简单的例子就是掷骰子。掷一次、两次、十次八次，每次点数都不同，但是如果次数是成百上千次，或者更多次，那所有的数点出现的次数就会无限的接近，因为他们的概率都是1/6。
数据本身毫无意义，对数据进行分析和对比之后，得出的信息才有意义，前提是数据必须真实，否知只能得出错误的信息。例如，某局统计区域内禽类感染禽流感的情况，数据虚假，会害死人的。
从房屋均价上来看，一定周期内，如果成交量比较小的话，价格一定走低，反之价格一定走高。也就是说，在一定的时期内，一个区域的房屋成交均价，能直接反应区域内房地产市场的热度，直观的体现供需关系，数据越完善，反映就越接近真实。这是市场规律。
2、假数据
中国绝大多数城市统计成交量和房价是根据中介网签数量和过户数量进行统计的。但是在实际交易过程中，二手房的实际成交价格和网签价格相差甚远，新房的网签价可以相对准确的代表成交价格，但“茶水费”“按揭服务费”“排号费”等等也无法详尽统计。
例如，北京五环内普通住宅总价限价486万，单价限价39600元/㎡。总价和单价超过水平的普通住宅交易缴税按照非普通住宅执行。所以购房者在购房过程中，网签价基本上都不会超过单价和总价的限制范围。但是实际交易额却远远大于这个数额。
以四环边上一套普通住宅为例，成交总价可能达到700万，但是网签价可能只有300万多一点。这个现象并不是个例，并且北上广深以及这70个大中城市交易均是如此。
四、我的几点看法
1、即使官方公布均价信息，也不是真实的，尤其是19个月连续下跌的神话故事，你信吗？
这里除了统计技术手段以外，还有其内在的原因，例如，某城房价上涨过快要被上级约谈，怎么办？难办！
PS：有心的人可以观察一下SZ每年夏天官方公布的气温数据。
2、官方不再公布均价，这是一种进步，至少小白和屌丝群体不会再受伤害。
PS：屌丝、小白、砖家三大群体，是尤其喜欢拿ZF“权威”数据说话，现在ZF来拯救你们了，以后不要再被数据误导。
3、任何商品，真实的价格只在交易发生的那一刹那定格，交易完成之后又即刻消散，价格永远未知。
比如你花200万买到一套房子，购房合同签字之后，这套房子的价格马上就会发生变化，具体是250万？190万？是涨还是跌？涨多少跌多少？统统都是未知数。
4、拒绝造假，应该鼓励。
真实的价格就是没有价格，一套房子究竟应该值多少钱？
买卖双方一起坐下来，慢慢聊……
聊的越久，达成的价格就越接近真实价格。
这是真理。
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