楼市剧变：大城市崛起，中小城市凋亡

昨天（8月26日）下午主持召开中央财经委员会第五次会议，研究推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局问题、提升产业基础能力和产业链水平问题。

会议强调：要根据各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子，落实主体功能区战略，完善空间治理，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局。

要充分发挥集中力量办大事的制度优势和超大规模的市场优势，打好产业基础高级化、产业链现代化的攻坚战。

要在省级统筹基础上加快养老保险全国统筹进度，在全国范围内实现制度统一和区域间互助共济。

要改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间。

要完善能源消费总量和强度双控制度，全面建立生态补偿制度，健全区际利益补偿机制和纵向生态补偿机制。

会议指出：经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。

新形势下促进区域协调发展，要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚，增强创新发展动力，加快构建高质量发展的动力系统，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。要保障民生底线，推进基本公共服务均等化，在发展中营造平衡。

可以说这次会议定调了城市化2.0时代各个城市发展的基本战略。国家从协调发展的思路，转变为重点突破的发展战略。

一、全局谋势，要出落子

各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子，落实主体功能区战略这句话标致着我国从全面的协调发展，开始转变为以中心城市带动城市群发展的重点突破的发展战略。

预示未来城市群将成为未来城市化发展的主流。

比如首都还是北京，北京已经挪往通州。首都是全国的文化、政治和行政中心，通州副中心是北京的行政中心，雄安新区和北三县承接北京经济中心的位置，首都的非首都产业向雄安和北三县转移。

就是典型“要根据各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子，落实主体功能区战略，完善空间治理，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局。”

从全国布局来看，欠发达地区的城市资源要往发达地区倾斜，边缘城市的城市资源要向中心城市倾斜，这就是“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”。

城市化进程不再以全面的城市扩张为主题，而是以中心城市为突破点，带动城市群的发展，也就是“发挥集中力量办大事的制度优势”。

所以未来的人口流动必然是边缘城市流向中心城市和城市群，产业布局则是产业在各个城市群协调，发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚，“各地区的条件，走合理分工、优化发展”从而能够形成“形成优势互补、高质量发展的区域经济布局”。

这是城市化2.0时代城市发展的基本方针和指导战略。

对了最近东北比较火，二马一王投资了数千亿。本次会议中专门提了一嘴东北：“东北地区要主动调整经济结构，推进产业多元化发展，加快国有企业改革，打造对外开放新前沿，加快转变政府职能，弘扬企业家精神，加强干部正向激励，树立鲜明用人导向，实现全面振兴。”投资东北的小伙伴可以自行斟酌。

二、土地供应，按需供应

黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上曾发表了一篇演讲，指出我国过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低，越是大城市、人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧。具体可以看《中国房地产三个走势和决定价格的三种因素》和《未来房地产企业的发展趋势和土地供应模式》这两篇。

在土地管理制度上，昨天新《土地管理法》已经通过，届时农村建设用地上市已经不在具有法律障碍。

地票制度更是从2007年就开始在重庆试点，取得了很好的效果，现在国家已经把地票试验开始在全国范围配置。

所以未来应该根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。比如本次深圳建立中国特色主义示范区规划中，就将东莞和惠州的部分土地划给深圳。

三、各司其职，民生互保

其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。简单来说，这句话就决定了非中心城市和城市群的城市发展命运，做好自己的事就行，经济、工业什么的，不用你们操心。

保障粮食安全

主要的产粮地区，就扮演好农夫的身份就好，其他的经济啊、工业啊，不需要你参与太多。

比如黑龙江、河南、山东、安徽腹地的一些大部分城市。

生态安全

在改革开放初期，我国走了很长时间的以环境换发展的发展道路。走到现在大部分资源型城市落寞几乎成为必然趋势，在首次界定的262个资源型城市中，有67个城市由于自然资源趋于枯竭，经济发展滞后、民生问题突出、生态环境压力大，被列为衰退型城市。

这些城市未来主要任务是开采资源的同时，保护好生态，对于非资源型城市又不是粮食主要产出地的，就保护好环境，慢慢向中心城市输送人才就可以了。

边疆安全

西藏、新疆、内蒙等地，保护资源，加强国防。

这些地方提供粮食，保护环境，加强国防，民生怎么办？

“在省级统筹基础上加快养老保险全国统筹进度，在全国范围内实现制度统一和区域间互助共济。”“要保障民生底线，推进基本公共服务均等化，在发展中营造平衡。”简单来说，你们做好保障粮食安全、生态安全、边疆安全，以后养老由这些中心城市负责。

四、谋全局，定一域

本次会议定调了城市化2.0时代的城市发展战略。

目前我国城市化率还有10%增长空间，未来城市对人口的吸引，不再是一元化的农村指向城市，国家中心、重点城市对其他城市的人口虹吸占据城市人口增长比重将会越来越多。

所以未来城市分化会越来越严重，强的越来越强，弱的越来越弱，都市圈、城市群将成为未来人口、产业、资源新的聚集地。这是每个城市，每个人都需要也必须接受的。

根据各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子，落实主体功能区战略，完善空间治理，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局，也将使我国突破发展桎梏，破势而飞。对个人而言大势即是风口。

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