深度思考：从基本面分析，未来还适不适合投资房产？未来城市房产投资布局？
每一轮调控背后，都有不同的群体或看空楼市或看好楼市。
截止到现在，住房问题因为调控的因素的影响，变得扑朔迷离，也更加让人捉摸不透。
楼市还适不适合投资，或者说房子还会不会涨价？
在新的经济形势和国家的发展战略之下，那些城市更具有投资价值？
支撑房价上涨的基本因素发生了哪些变化，看清楚这些因素，对于把握大势，作出合理的判断具有重要的意义。
自古以来，房屋就不仅仅是一栋建筑，更是作为安身立命之本和家而存在。
《汉书·元帝纪》说:“安土重迁，黎民之性;骨肉相附，人情所愿也。”意思是说，百姓在一个地方住惯了，就故土难离，这是百姓的天性；亲人能够相聚，是人们的愿望。而有一处居所，是这一切的前提。
《资治通鉴》就曾说“富者有弥望之田，贫者无立锥之地”。富裕的人，其所拥有的天地一眼望不到边，贫困的人连一处立足支出都没有。简单来说土地房产可以代表一个人的财富阶级。
中华民族五千年封建王朝的历史中，更是无论哪一个阶级，都对土地和房产充满强烈的欲望。
建国以后，私有制结束，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。此时，城市住房主要由单位分配，农村住房在集体宅基地修建。自此“富者有弥望之田，贫者无立锥之地”的现象，基本消失在广阔的祖国大地。
自改革开放以来，我国经济逐渐从计划经济过渡到具有我国特色的市场经济。得益于我国存在大量的劳动力，我国迅速成为世界“加工厂”，外贸作为拉动经济增长的主要动力之一。
1997年亚洲金融危机爆发，作为拉动经济主要动力之一，外贸受到金融危机的巨大冲击。为了对冲外贸下滑的击，把房地产作为我国经济新的增长点。次年七月份，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，也就是98年房改。
拉开了我国一轮又一轮房价与调控的拉锯战。
一、调控的历史和影响
第一阶段：1998-2002年住房市场化启动
说起来房地产调控，必须要说到98年房改。正是98年房改，结束了建国之后历时40年的住房实物分配制度，开启了住房市场化的大幕。
98年房改的经济背景，主要是受到1997年亚洲金融危机影响，我国外贸受阻，经济增加压力较大。国家为了刺激扩大内需，从而在外贸受阻的背景之下，寻找新的经济增长突破点，开始住房的市场化改革，以期房地产部分替代外贸，成为助推我国经济发展的新动力。
但总体来说，住房市场化在一定程度上唤醒了城市居民的住房需求，但扩大内需的作用有限。一是人们的思维普遍还受到住房实物分配制度影响，另一方面海南房地产泡沫破裂依然让很多人心有余悸。
所以住房市场化之初，虽然我国总体上对房地产行业呈现支持鼓励态势，但市场总体比较平稳。
进入本世纪之后，房地产逐渐升温，成为推动国家经济发展的重要动力之一。
第二阶段：2003-2004年抑热
2003年121号文件、18号文件、国八条、927房贷新政等政策出台，囊括市场化改革方向到调控政策，以及土地管理相关政策。营业税免征期限由2年提高到5年的税收政策、收紧信贷的金融政策。
2003年，房地产作为国家经济的重要动力之一，房地产开发投资首次突破 1 万亿元，国家确立房地产为带动我国经济发展的支柱产业。
随后的2003年到2004年间，我国房地产投资开发增速超过30%。房地产从温涨进入快涨期，仅2004年一年之间，我国房价提高17%。
总体来说，2003-2004年调控政策作用并不明显，全国人民第一次投资房产热情高涨。
第三阶段：2005-2007年维稳
2005年，为了抑制房地产投资过热问题，3月26日，国务院发布8号文，将维持房价稳定增长作为房地产市场调控能改的主题。时任国家总理温家宝专门在两会发声。
总体来说，虽然国八号文在一定程度上稳定了房价，但由于我国城镇人口需求的不断在呢个价，加之房产投资现象开始不断扩大。导致稳房价的效果并并不明显。
第四阶段：2008-2009年刺激
2008年美国次贷危机爆发，我国进出口贸易受到较大影响，为了避免我国经济受到冲击，开启“四万亿”救市计划。国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。
2009年，我国救市计划初见成效，摆脱了经济危机的影响。但是从09年开始，房价飞奔，全国平均房价增长高达23.3%。一二线城市房价涨幅更高。
2009年12月14日国务院出台“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。
09年年底，为了抑制房价过热增长，12月14日国务院出台“国四条”：
一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。
二要抑制投资投机性购房。
三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。
四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
从增加供给，调整金融危机以来宽松的信贷政策和土地等几个方面综合出发，抑制房价过热增长。
第五阶段：2010-2013年重回抑热
四万亿救市计划让我国最快的逃离了金融危机，但宽松的信贷政策和金融刺激也让我国房价增长速度进一步加快。
2009年12月14日国务院出台“国四条”之后，2010年4月14日开始，调控政策陆续出台，2010年4月17日国发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称"国十条"。
接二连三出台的国十一条、国十条、国八条、国五条等，从房价调控到土地管控，从住房供应到终点城市限购，从恢复营业税从两年免征恢复到五年免征（增值税），再到终点城市限购和差异化的信贷政策等，开启全面的市场调控。
第六阶段：2014-2016年去化
2014年中国经济再度面临下行压力，GDP增长进入了个位数时代，稳增长诉求凸显，经济增速换挡，进入新常态。房地产市场步入“区域分化”的发展阶段，一二线高房价和三四线高库存并存。
2014年开始，我国经济下行压力不断增加，经济增长换挡，但稳经济下行压力明显，保增长的压力迫切需要寻求新的经济增长点。
同时期由于10年调控政策影响，城市库存压力不断增加，2014年5月首次出现70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌。
随后，除了北上广深四大金刚之外，大部分城市放松或者取消限购。
2014年“930”新政和“1121” 降息以后，房价开始回升。同期股市发生灾难，救市与去化共存。
2015年“330”新政、持续降息降准，营业税免征期限由5年减免再次恢复到2年起年正，契税下也开始下调。各地和银行纷纷放松贷款条件和首付条件。
从15年开始上涨，再到16年开始暴涨，截止到目前，最后一轮普涨结束。楼市的黄金期结束。
第七阶段：2016年930政策至今，房住不炒，长效机制
2016年930政策；
2016年10月前后，多地重回限购；
2016年12月中央经济工作会议首次提出“长效机制”；
。。。
2019年3月12日，因城施策；
2019年7月30号，不以房地产作为短期刺激经济的手段；
房价从16年猛涨，到17年涨幅收紧，再到18年，涨幅再次收缩直到今年小阳春最后的辉煌，到现在不同的城市有涨有跌。
每一轮调控背后，都有不同的群体或看空楼市或看好楼市。
截止到现在，住房问题因为调控的因素的影响，变得扑朔迷离，也更加让人捉摸不透。
楼市还适不适合投资，或者说房子还会不会涨价？
在新的经济形势和国家的发展战略之下，那些城市更具有投资价值？
支撑房价上涨的基本因素发生了哪些变化，看清楚这些因素，对于把握大势，作出合理的判断具有重要的意义。
二、支撑房价上涨的基本面
1、住房紧缺，供给不足，奇货可居
黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会的演讲中说道，在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，总量翻了四翻。
城市人均住房面积从1990年，只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积十几平方米；再到现在城市人均住房面积已达到50平方米。
从数据上来说，两口之家100㎡，三口之家150㎡，城市住房一点都不紧缺，甚至可以说是非常富裕的。
但实际情况这只是一个平均的数字，实际上并不能解决实际的居住需求。
在我国的三四五线城市，存在大量的住房，特别是县城中很多住房都是空置的，很多人来大城市中工作，家里买一套县城的房子，这套房子是计算进平均的住房面积的，但是这部分人往往是过年回家居住几天，常年工作的大城市中，实际人均居住面积都在10㎡以下。如果是住宿舍的话，人均面积更小。
所以从全国城市住房来看，城市住房呈现出一二线城市紧缺与三四五线城市过剩的两极分化。
人均解决不了任何实际的问题！
16年的时候，有个朋友卖了北京四环边上一套100㎡的两居室，带着父母和孩子在东城买了一套老破小，60㎡，一家五口挤在一个小房子中，只为了上东城二流一类的学校。
城市与城市之间的居住面积的两极分化，在城市内部依旧因为城市资源的不均衡大量存在。
所以只要城市之间的资源还不平衡，城市内部的资源还不平衡，人均面积都没有任何意义！而城市与城市间的绝对平衡和城市内部的绝对平衡都是做不到的！
人均解决不了任何实际的问题！
奇货永远可居。
2、货币超发，通货膨胀严重，楼市蓄水，保障民生。
在过去的十年中，我国M2增长率均值在17%以上。2018年我国M2总量182万亿。，2018年国内生产总值90万亿。
什么意思呢？就是我们国家所有的财富加在一块，一共值90万亿，但是我们国家的钱加一块有182万亿。换句话说，所有的东西都涨价一倍，也就是钱贬值一半，可以使财富=货币。
为了稳定物价，必须有大宗商品消耗超发的货币，我国的股市一直不争气，所以这份重担就压倒了房地产身上。
而货币就像是连通器中的水，如果房地产中的水位被压下去，其他地方的水位自然上升。10年重点城市全面限购，随后蒜你狠、豆你玩、姜你军出现，楼市与股市不仅息息相关，错峰相连，与物价也是一样。最近猪肉开始上涨。。。
目前我国GDP增长率6.5%左右，保住6.5也是国家一直努力的目标，M2增长率开始回落到8%左右。M2与GDP总量差不断扩大。
3、人口流入，城市化进程，农民工进城。
在过去20年里，中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，按照14亿人口计算，在过去的20年中，我国有3.64亿人口从农村迁往城市。
城市人口增加带来的需求和M2超发的引起货币现象，是过去的20年中，房价快速上涨的主要推动力。
我国城市人口和农村人口增量数据。
目前，普通发达城市的城市化率70%，我国还有10%的缺口，而这10%的缺口，后面是1.4亿人口。城市化速度放缓，城市化依然在继续。
在城市化2.0时代，随着我国开始布局都市圈和城市群，国家的发展战略也从 全面发展转变为有针对性的重点突破，集中发展战略。人口必然会进一步向中心城市靠拢。
4、土地错配，供给受限
我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。
过去全面发展的基本方针，实际上在不断支持小城市扩张。而中小城市的人口在不断向大城市聚集，因为大城市的各种城市资源更加丰富。导致大城市资源不断紧缺，住房作为城市资源的重要组成部分，房价升高是必然的。
而土地供应则是逆城市化的过程中，特别是在城市化2.0时代，这种逆城市化发展的问题凸显。中小城市的房价固然在一段时间内因为货币现象而价格上涨，但是大城市的房价已经到了绝大多数人承受不起的地步。
而这种土地错配现象，在未来十年之内并不能有根本性的改善，从现在依然进行的三四线城市的棚改就可以看出。
5、收入提高，经济发展，持续改善。
过去的十年中，我国人均年收入增长水平在13%，而我国楼市的年复合增长水平在17%左右，这个数值大城市会更高，在小城市会更低，从而保证了民生领域的物价水平可以保持在一个相对稳定的增长区间之内。
随着收入水平的提高，人们对居住条件的改善的需求不断增加。这种现象会导致人们不断的从农村迁往城市，由小城市迁往大城市。住房改善的需求也会不断增加。
6、财政需求，出售土地为地方财政续命。
我国的财政支出每年都在不断在增加，并且财政收入与财政支出的差距不断扩大。
截止到2018年，我国财政赤字4.27万亿。
于此同时，我国各级政府对土地财政的依赖度却在不断增加。不得不靠卖地输血。
三、楼市发展趋势
1、全面城市化到城市化2.0的转变
8月26日下午主持召开中央财经委员会第五次会议。
会议强调：要根据各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子，落实主体功能区战略，完善空间治理，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局。
我曾在楼市剧变：大城市崛起，中小城市凋亡中分析对城市化2.0时代进行过分析。这一会议预示未来城市群将成为未来城市化发展的主流。
比如首都还是北京，北京已经挪往通州。首都是全国的文化、政治和行政中心，通州副中心是北京的行政中心，雄安新区和北三县承接北京经济中心的位置，首都的非首都产业向雄安和北三县转移。
就是典型“要根据各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子，落实主体功能区战略，完善空间治理，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局。”
从全国布局来看，欠发达地区的城市资源要往发达地区倾斜，边缘城市的城市资源要向中心城市倾斜，这就是“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”。
城市化进程不再以全面的城市扩张为主题，而是以中心城市为突破点，带动城市群的发展，也就是“发挥集中力量办大事的制度优势”。
所以未来的人口流动必然是边缘城市流向中心城市和城市群，产业布局则是产业在各个城市群协调，发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚，“各地区的条件，走合理分工、优化发展”从而能够形成“形成优势互补、高质量发展的区域经济布局”。
这是城市化2.0时代城市发展的基本方针和指导战略。
3、人口缩减和聚集
从我国近十年的人口出生率、死亡率和自然增长率来看。从16年到18年，我国人口增长率一直在持续走低。虽然我国近年来放开二胎，但是人口增长放缓的趋势并没有得到遏制。
预计未来五年左右的时间，我国人口将会进入负增长状态。
结合世界其他国家的城市化进程，未来人口持续减少的过程中，人口会不断的向中心城市聚集。
所以未来城市发展两极化的现象将会越来越重。强的越来越强，弱的越来越弱，以中心成为为主要辐射的都市圈、城市群将成为未来人口、产业、资源新的聚集地。
三四线城市和中心城市之外的城市，将会因为人口的流出而不断收缩。随着三四线城市的收缩，中心城市对三四线城市的虹吸能力不断增强。中心城市及其环线城市群的人口也会不断的增加。
四、现在该怎么投资
1、城市选择
无论是8月26日下午主持召开中央财经委员会第五次会议，还是七月底的政治局会议，都确定了城市群作为未来城市化发展的主流。
所以房产投资布局应该围绕城市群展开。所以最核心的投资城市应该是具备辐射能力的城市群的中心城市。
一是三大都市，圈京津冀都市圈、长三角都市圈和粤港澳大湾区。这三大都市圈必然会成为未来城市群的热点，也将是未来人口的主要流向。短时间内的涨跌并不能代表其价值的更迭。
二是以中原都市圈、武汉都市圈和成渝都市圈为主的三小城市圈。也将成为未来城市群的重要代表，也将是未来投资的主流方向。
三是一些富有城市活力，经济能力突出的强省会。这些省会城市周边必然会出现卫星城，这些卫星城将成为城市群的主要构成部分，所以这些城市将会大量吸收都市圈之外的人口。
2、区域选择
我在买房必看：记住这七点建议，再也不做“韭菜”中写道，区域选择几乎与城市选择一样，一个国家的主要资源集中在中心城市，一个城市的主要资源集中在中心城区，一个中心城区的主要资源集中在中心区域。
无论哪个国家，中心资源都集中在几个中心城市中。天朝更是如此，北上广深就是其中的代表。除了自然资源之外，任何资源其他城市都无法和这几个城市相比较。无论是教育、医疗、金融、就业等等。
而一个城市的资源 ，则是会集中在几个中心区域。比如北京，就以现在来看，其他的所有区加一块，教育资源都不如东西城。以上海来看，上海所有区的金融资源，都集中在陆家嘴。
往前10年，甚至20年，天朝几乎左右的城市都在扩张。无论是一二线城市，还是三四线城市，甚至是五六线城市，都在不断的建新区。新区像是一把镰刀，一轮轮的割韭菜。
同时还要远离城市中三无地带，成熟区域往往教育、医疗、配套都是固定的，大城市的中心区域只会越来越好。所以行情好的时候，会跟着升值，行情不好的时候，也同样保值。
未来投资，谨记三中原则：中心城市、中心城区、中心区域。
3、笋盘为主，远离新盘
我在绝症，新房癌和买房必看：记住这七点建议，再也不做“韭菜”中对新房和二手房做过对比。未来城市扩张放缓、城乡结合部发展为中心城区的时间不断被拉长，可能性不断减小，增值能力会持续降低。
很多购房者在不得不买二手房的时候，先看装修、再看户型，这是典型的韭菜思维。通常会多付出比其他房子高出5-10%的装修溢价。
如果买来不是自住的情况下，那套小区中最着急卖的，装修最差的那套就是你的目标，因为这套房子的价值会因为急售、装修等原因被低估，而这套房子就是笋盘。
看的房子多了就会发现，市场上从来不缺笋盘，只是缺少发现笋盘的眼睛和挖笋的人。
小诀窍，每天看链家App感兴趣区域单价最低的房子，有时间就带着钱就谈价。链家没入驻的城市，就不用劳神费心的投资了。
最后，房产投资作为一项资金密集型投资行为，无脑投资的时代已经过去，看清人口流向，是未来投资的基本要求。
本文算是本周日老晋房产线下活动总结，有些问题理论过于敏感，捡其中比较重要的思想给大家传达。希望以此给在外地无法参与活动的小伙伴传递更多的房产消息，帮助大家更好的进行投资。
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