这可能是当下地产最接近真相的走势模板
房地产毫无疑问在今年是剧烈震荡的一年，震荡到不少地产人都看不懂这个行业将会以什么样的轨迹往前走，特别是如今大力推进租售同权的模式，让人感觉整个行业将进入又一种釜底抽薪的模式
毕竟这样的力度是过去的我们前所未见的
那么作为房地产本身来说，未来的走势到底会怎么样，最近卢俊也巧了遇见一个大神，这个大神断然是不会在其他平台聊这个话题的，但是还是和卢俊因为喝过酒撸过串（好像我就是这点嗜好），就在微醺的状态下，他和我侃侃而言楼市未来的走势
我听完之后，觉得这是我至今听到的最能够说服我的那个版本
他是这么和我说的
房地产最大的问题，本质上就是占有的问题
因为行业的独特性，导致了有钱人占据了房子的同时，也占据了城市的核心资源。所以这一定程度造就了房价的高，以及造就了社会各种的不和谐因素，也促使了舆论对于房价本身的过分解读
但是呢，用房子对标城市资源这种模式很难破，因为很显然，各种配套一定会通过各种模式进行分配，目前来看房子是相对比较合理的载体
正是因为有些维度的合理以及有些维度的不公平，所以才造成了如今楼市各种拧巴的状况
而当下破这个局面的方式，就是我们如今看到的租售同权的方式
虽然租售同权看上去如今依然有各种漏洞各种落地需要解决的问题，但是这不妨碍他对整个行业的改变
首先我们可以看到，租售同权的本质，就是把房子的产权和使用权彻底的分开来讨论
把只有使用权的房子和有产权的房子可以放在同一纬度进行讨论
这种模式是有可操作前提的，因为中国的房地产本来租售比关系就是失衡的，并非像国外一样可以保持5%以上的投资回报
在中国可能连2%这个维度都达不到，当然这也促使了不少人YY房地产不健康的一个重要证据
但是我认为，正是因为租售比不成关系，所以楼市里的使用权和产权本来就是两个维度的元素。
二者没有直接关系，所以拆分来对待就不会产生很大的矛盾。
而租售同权之后，未来楼市里一定会出现两种人：购买房屋产权的人和拥有房屋使用权的人，这两类人会均分整个天下
而这两类人如何分布则成为一个非常有趣且微妙的话题
租售同权重点推进的城市毫无疑问是在一线城市
而一线城市和其他城市最大的不同，就是楼市进入存量房市场，而房地产进入旧城改造阶段
旧城改造的原因也很简单，就是城市土地出让的指标已经快要完毕，后续的开发需要通过市中心改造的模式进行
而市中心的旧城改造本质上就是一个腾笼换鸟的过程，通过货币补偿以及动迁房的模式，让住在老城区的土著迁移到城市郊区
而市中心旧城改造升级的重点是2个地方，第一是城市扩容，旧城改造拿下的土地一定会给予比较高的容积率，从而实现城市扩容。第二一定是对应开发综合类的物业，提升城区配套。
通过这样的辗转腾挪，从而提升城市中心的面貌
毫无疑问，北上广深现在都在进入这个阶段
那么接下来需要考虑的，土著都迁移到郊区，那么市中心都会是谁来住
以前房屋的供应还是买卖，所以理所当然还是有钱人来住，不论是本地的有钱人还是外地的有钱人，他们重新回归到市中心，然后占有本来就不错现在还升级的城市配套资源
但是现在这个截点我们可以看到，变化的就是在租售同权这个维度
不论是上海还是北京，当下核心区出让的土地，越来越多的都是只租不售，要求开发商持有，要求开发商运营，这样的趋势已经变得非常明显
目前上海所有的土地出让都是要求开发商持有的，强势要求开发商捆绑土地70年
再结合当下我们可以看到每个城市对于优秀人才的引进力度加大了租房补贴这个环节
所以我们畅想一下，可能不用太久的时间，就会出现这样的画面
一线城市所有的可销售类住宅都在郊区，市中心的项目都是用来持有运营租赁的
而住房人群则会分为两类，看中房屋产权的，偏好价值增值的有钱人就会选择购买郊区的房子，而有能力有才能的人会选择拥有房屋使用权的方式住在市中心
一边拥有产权，一边拥有城市配套，楼市未来会呈现非常微妙的场景
而这样的场景，本身就极大的降低了社会矛盾，因为不同的人各取所需，不需要把所有的矛盾集中在一套房子上
另外，这种模式的又一种好处是，让有钱人住郊区，是真正能够带动郊区配套跟进的方式
不论北上广深的哪个城市，所在的郊区最大的问题就是，配套跟进不上，教育配套医疗配套都是极大的问题
过去我们的解决方式是通过出让定向土地的方式来解决，但是仍然发现土地出让后，房子建起来，但是服务团队跟进不上
两张对比图已经非常明显了，在土地出让已经做了非常明显的政策倾向，在外围规划了足够多的医疗卫生用地，但是事实上呢，医疗从业人员的分布重点依然集中在市中心
而有钱人集中在郊区之后，最大的好处就是可以通过金钱流动的方式，非常市场化的模式输出私有化的配套服务，比如私立学校，私立医院等等
不然按照过去的模式，在市场化经济体制下，配套服务只会集中在市中心去盈利，去规模化
所以在郊区只要有需求，只要有购买力，行业就会自然的流动，从而真正意义上解决了医疗教育等各种问题
所以租售同权本质上是又一次的腾笼换鸟，将财富拥有者和能力创造者二者进行区分，将房子的产权和使用权进行区分，各自索取自己所需要的东西
所以未来的一线城市，不论是上海也好，北京也好，楼市一定会呈现这样的场景
中环以外所有的土地价值是极度趋同的，房屋保持在一定高位，而且自由流通。
而中环以内的楼市，则是呈现有价无市的场景，所有的房子都是只租不售
因为房子产权和使用权的区分，不同诉求的人自由选择自己需要的，买郊区或者住市区，都是你自己的选择
这样场景下，房地产的发展进入相对稳定健康的场景，各种矛盾也因为房子价值的细分得到最大程度的缓解
某种程度上，这才是租售同权大力推行的意义，本质上就是一次釜底抽薪
整个听下来，到目前为止也是这个版本让我感觉最接近真实的版本，我一直秉持一个理念，所有的楼市调控都不是简单的行业问题，我们需要从这个社会整个人群结构来看待这个问题
毫无疑问，如此状况下整个楼市的发展一定会越来越好，整体的资源分配也会往更加健康的发现发展。
但对于我们来说，我们需要思考的，当这一切真的发生在我们面前的时候，那时候的我们会生活在城市的那个一维度
一幅长卷正在慢慢舒展，我们可能需要在此之前站稳自己的脚跟
ps：以上内容首先来自我朋友，其次来自于他喝醉，再其次来自于他也不确定是否正确，再再次他说了，就是抛一个观点让大家思考，没其他什么意思，嗯，就这样。想要认识他的，各位……可以首先认识下我，哈哈哈哈哈哈哈
以上为正文，真叫卢俊的卢俊，爱聊地产观的卢俊，所以你懂了么
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