深不可测的房产极限

看趋势是最难的，因为看不透也看不明，特别是针对房地产这个行当，我们很难窥视出房子发展到极限状态会是怎么样的

所以这个时候我们就需要更多的时间去学习去了解局中人的意见

不少朋友都知道

我是易居沃顿的钉子户了，每次上课我都会准时参加，对我来说这是最好的自我提升以及思想碰撞的机会

而这一次，在易居沃顿第六期研修班里非常幸运，我遇到了一个真正意义上的局中人

链家的老大左晖

为什么说他是真正意义上的局中人，因为他手里掌握的房源信息可能是全国最多的，而且是流动性的。更加重要的是链家本身就专注大数据分析，如果把这些信息汇集好，可以大致的描绘出未来的基本概况

课我认真听了，笔记也做好了，不过我不想重复传递左晖的观点，我尝试聊聊我从链家大数据里看到的房地产的未来

注明：以下观点都是卢俊整合了左晖的观点数据后整理的，所以说得对的都是左晖分享的，说的错的一定是我理解有误，大概是这样

说实话，我感受到最多的是澎湃汹涌且看不到未来的房地产世界

和大家分享几个数据

其实对于数据，我们再来比较房价高不高没有意义，我们需要更多维度的观察

首先我们看到的，这是各国的居住结构对比，很显然对于中国来说，不论是租赁市场以及政府解决的需求模块里都还没充分发挥能力

正常的状态应该是购买占到居住比例的六成左右，所以回忆现在我们大力推进的租售并举，毫无疑问可以给到最大程度的想象空间，这一块我们还有很大需求可以释放

因为知道，针对于中国这么大基数的庞大市场，百分之一的倾斜就是巨大的资金流动

首先一个大前提，房地产整个格局都有进步优化的空间，这是最大的想象

然后我们再来看买房的比例

我们看买房人比例的空间，哪怕是一线城市，不论去年一年还是历史平均或者历史峰值，一线城市还没有达到

如果我们把数据再放到更多的二三线城市，所以说单个城市的用户购买饱和度都还没有达到国际标准

再对比之前我们可以看到中国购房比例如此之高，可以想象整个一个行业容量，或者说我们的承载量还没有充分的释放

另外一块我认为房价尚未充分释放的数据点是在于这个

房子的流通率问题，目前一线城市的流通在5%左右，全国流通率是2%，这还是2016年的数据，如果考量到当下政策严控下限售的趋势，流通率还会更加降低

而这个数据我们对标下国际

基本上而言，一般到了现在房子的流通率都会在6%以上

为什么说流通率也在说明房价还有空间呢，各位都知道，商品的价值就在于交换，产品只有流通、交易才能最大程度的释放他的价值。所以某种程度上来说如果房源没有办法充分流通，房子本身的价值也没办法充分得到市场的认可

当然中国流通率低也说明一个问题，就是大量的人还在购买一手房阶段，但也正是这样的诉求，说明房地产的发展还有很长一段时间

开发其实是地产早期才会高频做的事情，运营还是持久长效的，某种程度上，我认为中国房地产的价值，要在一手房开发完毕之后才能真正显示价值

再来对比下租金市场

同样的，拿一线城市的北京作为比较，三个相同地段位置的租金对比

不论是单平米的租金产出还是租金收入比，中国的租赁市场租金价值被充分的低估，落差的部分就是未来的潜力部分

一线城市尚且如此

一线城市和二线城市之间还存在巨大的租金落差，而且各位可以看到，某种程度上一线城市都还算不上，深圳和广州的租金也都在非常低的位置

而且我们可以看到一条清晰的数据对标

一般国际大都市的租金收入比基本上在30%以上

但是我们看到，我们的租赁市场红利完全没有点燃，未来还有很大的增长空间，所以不论如何，我们都要给租赁市场充分的想象空间

最后再来看下城市格局

房地产的发展本身都跟随者城市的发展，那么中国城市的发展又到了哪个阶段呢

我们也不用看各种GDP什么的浮夸数据，直接来看最真实的

首先是人口密集度的趋势

我们可以看到，从强城市的土地面积上来看，我们北上广的数据还是可以的，谈不上特别大，但是起码也不小

但是从人口占比来看却远远地落后

我们都知道，人群都是自发的聚集在他们希望去的地方，各国数据都在告诉我们人喜欢去更加发达的地方，人群聚集起来才能更好的发挥协作效应

而从这个角度来看，中国一线城市的密集度还不够，甚至可以说远远不够

当然，这也有一定程度的调控因素，我们希望发展可以更加均衡，但是各位可以想象一下如果没有限制，北上广会激活出什么样的能级

但是对于当下来说，我们发展都市圈的欲望很显然要大于发展单个城市的欲望，那么如果是类似的城市群或者都市圈的发展，我们是否还有空间呢

我们再来做一个对比

这是日本三个都市圈的数据，我们可以看到，只占14%的国土面积，激活了70%以上的房地产开发，然后三个都市圈加起来吃下60%的GDP产值

哪怕是居住模式相对比较分散的美国

依然是核心城市核心都市圈贡献大部分的经济产值

而当下中国都市圈的经济发展水平我们来对比一下

哪怕是三个经济圈再加6个强二线城市，整个的GDP占比和人口占比都没有做大绝大程度的垄断

所以换句话来说，发展城市群的大背景下，各个经济圈依然有大量提升人口聚集度的潜力，从而提升经济效率，增加产能

而在这样的背景下，我们大概可以认为房地产发展还有很大的空间可以探索

这就是数据的威力，通过各种大数据的整合，我们可以很清楚的看透当下我们的房地产发展到什么阶段，以及有多少的潜力没有发挥

我们可以看到，不论是商品房的销售还是未来的租赁市场，以及整个城市的经济圈的发展，都还有很大潜能，而且说实话我们都还看不到这样的极限能够激发到什么程度。

毕竟对于中国这个庞大经济体的未来我们也是看不到极限的

而且话说回来，房地产发展在中国也就是十多年的时间，从年龄上来说还是青壮年，后面有大把的时间发育和成长

这也是为什么不太喜欢对这个行业有焦虑的核心原因，毕竟在这个周期来说楼市有问题也是正常的，谁不在青春期里有点叛逆和烦躁呢

而且最关键的是，当下的我们连看透行业极限的能力都没有，那对房价的焦虑又从何说起呢

因为房产的极限，是城市的极限，这一块的空间我们很难预测

感谢易居沃顿提供的平台和链家左晖的大数据分享，这个行业有大好的未来，我们慢慢来探索

以上为正文，来自真叫卢俊

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