上海地产集团狂囤土地，这会是持有地块的商业模式雏形？
上海的土地市场，可以说悄无声息，但是没声音的背后，其实也有暗流汹涌
昨天出让的土地值得玩味
上海地产在昨天又拿了五块位置非常好的住宅用地，而且五块用地全部底价成交
那为什么在出让之前我们都不知道这些消息呢，原因也非常简单
因为在这些地的出让条件里都规定了这么一条：需要相关政府部门出具的项目认定文件
——截图出处：上海楼市参考
而最后能够出具这份文件的只有：上海地产集团这一家，所以也就决定了这五块地都被这一家开发商拿了
那为什么上海地产集团可以拿呢，道理也很简单
——截图出处：上海楼市参考
上海地产集团是国资委背景的房地产开发商，属于典型的地方性国企
也正是因为这特殊的背景情况，上海地产集团这两个月拿了大量上海核心位置的住宅用地
——表格出处：上海楼市参考
2个月时间，合计拿下9幅上海优质住宅地块，合计建筑面积66.6万㎡，平均楼板价仅8079元/㎡。
所以这么一来，大家大概可以明白为什么上海地产可以拿下这么多租赁住宅用地
毫无疑问，按照这样的趋势，未来上海地产集团会成为最大的“地主”，起码在租赁用地上来看目前是这样的
好，那么下一个问题来了，这些土地上海地产会怎么用呢，会自己运营么
要回答这个问题，我们可能先来看下上海地产集团下面负责地产开发模块的中华企业
中华企业在去年经历过一次不大不小的风波
2014年，这家上海解放后第一家专业开发商亏损高达4.88亿元，而在房地产形势大好的2015年，中华企业的亏损竟然达到了惊人的 24.87亿元，成为了当年A股上市房企的“亏损王”。
我一些朋友开玩笑说，能把地产股差点弄成ST股的，也只有中华企业了
为了避免这种尴尬的情况，中华企业在去年收了同来自上海地产集团下面的兄弟公司中星集团，这样的收某种程度上在我眼里就是救火，因为这一收购直接把中星约 200 万平方米的土地，分布于 6 个城市（主要在上海）的项目直接纳入中华企业
收购按照185亿元的价格计算，地价仅为9250元/平米，折算到楼板价的话价格低到令人羡慕。要知道，2015年上海住宅用地平均楼板价就已经达到17285元/平方米。
而收购的钱中华企业还没有，还向华润借钱之后凑够了再收购。所以某种程度上这就是江湖救急，但这也让华润有机会介入到地方国企重组整合的机会
华润持有中华股份的比则约6.76%
所以本质上而言，负责上海地产集团开发和运营的中华企业，一直处于相对羸弱的状态，过去一直保持亏损，而如今依然处于盘整状态
那么项目后面会给谁运营呢，有一个迹象其实值得思考
虽然华润只持有中华企业很小的比例，但是中华企业拿下中星集团的一些项目，基本都由华润负责操盘
可能市场上没有释放足够的信息，目前华润和中华企业成立了零号项目组，负责中华企业上海9个项目的后续开发工作，而根据目前情况的了解，实际操盘负责人都来自华润体系
因为地产集团的背景，这些地都是上海绝对稀缺核心地段的土地，每拿出一个都值得惊艳所有人
很显然，华润采用了小股操盘的模式，本质上也达到了当初入股中华企业的用意
所以同样我也揣测，未来上海地产集团拿下的租赁住宅地块，未来依然会采用联合开发的模式，由外部企业负责开发，上海地产集团或者中华企业负责财务掌控的模式
这是未来的主流
我后面推测，这可能也是未来租赁用地开发的主旋律
也就是说由国企背景开发商拿地，联合外部团队联合开发，这样的开发相对来说可以实现三赢的局面
首先很显然，国企定向出让可以很好的控制土地成本，我们看到这一次上海地产集团拿到的土地是非常便宜的，作为一个长线运营的项目，前期一定要摆脱成本的压力，只有这样才有可能在商业模式上获得成功
同样的，这样的出让本质上也不存在国有资产流失的情况，土地所有权依然掌握在手上
另外，对于外来开发或者运营团队来说，这也是很好的创新载体，对于外部团队来说，本身就是小股操盘，财务上和心理上没有很大的压力，所以他们有勇气试错和创新，敢于做一些创新性产品以小博大，这样的勇气可能是未来我们做租赁性产品非常需要的心态
当然作为中华企业或者上海地产集团来说，这样的合作也没有很大的风险，土地自己是大股东而且成本低想要亏损也不太容易，万一外部团队创新成功，自己也很容易掌控局面
所以基本上来看这样的模式对于三方来说都是非常好的
而且换一句话来说，虽然在运营上因为需要试错，短期内看不到很强的营收模式，但是这些项目依然存在赢利点
因为持有大量的空间需要运营，本身具备内容的空间就非常容易在资本市场融资，地产集团也有意把自己孵化的内容形成IPO去估值去融资，这本质上也是一种现金流的补充
所以我们可以畅想下这种模式发展下去的场景
上海地产集团会拿下越来越多的租赁住宅用地，中华企业可以依靠这种模式快速做大，摆脱过去亏损的窘境，并且公司实现成功转型。
对于外部中小企业依然有生存空间，只要能够做出好的产品、好的运营模式，依然可以采用小股操盘的方法介入开发，参与上海未来五年最大的房地产改革红利
而对于用户来说当然没有坏处，因为租赁用地未来本身就是为他们服务的
租售并举的模式在房地产行业来说是划时代的举措，对房地产健康发展有着至关重要的作用，但是租赁运营模式在当下依然处于萌芽期，需要时间，需要耐性也需要试错
庆幸的是，在这样的土地出让，起码在成本上给到了运营上很大的弹性空间，让他们可以为这样的模式去摸索和创新
给到足够的试验田，未来就需要足够优秀的运营上去盘活这些土地，去研发出足够好的租赁运营项目
所以当下其实只剩下一个问题了：这些项目未来会给到什么样的开发商进行运营以及联合开发
只要保持相对公平公正的开放态度，应该可以吸引到足够优秀的第三方一起合作开发，这种模式在未来可以保持很好的良性发展
只要保持相对公平公正的开发态度，只要……只要
当然我也听说地产集团或者中华企业内部也在孵化空间运营的团队，也希望可以尝试和突破，但是我还是建议和第三方合作，毕竟虽然看上去土地拿的很轻松，但我想所有人都明白这些土地背后所承载的意义
我们期待越来越好的产品，不论是销售类项目的宏观调控还是租赁类地块定向出让，我们面对的，都是上海越来越稀缺的土地出让
稀缺是一方面，另一方面，留给我们可以做作品的机会也不多了
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