你们会不会跟我一样会有一个疑惑就是我们翻开房产证都会看到上面标注“70年产权”，我知道70年后房子还是归我的，或者说我还需要交一些税费但是这些答案都太过笼统，一个房子住了70年后会发生什么变化，如果不能住了我们又该怎么办所以今天想认真问下，我们的房子满70岁后，该怎么办01要回答这个问题，可能得分两步首先，得有房子真的满了70岁貌似大部分小区都建于80-90年代，离70岁还差30-40年，但其实中国第一批商品房建于上世纪50年代这个年代里，我们看到两个最早一批的商品房是建于1958年的彭浦新村，和建于1951年的曹杨新村，这两个小区一个63岁，一个今年正好70岁所以这些第一批满70年的房子，现在怎么样了我们先看看一个小区快70岁的样子，这是将近70岁的彭浦新村彭浦新村彭一小区，来源：上海房管曹杨新村的主体还是好的，所以是进行了全域修缮曹杨新村，来源：小喵奇谈（左），澎湃新闻（右）70年前的人均住宅面积是以个位数算的，这样的房子在过去是人人羡慕的公家房子，可是现在再看就是略显逼仄的空间各位有机会可以去北上海大宁那一带看看60-70年代的老公房，厨房、卫生间基本都是一人份的，就是一个人用刚好够转身然后因为封闭阳台+窗墙比过小+层高不高，室内光线昏暗，时间一长就容易起味道，不管你是再爱干净的人，也很难住的好而这还算是不错的，因为至少还是60后、70后，甚至80后的房子，真正50年代的老公房在岁月的洗礼下，基本只剩一堆黄褐色的骨架，还不太牢固这样的房子别说正常生活品质，就连居住安全都不一定能保证那这样的房子，该怎么办，这两个小区给出了两种答案第一，如果还能住，那就是翻新、修缮、甚至改建，如曹杨新村第二，如果不能住，如彭浦新村这种的，我们应该这么做02上海这几年提供了一种思路，叫原拆原建70年后的房子，因为建筑主体耗损关系，不仅居住体感差，甚至连建筑主体结构都有可能存在安全隐患所以彭浦新村的案例，对我们未来房子满70岁之后，可能更有借鉴价值那将近70岁的彭浦新村是怎么做的静安区相关部门，在彭浦新村所在地，把房子拆了重新盖，也就是所谓的“原拆原建”原拆原建即房屋翻建，指按原建筑面积，在原房屋位置翻建新房屋居民先通过在外租房过渡等方式搬离老房，然后由政府将老房拆除在原地重建，然后等房子竣工，居民再搬回来的一种改造方案，改建原则是“拆一还一”跟它的字面意思一样，就是让居民先出去住一段时间，然后这段时间把以前的房子推倒重建，房子盖好后再让居民搬回来，这背后的主导方主要是上海市我们可以对比下，原拆原建前后的彭浦新村这是现在的彭浦新村未来会变这样，这是效果图这种拆法，遵循的原则就是，你现在有多少，到时候就拆多少，如果要增大面积，就需要额外再买不过实际情况中，原拆原建后的房子，在没有额外买的情况下，依然会得到比以前更大的居住面积比如我看到的一个案例：彭一小区原拆原建那会，在归并户型的时候，将原来15㎡、16㎡的房屋都增加到20㎡这个面积很小对不对，但我告诉你20㎡可以做什么以前一个10㎡的房间可以蜗居一家三口，卫生间得和别家共用，现在的20㎡可以做一个双南两居室，有独立厨卫，还可以再加一个4㎡的阳台而以前部分老房子的厨卫甚至是连在一起的，然后过道长这样武川路222弄，来源：中国青年报我看过印象最深的一段话，是彭浦小区一位吴老伯对青年报记者说的话：“我在这里住了整整58年，之前我们迫切需要改善居住环境。每年刮台风，下水道堵死，我家就水漫金山，地上的东西都会浮起来，老母亲无法上厕所，我只能背着她去公厕。”总的来说，重建的房子，有两个肉眼可见的改变，对城市而言，周边面貌发生了质的改变；对居民来说，生活环境上升的可不止一点点更重要的改变是，原拆原建后，房子什么产权、还有多少年这些原拆原建后的房子，将会被办理房屋所有权证变更又因为重新再建，变化的不仅仅是房屋结构，还有建造年份而这点改变非常重要，因为这关系到房子所有人房屋买卖情况，因为影响贷款年限顺着这个线索，我们也似乎看到了原来70岁后的房子，还可以这么处理03能这么做，背后是什么道理原拆原建，总的原则还是“拆一换一”，这对于市中心如今的土地价值而言，无疑是一个不错的选择因为在此之前，我们听到的上海市的城市更新更多是从市区拆郊区，或者直接拿钱，最后还是买在市区以外地方的案例一般而言，听到说自己的小区被选中为原拆原建，大多数业主都很欢喜，我想应该没有居民会反对在不离开老房子的前提下，还能住更好房子的机会吧那么问题来了，为什么只有个别小区可以原拆原建为此我从114，打到市民热线、又打到房管局、又打到各个区房管局，结果让我等3-5、或者15个工作日最后我拨通了一位拆迁条线律师的电话，才问到一些大致信息原拆原建也属于旧改的一种，也就是城市更新的一个种类各个区都会针对“原拆原建”列一长条约束条件，这些条件都是必要条件的存在也就是说这里面任何一条不合格，这个小区就不符合“原拆原建”条件，就会被否决，接着律师对其他条件都闭口不提只对“建筑是否满70年”这条表示肯定，因为这条差不多是各区通用的一个约束条件，如果某小区可以执行原拆原建，那么它一定是一个将近70年的小区这也逆向证明了在上海一个70年产权将满的小区可能会有哪些解决路径那用原拆原建去处理70年产权到期这件事的道理在哪，或者说这件事的法律依据是什么今年年初颁布的《民法典》关于70年产权的思路是：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期也就是说，住宅用地的产权年限满70年之后，是可以自动续期但要明确一点，这里延续的是什么► 房屋所有权，属于业主► 土地所有权，属于国家我们说的70年，是土地所有权而房屋所有权，让我们对房屋有一切处置权，而且永久归自己所有，说的夸张点，就算是房子塌了，那一砖一瓦还是你的以此类推，无论多少个70年，土地依然国家的，房子也依然还是我们的所以原拆原建的道理就在这，如果房子没有影响城市规划，那70年后原拆原建是我们今天给满70年房子的一次回答04其实原拆原建，还有一个名字叫“拆落地”原拆原建对上海来说并不陌生，它在城市建设部门文件上还有一个名字，“拆落地”这是上海城市更新的一种模式，也是对70年产权商品房后续如何处理的一次探索上海在政策上很早就开始支持这种旧改方法2018年印发了《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》：考虑到拆落地改造地块情况复杂，涉及回搬居民的诉求往往较难统一，在明确改造标准、改造方案和调整需求的基础上，针对涉及规划调整的项目► 一是简化规划审批程序，按简易程序办理，目前静安、长宁等区的相关项目已完成规划审批► 二是支持相关规划指标，在符合规划导向和原则，并满足日照、安全的前提下，对开发强度、建筑高度等指标予以支持在市中心很多老区都有出现过，我简单整理了一下而未来，如果30-40年后我们的房子也满70年的时候，我们是不是也可以用上原拆原建也许更大概率我们会用上其他的旧改方式，但是今天的原拆原建是我们的城市面对商品房住宅满70年后怎么办的一次探索和回答而这背后关于法律物权的信仰，以及对居民所有权的尊重是不变的逻辑那具体到我们每个个体身上的时候，我们可以提前知道的的一件事可能是，无论哪种，在转换的过程中遇到问题是肯定的，这方面需要做好准备比如说彭浦新村原拆原建的时候，最让主办方头疼的两个问题一个就是争取同意改造的同意率，还有就是在实施改造的时候，住房楼层的分配安置工作比如大家都想选高楼层，这时候分谁不分谁都是问题，但这些问题在最终实际操作过程中都会被一一解决未来我们的房子满70年后，也会面临“一地鸡毛”，但是现在的原拆原建是尝试更是一次经验积累05第一批满70年的房子给了一个不错的回答历史文化建筑要保留，老旧小区要改造，那两者之间还有没有其他选择，“拆落地”只是其中的一种回答，未来我们是不是还有其他更多选择倒不是说我们今天买的房子未来满70岁之后也会这么操作但是今天彭浦新村们、曹杨新村们这些年界70的小区，在我们还未用实际行动回答过“70年后我们的房子该怎么办”这个问题上，提供了一种思路以上为正文，来自巧克丽丽ps：11月21日（本周日）晚22：00，卢俊将会在视频号直播间和大家聊聊「上海一二手倒挂的事儿」，点击下方预约按钮，直播间不见不散扫码关注真叫卢俊的视频号三分钟和你说清一个楼市真相大家都在看▼近期热门新盘：天悦锦麟金基望樾府世茂洲际天誉公馆华发星辰海华侨城龙湖启元万科东方雅苑万科城市之光|光澜道龙湖昱光之城武汉城建•电建•幸福时代大家好房人气楼盘：安康苑路劲象屿岛上的院子世界顶科社区•玖海云天绿城卓越·傲旋城荣盛·江荣府天荟未来之光好房楼盘榜单:上海楼盘榜单丨南京楼盘榜单丨杭州楼盘榜单苏州楼盘榜单丨温州楼盘榜单丨宁波楼盘榜单武汉楼盘榜单