现在的新房客户，越来越焦虑了
01
“感觉无论什么时候上车，自己都犹如韭菜。”
大概在2022年年初的时候，我一位大学同学，跟他女朋友一起在上海工作
作为勤恳老实的程序员同志，凭借多年的打工生涯，总算是把上海的首付攒够了，可以说是妥妥的刚需客户
那时候，围绕在他脑子里就一句话：上车意味着一切
于是为了凑积分，他提前结束了自己的单身生涯
记得得知二人结婚时我去送祝福，没想到，我这位耿直哥们悄悄凑到我耳边来了句
这不结婚买房可以加10分吗
听说为了这事，他可没少被女朋友指着鼻子抱怨，果然直男不懂爱情
然而顾不上安抚女朋友，这位直男朋友就开始奔走于各种卖房现场
酷暑的时候，哪家楼盘开盘了，他争着去，手机里一半的联系人都献给了销售；夜深人静了，还要两个人把最近上海新房的走势一遍遍复盘
而最近，当我问他看房还顺利么，我这位朋友居然有购房时机焦虑了
这一切的转变，都要从去年的新房积分说起
最先让他感到不对劲的是，原来拼命攒的积分好像没那么有用了
从第四、第五批次开始，新房积分急转直下
30%左右的积分触发概率，实在是有点低，本想着再等等看，第六批次有点上涨后结果第七批次触发积分概率下降到32%，又是当头一棒
此外，他还特意跟我强调，就连为数不多的红盘都被爆出了高弃号率
"蟠龙府"弃号率达到48%，“前滩东方悦澜”弃号率更是冲到50%+
但是这还没完，我这位朋友看中的房源正好在虹桥徐泾，而去年徐泾的供应量真挺大的
我大致去翻了下2022年八个批次的新盘供应，基本每一批次都能找到2个左右徐泾的新房
多点的比如第七批次能有5个
触发积分的概率降低、弃号率上升加上新房的供应量也在增加，所有的现象叠加在一起，我这位朋友开始动摇了
现在真的还是个上车的好时机吗
而当我提到最近不是有很多楼市利好吗，我这位朋友说了个很有意思的词，叫打心理战
什么意思
大概是说以前市场好的时候，大家都比较着急，政策越收紧越想早点买
后来政策多了，无论是买房补贴，降低利率还是取消限购，非常非常的多
从最开始的惊讶到思考自己怎么买划算，再到后来甚至让人下意识有点担心，担心如此用力的背后是不是意味着楼市的问题真的有点大
再后来担心也没了，看得多了人也麻木了
不管是刺激还是真的划算，感觉都像是在维系市场，连刚需客都不打算随便就把房买了
一句话概括，买涨不买跌
最近我又去拜访了我这位朋友，他告诉我，“感觉无论什么时候上车，自己都犹如韭菜”
真要说这位朋友，好歹还是没上车的，没想到买到房的业主，如今也在发愁
02
曾经可以接受新房降标的客户，开始坐不住了
前段时间我听说了一个关于上海楼盘业主吵着要提高室内装修标准的事，让我很是惊讶
而惊讶的点在于其实在交付之前，业主大概对装修标准就没什么期待了
那么，为什么临近收房却开始有品质焦虑了
事情的经过大致是这样，去年对于每一家开发商来说，在用钱这件事上也都秉承着能省就省的原则
这一次也不例外，为了适当节省成本，在买房前开发商已经和业主公布过要进行一定的降标
而之所以能接受的关键在于，以前房子的最大价值不在品质，不在改善，而在倒挂
举个例子，倒挂楼盘天花板，翠湖天地
当时翠湖天地五期开盘均价达高16.5w/平，旁边的四期的二手成交价已经干到35w/平，倒挂率直接破百
要是再遇上个大户型
一套275平的户型，以33.8w/平的价格计算，买到就是净赚4700多万
而现在业主咬定不能降标的原因，也很简单，那就是上海的一二手倒挂正在逐渐消失
不久前我们曾经分析过上海一二手房倒挂消失的现象，大量曾经的网红盘倒挂比例在严重缩水
此外，新房的价格也在不断提升
比如真如的品尊国际到了均价十万加，已经和周边较新的二手房差价不大
03
连豪宅客户，都开始担心新房贬值了
豪宅，绝对算得上最佳保值产品了吧
还记得去年“断供潮”席卷全国的时候，上海永嘉路老洋房64.7w/平、广州侨鑫汇悦台38w/平，让豪宅市场又火了一把
而现在连豪宅新房客户，也开始担心贬值焦虑了
来看一个楼盘云澜尚府，曾经被称为南京南部新城的“科技型豪宅”
2020年开盘的时候现场非常火爆，640万起的高价，256套房源仅仅4个小时就卖光了
按理说这样火热的楼盘很有可能会升值
换一个角度，即使是担心新房贬值，最先考虑的因素也应该是地段、开发商、物业或者学区之类的，怎么会提前注意到小区的外立面
更何况一眼看去
图片来源：网络
04
新房客户的反应，其实折射出的是对预期不稳定的焦虑
我们突然发现房子好像不再那么稀缺
房子的增值其实就来自折旧慢，且有人住
此外，大家对房价上涨的预期也不高了，以前是房子都能涨，而现在只有好房子才可能涨
所以，对于购买新房的客户来说，也更加容易焦虑自己房子的价格与品质
毕竟在如今的楼市，有了更多选择，也添了不少竞争
才买的新房不止要和同板块的新房比较，还要和相似板块的比，和周边的次新房比
对房子本身而言，还要比精装、比园林、比会所
大家都希望能以尽可能低的房价买到好房子，且买到之后也能保值
这样的心态下也就有了我们今天所说的这些不同的焦虑感
但换个角度想，这又何尝不是一股促进未来房屋质量提升的动力呢
以上为正文，来自Moon