战疫说法 | 疫情期间，房东能否拒绝租客的免租申请？
疫情期间，能否向房东申请免租？
主持人：受疫情影响，租户有没有权利要求房东减免房租？
广州市律师协会疫情防控服务团成员
广州市律师协企业与公司法专委会主任 陈建华律师
陈建华律师：这个要具体分析。如果房屋租赁合同中明确约定了这种情况可以减免租金的，则按照合同的约定处理。如果合同没有约定，则可以考虑按照法律规定的“不可抗力”或“情势变更”来申请减免租金。以租赁房屋经营民宿为例，租赁房屋经营民宿的合同目的已经实现了，而现在并不是因为房子火灾、洪水等不可抗力原因导致房屋完全损毁而无法出租。现在是因为疫情的原因，客流非正常减少，无法正常经营民宿，但租赁合同还是可以履行的。不过，疫情的发生也并不是因为房东造成的，而是双方都无法预见的。租户不能因为疫情爆发、自己经营受损，认为一定要房东来对其进行免租。如果合同没有约定，可以考虑以“情势变更”请求适当减免租金。那么当下比较理想的解决办法是：租户和房东协商解决，按照公平原则，适当减免租金。
住宅房屋租赁为什么不适用“不可抗力”？
主持人：什么是“不可抗力”，什么是“情势变更”？
陈建华律师：我国《民法总则》第180条及《合同法》第117条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；《合同法》第117-118条规定了因不可抗力导致合同不能履行的，可以免除或部分免除法律责任的后果及相关义务（如：及时通知对方，尽量减少损失）。
而所称的“情势变更”，最高人民法院在《<合同法>司法解释二》第26条有明确规定，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形。
结合本次疫情，两者最重要的区别在于疫情是否直接导致了合同根本无法履行。例如，为防控疫情，电影院、KTV等娱乐场所必须停业、跨国贸易中货物无法运输，这类涉及的服务合同或运输合同可认定为“不可抗力”；而商场、宾馆等经营者因疫情原因客源减少、经营困难等导致履行房屋租赁合同出现困难，认定为“情势变更”更合适。同样，对于住宅租赁，虽然因疫情防控可能出现人在外地暂时无法回来居住，但这只是暂时的障碍，并不会导致合同完全无法履行，故不能适用不可抗力，但可以与房东协商适当减免部分租金。此外，判断是否属于不可抗力或情势变更，还应判断疫情与合同履行之间是否存在因果关系。
不可抗力和情势变更情形下的损失如何合理承担？
主持人：不可抗力和情势变更情形下造成的损失由哪一方承担？
陈建华律师：《合同法》第117-118条规定了因不可抗力导致合同不能履行的，可以免除或部分免除法律责任的后果及相关付随义务（如：及时通知对方，尽量减少损失）。因不可抗力造成违约，原则上是对违约一方免除责任。情势变更的处理，可以双方协商处理，或通过法院根据这个履行合同的实际情况，按照公平原则对双方的损失进行一个调整，也就是这个损失可能双方都要承担一部分。
如何援引不可抗力或情势变更减少损失？
主持人：本次疫情构成不可抗力或情势变更的情况下，那发生违约行为后是否能以此为由主张减免责任呢？
陈建华律师：不能一概而论，应区别对待。在合同没有约定的情况下，主要看受疫情影响的程度。比如说生产经营性商业租赁合同（常见为租赁商铺），受疫情防控影响导致停业的，可以主张减免部分租金；但如果是一般的住宅房屋租赁合同，则不能强硬要求减免，应以房东与租户协商一致为准。另外，根据《合同法》第117条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
主持人：因不可抗力影响而免除了违约责任的，造成的损失该如何承担？
陈建华律师：如果因疫情被认定为不可抗力而免除了全部违约责任的，所造成的损失承担方式如下：1.合同有明确约定的，适用合同约定；2.无明确约定的，任何一方可要求解除合同，由人民法院采用公平、兼顾各方利益原则进行处理；3.合同双方均负有减损义务，均应采取有效措施防止损失扩大。未采取措施的，违约方应承担因扩大的损失而产生的赔偿责任；守约方未采取措施的，不得就扩大的损失要求赔偿。
2月9日，广东省高级人民法院发布了《广东疫情防控民事行政审判通告》，其中第六条明确：“妥善处理合同纠纷。因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。”
企业复工复产不能忽略这些合同风险
主持：现在不少企业陆续开工，合同怎么签才能避免风险？
陈建华律师：1.企业已经签订的租赁合同，可以在疫情期间要求减免租金吗？——如以上分析，根据疫情对租赁合同履行所造成的影响综合判断，可以尝试申请减免。
2.疫情期间的买卖合同需要注意哪些问题？——卖方应当综合预判因疫情对成本、原料、运输时间等造成的影响，在合同中做好约定，保护自身权益；买方应当充分做好风险预判，做好因疫情影响可能出现的风险防范。比如买卖鲜蔬、水果的，卖方应留意运输时间会不会延长等，买方应留意需求量，保证供求平衡。
3.疫情期间的运输合同需要注意哪些问题？——运输合同应重点关注运输时间成本增加、运输目的地实行人员、车辆管制导致无法送达、司机人身安全保障等问题。
4.疫情期间的服务合同需要注意哪些问题？——服务合同应重点关注疫情对合同的影响，包括服务方式变化（培训课程线上改线下）、服务期限变化的衔接问题，以及如受疫情影响无法继续履行的后续处理问题（旅游业等）。
主持人：对企业在合同履行方面，您还有什么建议吗？
陈建华律师：1. 首先要排查已签订的合同是否受到疫情的影响。切忌盲目适用不可抗力免责的规定，对于不受疫情影响的合同应当尽量维持正常履行。
2. 尽早通知对方并进行友好协商，同时积极采取措施防止损失扩大。
3. 注意收集和保存好相关证据材料。包括疫情造成合同履行实质障碍的证据、合同当事人履行通知义务和沟通协商所产生的证据（如往来函件、邮件、聊天记录等）、受疫情影响后合同履行成本费用变动情况的证据等。
4. 密切关注疫情发展及有关政策变化，及时调整风险防范措施，做好相关应对和恢复合同履行的准备。
《战“疫”说法》栏目由广州市司法局、广州市法宣办、广州市律师协会、广州市广播电视台法治频道联合推出。各位网友如有疫情相关的法律问题需咨询，欢迎留言，我们将请专业律师为您解答。