战“疫”说法 | 成功减租的方法“外泄”！谈妥后还可再省一笔钱……
租客：“ 房东可以少点租金吗？”
房东： “不可以。”
随着节后工业企业陆续复工复产，上班一族又面临着租房问题。前一段时间关于减租的倡议提出后，网上晒出不少“中国好房东”，陆陆续续的暖心共济，打动众多网友的心。
只是，成功减租毕竟还是少数，身边大多数朋友并没有享受到这样的福利。
那么，到底该如何正确的向房东提出减免租金呢？战“疫”说法请到了一位成功让房东减租的律师，她有什么妙招和窍门呢？
减租不是房东义务，但租客可以提出减租
主持人：有市民在“广州普法”抖音问，他因为疫情被困在老家，回不到广州，自己也爱面子。他问可否理直气壮向房东提出减免租金的要求呢？
广州市律协疫情防控服务团成员张海燕律师
张海燕律师：从法律层面来说，一般的租赁合同并没有把这次疫情放入在减免房租的范畴内，所以直接要求免房租还是挺困难的，可以气壮，但不一定理直。
另外，事实上，本次的疫情被大家讨论的最多的是它究竟属不属于不可抗力，是不是可以减免这个租金。
所谓不可抗力，在法律上的定义就是说这种情况是不能预见、不能避免并不能克服的，并且这个情况必须要达到导致这个合同不能履行的程度，才能部分或全部免责。结合到现在谈的房租问题，也就是说这次的疫情必须要导致这位租客朋友不能支付租金，才具备减免租金前提条件。
如果这位租客只是因为疫情的防控措施回不来广州，那么一般情况下，不存在不能支付租金的情况，因为大家都知道现在互联网支付、移动支付非常普及。但是，如果这位租客是用作商业用途，因这次疫情导致他无法开铺营业的，那么有可能存在减免租金的可能。当然因为这次疫情来得突然，法律层面目前还没有统一共识，为此也要根据不同具体情形去分析讨论。
下列情况属不可抗力，减免租金可能性大
主持人：听了这么多，我都有点乱了，到底哪些是不可抗力，哪些不是呢？
张海燕律师：我认为，本次疫情是否构成不可抗力，主要看本次疫情及防控措施的影响是否阻碍或导致合同不能履行的程度。比如：由于某些地方政府已经暂时禁止部分酒店、电影院、KTV等场所营业，为此，像这类因政府疫情防控措施导致不能正常营业的，其减免租金的可能性较大。
2003年非典期间，部分娱乐行业响应政府部门的防控措施而被迫停业，就曾以此要求减免租金，发生纠纷的，法院最终也作出了免除经营者在停业期间租金的判决。
回到我们近期面临的新冠肺炎疫情，如存在因疫情承租商铺、酒店被封，承租方不能正常使用，那么，要求减免租金的可能性还是比较大的。
以案说法，减免房租有妙招
张海燕律师：一般房东不会答应免租，但也不是没有方法的。谈判有三大法宝：诚实守信、互相体谅、相应号召。
诚实守信：可以从自己以前良好的支付租金记录去谈。如果这位租客朋友此前一直都是按时向房东交租金的，那么给房东的印象会是这人比较靠谱诚实，在房东心里的形象会好点，即使现在减免租金了，以后也不会拖欠。
互相体谅：光谈自己的损失比较难以打动人心，要从房东的角度去考虑。所以你和房东谈的时候要从对方角度思考，你有你的损失我也有我的不容易，双方之间可以协商一个大家可以接受的度，这样谈起来比较容易一些。
相应号召：从目前整体租赁行业的做法去说。目前我们在网上或微信上都会看到某某地方的房东给租客免租的新闻，确实，目前不少地方的房东都积极响应国家的号召，给自己的租客减免租金，为此，可以尝试去讲一讲其他房东的做法来影响自己的房东。
再者，有一个小妙招。作为律师来说，我可以和房东说，如果你给我免租，当你遇到法律问题我也可以帮帮你，房东听了也会很高兴。所以，你可以和房东说，你是做什么的，如果房东愿意免租你可以提供什么给他，这样房东更容易接受你提出的减租建议。
遇上老赖租客，就是不给房租怎么办？
主持人：还有市民朋友在“广州普法”抖音号上问，他遇上了老赖租客，就是不给租金，先斩后奏逼他减免，那他没辙了吗？
张海燕律师：如果走到法律程序，法院并不是所有的租赁合同都会判决支持减免。在判断疫情并没导致租赁合同不能履行的情况下，如果有一方恶意不交租的，那么，当然可以向违约方主张权利，比如发催告函，催告短信，保留相应的证据，依法维权。
房东答应减租，别忘记了还有这一笔钱……
张海燕律师：说到这里，我也要提示大家，减免租金别忘记减免税金，简单来说约上房东一起去减税！
根据中国的税法，无论是承租方还是出租方，在这个承租的过程当中，有一方是有收益的是需要交纳相应税费的。当您的出租方同意给您减免租金的，无论是哪一方承担税费，别忘记，还可以向税局同时要求减免相对应的税金。我们了解到，目前减免税金的要求是，需要出租方与承租方一起到缴税点（出租屋管理中心）现场共同确认减免的金额及期间，方可享受减免税费。
注意！广州中小微企业可减免租金，但有一个重要前提
主持人：最近我看网上关于免租的新闻特别多，听说我们广州的中小微企业也能免租了？
张海燕律师：现在的网络信息量特别大，每天都会有很多新的消息与政策出来。当我们读的时候如果只做标题党，那就会误读。不仅没有能很好的维护自己的权益，还会让沟通陷入尴尬的局面。
2月6日，广州市人民政府第15届100次常务会审议通过《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的十五条措施》，对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金。但是这个新政有个前提，就是免租的范围仅限于承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，所以并不是全部租户都可以免租。
话说，您的房东答应减租了吗？
《战“疫”说法》栏目由广州市司法局、广州市法宣办、广州市律师协会、广州市广播电视台法治频道联合推出。各位网友如有疫情相关的法律问题需咨询，欢迎留言，我们将请专业律师为您解答。
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