战“疫”说法 | 开发商延期交楼是否担责？不一定...
因疫情开发商延期交楼是否担责？分两种情形...
主持人：房屋买卖中因疫情影响延迟交房或延迟办理相关手续，开发商需要承担责任吗？
广州市律协疫情防控服务团成员
市律协房地产法律专委会秘书长 张伶娟律师
张伶娟律师：我们说开发商交付要区分预售房的交房和现售房屋的交房。
1、预售房的情况。如果因为受疫情影响导致施工单位工期顺延的，开发商在合理时间内的延期交房，是不需要承担违约责任的；
2、现房买卖的情况。如因疫情防控延长假期、推迟复工等导致延迟履行交房或延期办证义务，复工后合理的顺延时间不承担延期交房或延期办证的责任。
因疫情防控不能履约的一方应及时通知对方，并提供相应证据予以证明。无法提供证据的，不能免除逾期交房的违约责任。
因延期交房导致房租损失怎么算？
主持人：如果开发商延期三个月交房，相当于商品房业主要多交三个月的房租，开发商要赔付这部分损失吗？
张伶娟律师：如果属于不可抗力导致工期延误，并且工期延误的合理时间是三个月的，那么业主多交的三个月房租不能向开发商主张赔偿。
如果延期交房三个月，经审查不属于不可抗力原因导致的或不可抗力持续的合理时间不是3个月的，开发商应当对业主多交付的三个月房租或超出法定免责期的租金损失，承担赔偿责任。
如果因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致无法交房，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，双方可协商解决，经济损失按公平原则合理分担。
城中村房租减免，分三种情况
主持人：城中村和一般住宅租赁减租有什么不同吗？
张伶娟律师：租赁城中村房屋要区分租赁合同是有效的合同还是无效的合同。城中村的房屋租赁有三种类型：
1、宅基地房屋：如疫情影响不足以导致合同不能履行，亦无重大影响或显失公平，应当保护合同的正常履行，出租方就没有减免义务。若因疫情导致房屋无法使用或承租人有近因的重大损失，承租人可主张适用不可抗力、情势变更或公平原则进行租金缓、减、免。
2、村集体建设用地房屋：依据村集体组织相关规定，一般来说，村集体建设用地房屋的减免，属于村里的一些重大决定，各村有自己的决议程序，租金减免需要经过村民表决，各村视情况略有不同。
3、违章建筑：违章建筑房屋属于无法减免，需要特别注意。比如说国家批的是四层楼建筑，有的房东建多楼层，这就属于违章建筑。依据相关法律规定，违章建筑属于无效的租赁合同，这种租赁合同没办法减免租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，一般情况下，以违章建筑为标的的租赁合同无效。在合同无效的情形下，承租人无法依据一份无效合同去主张相应权利。那么租赁合同无效之后，未履行的不应当继续履行，已经履行的按之前的合同支付使用费，所以之后不存在租金减免的问题。
这类企业可减免2个月场地租金
主持人：广东省广州市近期出台了一系列租金减免暖企措施，主要针对国有资产物业，主要涉及哪些行业？
张伶娟律师：根据广东省政府的《支持企业复工复产20条》、广州市政府的《中小微企业十五条》和广州市各区细化的暖企文件，对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金。
承租经营做专业批发市场，比如服装批发市场、鞋类批发市场，如开办方享受减免2个月场地租金，则专业市场内的承租商户亦可同步享受不低于同等幅度2个月的商铺租金减免。主要的优惠措施是这些，各区还有各自优惠方面的小差异，大家可以在网上查看一下。
主持人：如果部分国有企业因自身经营困难，可以不减免租金吗？
张伶娟律师：广东省政府的《支持企业复工复产20条》和广州市政府的《中小微企业十五条》是紧急状态下的规范性文件，对国有资产产权单位是有拘束力的，不可以不执行。至于自己执行中有特殊困难，建议向上级反应商量解决办法。
符合这一条件，非国有性质物业也可享受租金减免
主持人：承租的商铺、厂房、办公楼、酒店等属非国有资产物业，承租人可以要求减免租金吗？
张伶娟律师：对于其他类别的物业，广东省政府的《支持企业复工复产20条》、广州市政府的《中小微企业十五条》和广州市各区细化的暖企文件，没有强制规定减免租金。只是以房产税减免和奖励等方式鼓励其他物业持有人根据实际情况进行减免。所以，其他类别物业出租人（经营方或房东）根据实际情况可依法拒绝减免，承租人可比照法律规定，依据不可抗力、情势变更或公平原则进行主张，但要提供相应证据予以证明。
比如，承租某场地来召开某某论坛，使用3天时间，因广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，暂停一切大型活动，这3天时间都在疫情控制期间，论坛只能停办，这样的情况符合不可抗力条件，论坛举办方可以主张解除场地租赁合同，且不承担违约责任。
比如，承租一栋楼宇用于经营住宿酒店，虽然省启动重大突发公共卫生事件一级响应，但疫情没有禁止住宿酒店的经营活动，疫情导致酒店入住人数降低，没有行政措施介入影响经营，那么这种情况一般认定属于商业风险而不是不可抗力或情势变更，不能主张免租，也不能主张解除合同；但是，如果疫情影响超出一般商业风险范围、履行合同显示公平的，可以主张租金调整。