重庆楼市冰与火
那里繁花似锦，那里火锅飘香。
一、下一站：重庆
年轻人喜欢热血，更确切地说，每一个热血的人都有一颗年轻的心脏。
热血洒在哪里，青春都会谢幕。
来吧，洒在重庆，我们一起上路。
去年十一月，北京的冬天很冷。很多小白领坐在办公室里，百无聊赖，左手握着暖手宝，右手拿着手机。领导安排的任务也无心打理。
从五月份开始，北京的房价有了一轮暴涨。原本与他们无关的房价，经过这么一涨，好像北京和他们的关系又变淡了一层。
在北京拥有一套房，是不可企及的。他们会不住感慨，真是越有钱越有钱，越没钱越屌丝。
想想自己一月一万元的工资，除去房租、吃饭、娱乐等，每月不到3K的储蓄。再往前看，好像也没有发财的路，时间一天一天，一年一年。想到这，不禁内心凄凉。
就在那个平凡的上午，水库论坛更新了一篇文章。
“《下一站.重庆》序言”
无数小白领大白领用右手打开文章界面，水库的文章向来可读性极佳，是平淡生活中不多的亮点。
……从头读到尾……
原本无聊的一天突然就变了。
他们身体开始充满热血，小心脏怦怦直跳。
在那篇文章的结尾处写到：
“未来是哪里，未来是重庆”
谁说屌丝没有希望，一定是没找对方向。
接下来，水库论坛又连续更新了几篇。
那时，很多人已经坚定了。下一站：重庆。
二、楼市的三个逻辑
一个城市的楼市，一定是靠外地人买入，一批又一批的外地人买入，这样就会形成一个健康的市场。
北京、上海、深圳，无一不是靠外地人把房产市场引向了正轨。
“京沪永远涨”。全靠外地人。
在楼市的生命初期，是新房市场。很多人吐槽，不要买新房，几年都卖不掉。但很多地方往往还停留在新房市场阶段，比如说前两年的固安，新楼盘遍地。现在回看两年前，买还是不买？或者我们更直接一点，你看看十年前的北京，新房到底买不买？
当楼市发育到一定阶段，二手房市场才会逐渐兴起，随之与新房市场并行。
一个地方的新房到底值不值得买，关键看未来。
看好城市的未来发展，那城市的房价也未必能涨起来。房价的基础永远是供需关系。供需关系从宏观的角度上说，只要看住宅供应与人口就可以。
当然，研究人口又得研究人口构成，研究人口构成又要去研究产业。这些就说来话长了，我们点到为止。
供需关系极为紧张的城市，像北京上海。这种城市的房价随时都有上涨的可能。而且多年来房价走势非常平稳，历年房价走势里基本上是只涨不跌的。
三、重庆的市场
当很多人对京沪无望的时候，当很多人想要不平凡的人生的时候。他们需要一个引爆点。他们需要一个灯塔来为他们引路。
“未来在哪里，未来在重庆”
重庆这个市场，具有极强的吸引力。
我们细数一下：
作为直辖市，重庆优质地段去年的房价只有六七千元/平米，实在是低得不像话。简直对不起亲爹给它的地位。（同为直辖市，总被人吐槽的天津，老城区的房价也到了五六万，接近十倍的差距。）
中央每一年给重庆1000000000000的固定投资。（一万亿）
土地供应每年减少10%
人口净流入。
（以上图片来源网络，不保证真实性）
十分可观的GDP数据。今年前三季度的经济数据发布后，重庆排在京沪广深之后，升到全国第五位。
最后我们再强调一次。重庆核心优质地段的二手房价只有六千元/平米。这个价格您觉得会赔吗？
“贱价大甩卖，走过路过不要错过，过了这个村没这个店。。”
除此之外，去年对于重庆楼市的另一个好消息是，hqf辞去了重庆市市长职务。
随之而去的可能是他的那一套城市经营思路。
终于……
去年底，重庆的楼市在沉寂了多年之后，开始启动。
北京方面军，上海方面军，及全国各地方面军都涌入了重庆，像是一场集会，又像是一场战役。
接下来的几个月，重庆房价开始“暴”涨。
我们摘两段水库论坛对于重庆的看法：
所谓“北上深”，或者“北上广深”。
设想一下，某一天，中国GDP第三大城市是重庆。变成了“北上渝”。
你会是什么表情。
重庆楼市给人的感觉，生机勃勃，就象是二十年前的上海。
应该还不到大涨前夜的2001年。
但是快了。我唯一不确定的，是1997还是1999年。
是不是很热血？是不是闻到钱的味儿了？
但接下来我们我们要借用水库论坛的一句话，我们要告诉你
以上全错！
四、正文
经历了差不多一年时间，重庆少数区域的房子接近翻番。
不过，从2015年开始到2016年，房价暴涨的城市有：
北京、环京、石家庄
沧州、济南、青岛
郑州、武汉、长沙
杭州、上海、环沪
厦门、合肥、无锡
苏州、南京、福州
深圳、东莞、广州
海南、秦皇岛、唐山。。。
当然还有xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx等城市
重庆后知后觉，应该属于启动最晚的一批，跟西安一个节奏。
重庆欢迎你，用库存拥抱你。
那么低的房价基数，也不过勉强涨了一倍（少数区域）。需要提醒的是，新房价格往往有溢价，参考意义不大。
也就是说，重庆的这一轮上涨，只不过是跟着全国大盘走了一下节奏。
就像股市在牛市的时候，你买任何一个烂股都会赚。
到目前，重庆楼市的“大涨”阶段已过
现在重庆的楼市马马虎虎，成交量一般，上涨乏力。
在全国限购的大背景下，重庆的楼市对外地人仍然非常友好（几乎不限购）。
即使是这样，它还是不争气，仅此而已。
这次重庆房价上涨的买房主力是：外地人。符合楼市的逻辑。
但，咳咳……
这些外地人买完房就走了。而且也没打算再回去。
我们说得再直接一点，重庆的房子是完完全全被炒起来的。
现在我们去大街上随便采访一个群众：
您觉得这种（炒房）行为能支持重庆房价持续上涨吗？
上次去深圳，了解到深圳开始严查外地人来深落户的情况。
为什么？因为这些人落户是为了买房。脱离了政府的本意。
但是重庆不管，你来买房就行。
我们需要你们来去库存。
重庆的房子为什么涨不动？因为库存太大了。
重庆的城市容积率非常高
在房价最基础的逻辑里，超大库存量已经对房价形成了一万点伤害。
hqf市长离开了，但是他已经帮后人造好了房子。我们不搞饥饿供地，来到咱们大重庆，就跟回自己家一样，有房！
在过去近十年的时间里，重庆的房价非常温和地稳定在五千到七千的价格区间内，“国家每年的固定投资一万亿持续了十几年”。在这些年里，全国房价普遍上涨，非常给经济大环境面子，你重庆房价起码要有点表示吧，亲爹看着呢。
但重庆的楼市像冬眠一样，趴在那里一动不动。
如果非要掐指一算2017年是大涨元年，那这个逻辑我是推不翻的。玄学。
我们再看一看重庆的人口。
重庆政府网站的截图（这数据实在说不上好看）
重庆统计年鉴2016的数据
从左到右依次是年份-户数-人口数
从以上这两张图可以看出，重庆的人口近几年的变化并不大，大量的人口涌入是不存在的。2010年到2015年间，人口数量除去自然增长外，其实是净流出的。
主城区对于外来人口的吸引能力实在是有限。根本原因就在于重庆的产业结构。
重庆的产业构成中，传统制造业比重较大，像电子制造、汽车制造等。第三产业比重较小，比较有名的互联网公司只有万年历和猪八戒两家，其余的类似腾讯、爱奇艺等大公司，其实都只有一些不痛不痒的业务放在了重庆，马马虎虎。在互联网为主导的大环境下，重庆在这方面实在是没有任何优势。
传统产业比重较大，第三产业比重较小，新兴产业没有任何优势。这种产业构成就导致了重庆对于外来人口的吸引力极低。
重庆主城区的人口构成以重庆土著为主，对外省的辐射力度很小。在西南地区，成都与重庆的两强较量中，成都明显是占上风的。
至于“每年一万亿”小灶的事儿，我们可以看一看数据。
去年水库论坛给出的数据是
“至少从2005年开始，每年投一万亿。”
我们给出的数据是：
2013-2015年，这三年数据相差并不大。但是，你再往下看
看黑线右边，2012以前重庆市的全社会固定资产投资都在一万亿以下，2009年不过五千多亿。
“每年一万亿小灶，至少从2005年开始”
这个从数据上是不过关的。
再往下看
国家预算内资金：中央财政和地方财政中由国家统筹安排的基本建设拨款和更新改造拨款，以及中央财政安排的专项拨款中用于基本建设的资金和基本建设拨款改贷款的资金等。
国家统筹安排的由中央财政和地方财政拨款，这个数据就更小了。
以上的数据来自国家统计局网站。
各位可以去国家统计局网站翻一下近几年西部几个省份的固定资产投资数据，都在直线上升。而不单是重庆一家。
重庆的经济完全是靠投资拉动的，固定投资在GDP的占比太大，我们可以称之为输血型经济。但一个城市真正的活力靠的是自身的生态运转。重庆在这方面要差很多。
五、结语
重庆这个城市非常有意思，房价多年都稳定在一个水平。不出意外的话，未来上涨的可能性也不会太大。（这句话容易招来喷子）
原因就是，重庆的发展是先盖了大量房子，释放了大量的土地。重庆的楼房都特别高特别密，小区容积率高，走在重庆就像穿行在高大的城市森林里一般。
而我们看一下北京，六层的板楼成片，十层的小高层居多，真正的30层以上的高楼非常少，小区的容积率很多都在2.5以下。
如果北京现有的楼房能长高一倍，在现有的限购政策下，北京的房价肯定会降很多。
其实就是简单的供需关系。没有多么复杂的逻辑。
而水库论坛中所提到的双城记，也是不成立的。
整个1990年代，人们讨论的是上海·香港“双城记”。
1930年代上海是“远东第一大都市”。
此后上海衰弱，香港崛起，成为“东方明珠”。
整个1990年代，上海人热切地讨论着，上海和香港，这二个“双城记”。应该是同等体量的城市。上海和香港应该相提并论。
对此，香港人完全不屑一顾。
整个1990年代，香港楼市从1991年至1997年，一共涨了四倍。最终97终结时，楼价约100000元/平米。
而上海呢，楼市彻底萎靡、颓废、不振。开发商跳楼逼债破产。
1999年约3500元/平米。
二者相差30倍。而且一个牛市，一个熊市。
如果有商人90年代初听信“双城记”，抛弃香港物业来到上海炒楼。
恐怕输到裤子都不剩，哭到眼睛哭瞎。
可是，上海有没有资格和香港比肩呢。
有的，一定有。
此后的二十年，是上海的传奇，香港的沦落。
回首看来，90年代反而是上海发展最快，小灶最多，吸收营养最丰富的长身体阶段。上海追上香港，乃至超越，是注定一定肯定的。
下面这张照片，是我在重庆南滨路亲手用低像素手机拍的。
这是一座伟大的城市，目前正汲汲成长着身体。“重庆·上海”也是双城记。他最终会追近或者追平。
重庆楼市给人的感觉，生机勃勃，就象是二十年前的上海。
应该还不到大涨前夜的2001年。
但是快了。我唯一不确定的，是1997还是1999年。
上海可以和香港比肩，但重庆和上海比肩就有点胡说了。
90年代，上海的发展刚起步没多久，整个城市年轻有活力，那时的上海就是中国的风口，上海的发展是中国的缩影。城市的成长与房地产市场的成长是同步的。
现在的重庆呢？堆积了大量的商品房，开发商手里囤了大量的货卖不掉，整个城市处于不缺房的状态。而城市的发展又趋于成熟，在与其它城市的横向对比中也占不到优势。
在城市生命周期理论里，当年的上海还是小学生阶段，而现在的重庆已经到大叔阶段了。
想要人家焕发第二春恐怕没那么容易。
当全国各地多军杀往重庆的时候，他们听见的是嘹亮的号角，看见的是朦胧的希望。在重庆他们围着火锅，握手寒暄，畅想未来。
为了伟大的革命友谊，为了重庆楼市的未来，为了交易能创造财富，为了十倍二十倍的雪坡。
（完）
本文不构成投资建议。
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