你信吗？上海住宅空置率高到吓人|特超大城房价的隐秘世界②
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撰文| 张银银
从销售数据来看，自去年8月峰值之后，上海楼市成交数据一路下滑，持续走低。甚至有机构称，上海最近两个月（1、2月）的二手房成交量是自2012年以来的同期最低。
去年11月底，上海调控升级，根本上想杜绝任何人，在上海市区任何地方炒房投机！核心就是最大程度提高首付，让投资者没能力加杠杆。
比如一套1000万的房子，以前300万首付即可撬动剩余700万的房贷，现在要500万才能撬动500万；如果你只有300万，抱歉，你只能玩600万的房子。或许，这和你卖出那套老房子总价差不多，你的杠杆加不上去，买不了更大的，还有啥意义呢？
上海就是要让杠杆炒房者提高首付成本，且包括利率成本。或许，有人会说，有胆的，提高的20%首付，也可以依靠其他杠杆实现。道理没错，但成本和风险谁都会审慎思考。
换个思路，假使上海房价未来还有较大上涨空间，首付加杠杆同样不是没可能赚。譬如买1000万的房子，自己只有300万，加200万杠杆，两年成本也就40来万。两年内若涨个10%、20%，利润也是明显的。当然，接盘的人压力会越来越大。
无论新房还是二手房，上海价格依旧坚挺。甚至大部分地段，给“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）的感觉是，略微还在涨。
以下数据分析或许会佐证，上海果然是魔都，神奇的房地产市场。
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上海到底有多少住宅？ 城区没有1000万套也有800来万套
1、“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）在很多途径看到过一组数据，说上海有1000万套住宅。还有的说有1100万套。而且，这个段子流传的时间是2009年。
该数据的出处存疑。
不过有网友当时进行过估算，其方法是：通过google地图＋实地观测，抽样统计每平方公里的住宅栋数，再根据平均楼层数，户均面积，计算出套数，再根据总面积，推算出来。
最简单的算法：多层楼的小区容积率以3计，1平方公里为100万平方米，可以建100平米的房子3万套，上海市区的面积为2643平方公里，全部建多层住房可以建100平米的房7929万套。但不可能全部建住宅，公路，学校、商场、工厂、医院等都需要用地。但只要有12.6％的市土地建多层住宅，就可以有1000万套100平米的房。如果建高层住宅，容积率为5以上，仅需不到10％的地建住宅就足以有1000－2000万套100平米的房了。不知道估算的对不对。
这位网友的意思就是说，仅仅是上海市区，有1000万套住宅完全可能。虽然算法粗糙，但客观来说，这个数据有一定可信度；
2、日前发布的《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》，也提供了一组有趣的数据。至2016年末，该市家庭液化气用户333.6万户，家庭天然气用户675.2万户。两组数据相加也就是1008.8万户。
有必要说的是，这是上海全市的数据，上海还有农村、不在上班可承受通勤距离内的镇街。同时，还有一些商户会使用液化气或天然气；但另一方面，上海城镇化水平极高，还有部分商业性质的公寓不能安装天然气。以及有的家庭主要燃料并非液化气、天然气而是电。
把以上两部分例外相互抵扣，我们大致可以认为，上海连片的城区或有1000万套住宅及非住宅性质实际用于居住的公寓等；
3、其实上海官方的数据极为透明，《2016年统计年鉴》显示，截至2015年底，上海各区县居住房屋面积总计63007万平米。见下图1。
图1.上海各区、县各类房屋分布情况（2015） 图表来源|2016上海统计年鉴
上海市统计局数据显示，2016年，上海竣工的住宅为1532.88万平米。
注意，以上两组数据均为全上海住宅数据。如上文所述，上海也有部分农村，以及超过通勤半径的镇街。另外，2016年也肯定有少量拆迁。但同时，上海城镇化水平极高，轨道极为发达，而且上海还有部分非住宅性质的公寓，但实际用于居住。
两相抵扣，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）可以认为，上海连片建成区住宅、可用于居住的非住宅性质公寓应该有63007+1532.88=64539.88万平米左右。
考虑到上海不少老房子面积偏小，按照80平米/套计算，上海市区大约有806.7万套。对了，《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年，上海全年新增供应各类保障性住房5.2万套，两者相加即811.9万套。
截至2016年，上海全市常住人口总数为2419.70万人。只比2015年的2415.27增长了4.43万人。
其中，户籍常住人口1439.50万人，外来常住人口980.20万人。外来人口中部分是学生、打工的，这部分人主要是集中居住，一房多居。另外，上海还有100来万农民。还有部分人往返于上海和苏州，哈哈。也就是说，上海城镇（包括学生、群居的）常住人口只有2300万左右。
按照一套房屋住3个人吧，上海的城镇住宅总量和城镇常住人口总量完全匹配，人均居住面积还不低，反正比北京还宽裕一些。详见《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》，3月6日。
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上海房屋空置率到底有多少、在建住宅、人口增速又如何？
有几组数据很有意思。
根据最新发布的《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2016年末，上海全市光纤到户覆盖总量达941万户，比上年末增加31万户，实际使用用户数达到515.74万户，比上年末增加54.62万户。下一代广播电视网（NGB）覆盖744万户家庭，比上年末增加24万户。数字电视用户数达562万户，增加20万户。
覆盖不代表实际使用，数字电话用户数比光纤实际用户多。这说明，除掉机关事业单位（包括学习）、企业等，上海家庭使用光纤的户数还不到500万户。按说上海家庭不安宽带、光纤的很少。
《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》（3月6日）一文中，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）分析过，2016年末北京市固定互联网宽带接入用户数499.4万户——只能说明一点，北京的住宅，包括部分公寓存在空置，很多外来人口过的都是群居生活，一房住多人、多户。而且比例似乎还不低。
同样，上海也存在类似情况。
另外，上海商业性质公寓、商业办公房屋、政府机关事业单位基本也有安装使用光纤。
这么说，我们用2016年数字电视用户数达562万户做分子，811.9万套房子，来估算上海住宅（包括保障房）、实际用于居住的公寓做分母的空置率，分子或许还被高估，分母应该不存在过小。
这样算起来，入住率约为70%，也就是说空置率30%左右。空置这些房掌握在谁手上呢，又分布在什么地段呢？是个有趣的问题。
当然，这只是“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）的估算，肯定不准确。权威的空置数据希望相关部门能发布。
而2016年，上海市商品房施工面积15111.24万平米，住宅8073.94万平米，虽然下降了3.6%。也比北京的2016年，北京市商品房施工面积13089.8万平米，住宅5927.6万平米要高；另外，2016年上海商品房竣工2550.64万平米，其中商品住宅竣工1532.88万平米，下降了3.5 %。这确实不是个好兆头，供给下降。但比北京的商品住宅竣工1275.2万平米，下降了7.5%，还是要好。
另外，2016年，上海新增供应各类保障性住房5.2万套。中心城区实际完成二级旧里以下房屋改造约59万平方米，受益居民约3万户。力度应该说还是不小。重点是分配给了谁？
还有意思的是，不都说2016年房地产火爆吗？可2016年上海住宅销售面积2019.80万平方米，仅增长0.5%。但商品房销售额惊人6695.85亿元，增长31.5%，其中，住宅销售额5233.29亿元，增长21.1%。全年存量房买卖登记面积3398.31万平方米，增长28.3%。
上海房价太吓人、二手房太火爆！
如上文所述，截至2016年，上海全市常住人口总数为2419.70万人。只比2015年的2415.27增长了4.43万人。和北京一样，上海严控人口。
这么说的话，和北京一样，上海的住宅供给并不算少。特别是考虑到或比北京还高的空置率、住宅保有的总套数。
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上海房价展示魔都本质
问题是上海可能长期控制人口、长期严厉调控吗？就算严厉控制，江浙沪那么富庶、全球城市、中国金融中心之一、各种高大上人士，购买力依旧强劲啊。
有意思的是，根据《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2016年上海移动电话用户3156.14万户，比上年末减少103.79万户。看来，赶人真不是假的。不过，赶走的主要也是无法在上海买房的，他们为上海贡献青春。
而涨上去的房价，谁又敢让他跌呢？正如“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）过往多次写过，调控就是要保护高房价，就是要保护泡沫，避免泡沫破裂。详见《稳定高房价！中央最新！最重要！最坚决信号！》，3月1日。
上海毕竟是上海，去杠杆动真格难！不仅因为《20万每平、45万亿固投，泡沫帝国升级！》（2月23日），更因为《没错啊，房价降了政府就得救市！因为全中国都被绑在房地产泡沫这艘船上》（2月27日）。
“特超大城房价的隐秘世界”系列：
《从此他将和北京共荣|特超大城房价的隐秘世界①》，3月6日
相关历史阅读：
2017年
《央行高官再发话，资本管制被拖累的不只是上海》，2月13日
2016年
《上海“最狠调控”捍卫的是中国经济的未来》，11月29日
《京沪房价永远涨背后的根本动力和残酷现实》，11月22日
《李嘉诚的上海世纪汇广场是如何赚翻的？》，10月27日
《上海豪宅成交量何以超四大国际一线城市？》，8月18日
《“中国地王”融信的超级杠杆游戏》，8月17日
《上涨4.2倍？！上海迪斯尼撬动的房价暴涨潮还能维持多久》，7月26日
明天“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）将推出“特超大城房价的隐秘世界”③广州，敬请期待。