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财联社2022年11月22日报道，当天下午进行的德信中国部分债券持有人小组公开电话会议上，已获得25%以上支持的特设小组声明，将拒绝接受该司一项美元债的交换要约。德信中国，在浙江也算是大佬，为浙系房企四小龙之一。在此之前，德信中国发布公告称，拟将旗下唯一的一只，约3.5亿美元的美元票据，进行交换要约。事情到底怎么回事？德信中国展期能否成功？杠杆地产今天谈一谈。2022年11月18日，德信中国发布“有关以下票据的交换要约”公告。我去认真看了一下这份公告，德信中国提出的票据重组实施方案，总体来说，希望展期2年左右。公告还说，上述优先票据的利息将分两次支付，应计利息的50%须于结算日(2022年12月3日或前后)支付；德信中国说，自2021年下半年以来，中国房地产开发商和相关资本市场经历了一个拐点。银行对房地产开发的贷款减少，导致房地产发展商获得的境内资本减少。此外，由于整体宏观经济受COVID-19影响，以及对房地产开发商因若干负面信贷事件而完成项目的能力的担忧，房地产销售大幅下降。由于市场状况急剧变化，中国大多数房地产开发商经营及融资现金流量，均出现收缩。在不利的市况及COVID-19疫情复发的背景下，我们截至2022年6月30日止六个月的未经审核合约销售总额较2021年同期减少约55.0%。我们预计2023年房地产行业的市况仍将承压。而且，今年7月初的断供潮之后，政府及银行对预售资金的监管进一步趋严，保交楼已然成为稳民生的前提。
反之，交换要约未能成功完成，可能需要考虑其他债务重组方式。
有趣的是这个时间窗口，最近“金融16条”、“第二支箭”、各种喊话，民营房企融资“寒冬”似乎过去，德信中国应该算此前没出事的，这个时候为何依旧要求展期美元债？不仅如此，至少表面上，德信中国有100亿元人民币左右的现金及等价物，此前甚至还有钱买地，这样一个企业，就还不出3亿美元出头的债务？而且，除该笔美元债外，德信中国并没有其他海外债务。对了，杠杆地产还注意到，德信中国近期发布过几次“更改末期股息派付日期”的公告。别的房企都穷死，德信中国还要分股息，你说是那种完全没钱、亏钱的企业吗？那么，德信中国美元债交换要约的解释，是欠我钱我也不信服。在交换要约公告发布前后，市场上流传出两封针对德信中国美元债的公开信：《给德信中国胡老板的一封公开信》、《投资人给德信胡老板的第二封信》。公告发布之前，德信中国已与部分债券持有人进行沟通。一封来自投资人的《给德信中国胡老板的一封公开信》说，刚刚被邀请参加了中债信的会议，成为21家稳健民企和帮扶发债的代表之一，转眼德信就开始想展期了？一个月前，胡老板押上自己二十多年的信誉，在集团内部还信誓旦旦的说，公开债一定会按时还。结果一个月不到，在股价蹭蹭翻倍向上涨的时候，突然间开始交换要约，不知道胡老板二十多年树立信誉和形象，还能不能保得住，更是让熟悉胡老板的人对此次债券展期非常非常意外。很多美元债持有人都是胡老板身边的亲戚朋友和生意伙伴，都是自己攒下来的血汗钱！
特别有意思，想要交换要约后，我们看德信中国的股价，又从1块多港币，跌到了7毛多港币。1）德信3/4的货值在长三角经济发达区域，1/3货值在杭州大本营，10月份销售额环比增长30%，触底反弹明显……可谓前景一片大好。2）德信整体有息负债才 200 多亿，大部分是银行贷款，只有一支美元债，银行贷款展期相对容易，相较于其销售货值，还是有很多腾挪空间，三条红线一直常绿，账上趴着100亿不受限资金，现金短债比1以上，今年还在浙江拿了三块地，花了二十多亿；距离上一笔4月份美元债，德信有充足的8个月时间来筹钱。3）胡老板一直是浙江省房地产协会会长，无论是行业形象还是人品口碑，都是非常让人尊敬，值得大家更多期待。4）德信在浙江尤其是杭州当地有较好的政府关系和优秀的市场口碑……然后第二封信，明确说，德信误判，以为可以顺利完成仅剩一只美元债的交换要约。希望德信胡老板，放弃这种侥幸心理。公开信说，目前持有份额超过35%的债权人已形成一致行动，债权人态度非常明确而坚决：不接受任何条件的交换要约，只接受刚兑。试问以上的连锁反应您是否能承受？猪队友给你出的馊主意“还美元债的钱不如趁现在到市场上去拿地”这如意算盘是否能打得下去！
和困难得不行的房企比，杠杆地产也不觉得德信中国到了山穷水尽没办法的地步，为什么想要展期，值得思考。德信中国最新发布的”二零二二年十月未经审核营运数据”披露，10月，实现合约销售金额约30.10亿元，合约销售面积约18.9万平米。前10月，实现累计合约销售金额约305.50亿元，累计合约销售面积约172.2万平米。2021年10月，德信中国销售额约51.7亿元，如今同比下降约41%。同样，2021年前10月，德信中国的销售额约622.7亿元。比起来，2022年同期下滑50%左右。应该说，这个下滑的幅度还是不小，但在同行中也不算差。如果看2022上半年的业绩，杠杆地产看到，德信中国的营收为102.5亿元左右，同比下滑了超21%。这个下滑的幅度说小不小，说大也不大，同行中下滑比例高的很多。同期，归母净利润竟然有7亿元多——对，没有看错，和2021年同期的6亿多元比，竟然还提高。2021年同期毛利率超21%，2021全年也是超21%，如今只有12%出头。如上图，我们看过去一些年，德信中国的毛利率都是不错的。根据澎湃对公开信息的整理，2022年以来，德信中国至少获取3宗地块，均位于浙江省。其中两宗为4月25日在杭州市首批集中供地中获得，总价为22.65亿元。明明账上有钱，刚刚还了几笔贷款，明明还准备分红近3个亿，明明还有60亿市值的物业公司和地产公司股票没有质押（转让或配股都可以），明明还有上百亿的物业没有抵押融资，明明还有几亿美金的海外资产没有处置， 跟债市硬汉雅居乐比起来，简直是天壤之别。
“债务展期进展”“是否会考虑退地等方式回笼资金，从而实现刚兑”“如何确保企业经营流动性”等问题：本文未标注出处的财务图表，均源自德信中国有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加alioyer投稿
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