查看原文
其他

复牌、业绩发布!这一次,“不死鸟”命够硬吗?

杠杆游戏 2023-03-28

The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐


撰文|杆姐&编辑|雯雯(欢迎关注她)
杆友欣欣然推荐犬儒乐队的《皮囊》:美丽皮囊一张。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)

春天临近,出险房企陆续传出一些好消息。比如融创,再如佳兆业。

2023年3月10日,港股上市房企佳兆业集团公告,于当日上午9时正起恢复买卖,这距离其停牌已过去接近1年

期间行业变化,让人唏嘘。


01


停牌风波

时间回到2022年4月1日,佳兆业集团发布公告:自当日上午9时起暂停买卖,以待刊发2021年度业绩。

这几年里,房地产行业雷声滚滚,佳兆业亦难独善其身。危机最早开始在2021年,据凤凰WEEKLY报道,2021上半年,就有佳兆业内部员工被告知公司下半年资金链即将断裂,彼时的佳兆业还沉浸在福布斯榜单跃升215名的喜悦中。

接着2021年11月,果然,佳兆业发文表示,受集团流动性困难影响,由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团(深圳)有限公司担保的财富产品出现兑付逾期,正采取多项措施解决问题。

根据公开消息杠杆地产看到,上述产品本金119.13亿元,到期利息8.75亿元,合计本息127.88亿元。截至当年11月3日,到期未兑付逾3亿元。

当年12月,佳兆业美元债也爆雷:发行的2021年6.5%优先票据未按时支付本息共计4.129亿美元;

同时,2023年到期的11.95%优先票据、2025年到期的11.7%优先票据宽限期届满后同样未支付利息,共计8837.63万美元。

彼时佳兆业发公告称,其优先票据的未偿还金额为117.8亿美元,一直与其优先票据持有人的代表商讨,就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。

此后,佳兆业便开始一系列自救行动。先是有港媒报道,佳兆业集团主席郭英成在香港屯门第48区青山公路青山湾段的一处住宅用地卖掉了,价格为37.7亿港元;紧接着还有一系列卖资产行动……

2022年上半年,佳兆业的“白衣骑士”似乎出现。当年3月,其宣布与中铁五局签署战略合作协议,推动大湾区城市更新深度合作。

4月,佳兆业、招商蛇口均发布公告,称双方以及长城资产共同签署了《战略合作协议》,各方拟建立战略合作关系,在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

2022年7月,佳兆业的多个物业、土地项目又被中信系接手,涉及大概500多亿元的货值。

02


不死鸟

在这里杠杆地产感叹一句,对佳兆业来说,中信系真是“救世主”般的存在。

2015年,佳兆业也曾面临重大危机。彼时生死攸关之际,中信银行联合中信信托、平安银行,给佳兆业提供800亿元的纾困贷款,助其自救。最终佳兆业亦不负众望,当时美元债史上最大的债务重组完成,佳兆业成功复牌,“起死回生”。

此后,江湖上便给了佳兆业一个“不死鸟”的别称。

“不死鸟”佳兆业,有着颇为戏剧的发展历程,这背后的起伏也大都与时势有关。

1998年7月房改启动,全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化。1999年,郭氏家族就成立了深圳佳兆业地产。郭氏家族三兄弟郭俊伟、郭英成、郭英智都是潮汕人,在创办佳兆业之前,他们做的是贸易及工业生意。

赶上风口,前期佳兆业通过收购烂尾楼,再与其他开发商合作开始逐渐在圈内打响名号,被称为“烂尾楼之王”。

名声积累后,2006年左右,我国房地产行业腾飞,房价也爆发式上涨。佳兆业期间通过各种资本操作,不断扩大规模,并成功于2009年在香港联交所上市。此时的“烂尾楼之王”成为“旧改之王”。

2009年是个特殊的年份,那一年,4万亿资金大刺激,楼市狂欢,全国房价增长率到了23%左右。佳兆业亦开始腾飞,公开数据显示,2008年,佳兆业的年销售额还是31亿元,2013年,这一数据就飙升到了239亿元。

腾飞之后,时势又给佳兆业一次重击。2014年,因为一些政治相关等原因,佳兆业深圳预售的多个楼盘房源被锁,现金流迅速枯竭导致债券违约,离卖身只有一步之遥。最后,如杠杆地产前文说的,因为一些大金主的驰援,佳兆业最后“起死回生”。

03


业绩下滑背后

如今,再次陷入险境的“不死鸟”率先复牌,此次,时势似乎有微妙变化,这从佳兆业最新发布的业绩公告里可以窥见一二。

如上表佳兆业2021年业绩公告显示,其当年营收355.4亿元,同比下降36.3%;公司拥有人应占年度亏损约为127.3亿元,应占年度溢利约为54.5亿元;

2021年,佳兆业连同其合营企业及联营公司合约销售约923.5亿元,全年交付41个项目约3.2万套房源。

2021年,佳兆业的归母净利润为-127.27亿元,主要受到其他经营净收益、拨备信贷亏损、以及投资物业公允值拖累。其中,影响利润最大的因素来自其他经营净收益,2021年为-72.62亿元。

2021年,佳兆业的毛利率同比下降15.5个点,为13.0%。基本都是由于降价促销,后续影响了毛利率,以及期内所确认的物业销售成本比上年同期高。

2022上半年的情况也差不多:营收约134.3亿元,同比减少55.3%;公司拥有人应占期内亏损约76.7亿元。合约销售约105亿元,下降多少杠杆地产就不说了。

毛利率2022上半年佳兆业比2021全年略有上升,为17.2%。期内现金及银行结余33.22亿元。

截至2022年6月30日,佳兆业并未按预定还款日期偿还数额约为231.585亿元的若干银行及其他借款。因此,本金总额约为871.47亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

美元债方面,佳兆业称,力争于2023年7月前出台初步解决方案。此外,尽管佳兆业近期尚无新的拿地计划,但其表示,大湾区的城市更新项目储备可以支撑企业中长期的可持续发展。

数据背后,也代表了诸多房企目前的情况,这就是杠杆地产说的时势变化。要知道在2015年前后,佳兆业第一次“生死关头”,其中不可忽视的大背景是房地产行业再次起飞。

好消息是,佳兆业开了个头:顺利复牌了,复牌也是房企实施重组的重要一环。而很多出险房企,目前仍在努力复牌中。根据港交所《上市规则》规定,如果上市公司持续停牌18个月,港交所便有权将股份摘牌。

据证券时报统计,除佳兆业外,至少仍有12家内地房企因未能刊发2020、2021年度业绩而停牌。

希望佳兆业能给所有出险房企打个榜。

本文未标注出处的财务图表,均源自佳兆业有关公告,特此说明并致谢

Ps:如果觉得文章不错,也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏欢迎杆友来稿,我们有稿费哦,可加alioyer投稿


任耀龙律师团队
为杠杆游戏提供版权及法律服务



往期精选 
传言四起!融创中国即将迎来关键时刻
80亿元违约压顶!留给正荣地产的时间不多了
一把手退休,东风系湖北大甩卖!什么情况?
2022年国家账本发布!2023年,紧日子到头了吗
净亏144亿!蔚来,挺住


版权及免责声明:本文系杠杆游戏(头条号签约作者)创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!杠杆游戏任何文章之观点,皆为学习交流探讨用,非投资建议。用户据此进行的一切投资,请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。


您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存