要老赖配合交房？区分“以房抵债”还是“以房担保”是关键
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有时候，因为缺乏某些法律知识，你落笔时形成的那份协议，并不是你想要的！
这也是简法律师大力推广协议定制业务的原因。
简法编辑部
本期话题：
假如老赖不还你钱
你拿着“早已准备好的”《房屋买卖合同》
起诉要求他配合过户
法院能否支持呢？
❓法院审理此类案件时主要看哪些因素？
❓律师代理此类案件时，如何把握方向？
-场景-
在一个有房的人对外借款时……
对方一般情况下会要求你提供担保
而这个担保，一般情况下，会是房子
借款人
如果到时候我不还钱，你就把我这套房子拿去！（信誓旦旦）
如果借款人不主动表诚意
债权人可能就会这样说：
借钱可以，但你得拿你名下的房产做担保/抵押
出借人
然后，一般的操作就是：
借款同时签《房屋买卖合同》
对于这种操作，普通人的理解就是：
“要么按时还款，
一旦逾期，则须配合将房产过户”
但是我们不知道的是：
就这么个意思，法律层面上却有两种操作
一个有效，一个无效。
规规矩矩的那个叫“以房抵债”
《房屋买卖合同》有效，可以要求履行；
走捷径，心怀鬼胎的那个叫“以房担保”
此时的《房屋买卖合同》无效！
有时候，借贷双方自己都分不清自己签的协议到底是哪一个，一般是到期不还钱，又不愿意交房，两人闹到法庭，找了律师，这时候才知道自己手里的这份《房屋买卖合同》到底是哪一个。
下面，我们就教大家区分
你借出去的那笔钱时，对方签的那份合同
到底是“以房抵债”，还是“以房担保”
到底能不能要求对方配合过户
法
简
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一、以房抵债
债，得是到期清算后的债；抵，得用当时的房价抵
“以房抵债”，第一个关键是“债”
这里的债，一定是“到期的债权”。
因为只有到期了，才能行使债权
才能要求债务人拿房子来“抵”；
“以房抵债”为什么就有效？
第二个重点在这个“抵”字
抵的很公平，抵的很合理，
抵的债务人无话可说！
抵，是房款的支付方式
“债清”视作房款已支付，法律对此并不禁止
当债权已经到期，该还多少钱，
本金利息都可以核算出来。
此时的房价，还此时的债，很公平。
双方建立的是一个
以“抵债形式支付应付房款”的，
真实的房屋买卖合同关系。
之所以有效，就是因为：
对卖房人来说：“卖房”是真心的！
对买房人来说：
我是按照你现在的房价买你的房，
很公平，并没有欺负人！
核心的核心
卖房子的意愿
是不是真的？
换句话说：有没有那么一刻
你是真的想卖？
一份合同的灵魂
就是“真实的意思表示”
缺了这个，就是一个没有灵魂的合同
除非事后再用实际行为
对这一残缺进行补足
否则法院不会支持履行这份无效合同的
认定“以房抵债”的主要标志：
1、先借款，后卖房，或者虽同时签订，但借款到期后有一个明显的“转化”行为，明确有“售房”意愿；
2、有对借款本息的核算行为；
3、以签约时的房价作为交易价格，价格公允；
总之：签订房屋买卖合同时，卖方清楚的知道，自愿将房屋出售给对方（不是提供担保，获取信任，拿到借款的心态）；
二、以房担保
还没有“逾期不还”，哪来的出售意愿？明明是担保嘛
“以房担保“的核心是担保。
是一个求信任加分儿的行为
至于不还钱时能不能真的实现担保权
要看法律规定
而物权法186条规定“流质条款无效”
所以，如果借款协议直接约定
“不还钱，则交付房屋”，
这个“担保”则无效
“流质条款无效“是什么意思？
意思就是，你不能约定直接把抵押物据为己有。
流质条款为什么无效呢？
额```简单说吧…房价是会涨的呀！
借款的时候，这房子可能就值100万
1年以后利息没多少，房子可能涨50万
所以当然不能直接约定
逾期则房子归债权人所有”。
说到底
就少了一个“清算”和一个“评估”
所以不能保证两者等价
以房担保的主要行为标志是：
1、两个协议通常是一天写的；
借款和房产过户纠结不清：借款的时候，就开始惦记房子了。一个行为只能对应一个法律关系，是借款就不可能是买卖，是买卖，就不是借款，真实的意愿只能有一个。
2、产权人并没有“卖房”的意愿
签《房屋买卖合同》是留着“不还钱”时用，而且自己当时是不认为自己会“还不上钱”的，即便最后这种情况真的发生了。
3、转让价格不合理，没有经过清算、评估，以及对出售房产意愿的确认环节
对房屋价格的约定，很可能是发放借款时的预估价，要么是远远低于借款到期时的市场价。借款到期时，债权人迫不及待的要求过户，没有对债权数额进行清算，也没有对房产价值进行评估。
所以呢，这个时候债权人起诉时
实际是要求实现担保权
既然是主张担保权
就要按照法律对担保权实现的要求来主张
以“借贷合同纠纷”为由立案
要求法院认定债权数额及还款义务
然后申请执行债务人名下的房产
当然包括这套当初拿来担保的房子
如果债权人直接拿着
以担保的心态签订的《房屋买卖合同》
要求产权人履行过户义务
那么，既然无“买卖”意愿，当然不能判履行。
法院的做法是要求变更诉请
否则将驳回诉讼请求。
这其实是堵住了债权人走捷径
（逃避了“清算”及“评估”）
制造“乘人之危”、“显失公平”
（“想借钱吗？拿房子换呀！”）
侵害债务人利益的这条路
举（案）例证明
法院指导案例72号、
（2017）最高法民申4527号
“刘省龙申请再审主张，《商品房买卖合同》系其与江建公司达成的以物抵债协议，但未提供充分证据证明双方之间已经对账、清算，并就借款合同关系转变为商品房买卖合同关系达成过合意。“
法院的态度是：如果你说你是“抵债”行为，就要证明曾经“对账、清算”，并且证明双方合意由“借贷”向“买卖”转化；
“其申请再审作为证据提交的2011年2月23日借条关于“今借到刘省龙人民币壹仟伍佰肆拾玖万元整，借期为贰拾天。如违期不能偿还，在五日内办理金迪商厦大楼二楼三楼备案合同购房”的约定，有违物权法上禁止流抵押的规定，应为无效。”
这一段说明：借条中直接表示“到期不还就履行卖房义务“的约定是无效的。所以”把房子过户给债权人“这个义务不能体现在《借款协议》中。
（2015）民一终字第180号
“且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。”
法院认为：借款时签订预售合同，但是欠款到期，确定还不出钱时，有“重新协商“且”对账“的行为，也有”认真协商商品房买卖合同条款“的行为，满足“以房抵债的特征，买卖合同有效！
【案例结论】
如果债权人起诉要求
“履行买卖合同的过户义务”
法院会首先查明
到底是“以房抵债”，还是“以房担保”
如果是“以房抵债”
那么合同有效，支持债权人诉请
如法院最终认定为“以房担保”
则《买卖合同》缺乏真实意思表示而无效；
法院会释明其变更诉请为“借贷纠纷”
最终可能依借款事实而判决还款义务
如果拒绝变更，则驳回诉讼请求
正文 完
写在最后的话
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