【投行小兵】瑕疵实物出资之解决
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最近笔者在项目中遇到了实物出资的问题，这个问题并不新奇，投行小兵的著作中多次提及到关于实物出资的解决方案。但是案例永远比我们看到的更丰富，针对下面的案例简单的说一下目前的成果。
情况是这样的，某拟上市公司由于早期城市规划的原因，几个股东买入了河道上建起的房屋，有房屋证，但是没有土地证。后这几个股东以该部分房产出资，但是由于没有土地证，一直没能办理权属转移。该部分房产占当时注册资本70%多。目前存在下列问题：
1、股东未及时将房屋产权转移至公司，存在出资瑕疵。
2、实物出资占当时公司注册资本75.76%，问题出资的比例超过50%。
3、该部分实物出资，现经不动产登记办确认，可以进行交易，但无法取得土地证。
相关法律的规定：
《公司法》：
第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。
《首次发行股票并上市管理办法》
第十条 发行人的注册资本已足额缴纳，发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕，发行人的主要资产不存在重大权属纠纷。
此外，参考2011年第二次保荐代理人培训，出资不实的，事后规范整改，须如实信息披露，执行以下规定：问题出资占当时注册资本50%以上的，规范后运行36个月；占比20%－50%的，规范后运行12个月； 占比20%以下的如实披露，不构成障碍。
请注意上述关于保代培训的相关要求，笔者找到的当时培训的全套资料，发现的确有这个要求。这个其实对于中介机构而言有一点尴尬，一方面我们不能不管不顾保代培训提到的做法，另一方面保代培训究竟对于上市指引扮演着什么样的角色我们很难说清楚。它既不是明文的规定，但我们又不能置之不理。
通常的解决方案是：
（1）置换出资或现金补足
当时股东出资的资产未作权属转移导致出资不实，该部分资产实际由公司占用并使用，且股东未就公司使用相关资产取得或按照相关安排取得费用，按照实质重于形式的原则，在股东将相关资产所有权/使用权有效转给公司，该等出资不实问题不应成为ipo的实质性障碍。
除此之外，鉴于该等房屋没有土地证，之前一直为公司的经营场地，目前供公司出租，已不是公司经营性核心资产。因此建议公司股东现金补足该部分出资，房产仍在股东个人名下，同时公司核销该部分剩余固定资产价值。
（2）有权部门进行产权确认
未取得土地证的原因是当时的城市规划，非股东过失，股东取得该部分房产在当时履行了必要程序，并需土地主管部门出具证明，保证取得房屋本身的合法合规性。
至于未办理过户，也是由于未取得土地证的历史原因造成的，目前经有权部门予以确认，不影响该部分房产的转让，且该部分土地一直由拟上市公司支配使用， 未过户属于程序上的瑕疵，需经有权部门予以确认，出现上述程序瑕疵，并非股东过失，且未取得土地证的房产证非违章建筑，而是出于城市规划的考量。
对于这种情况，笔者目前找到了两个可以参考的案例，一个是三板挂牌企业，另外一个是一家较早上市的创业板企业。目前还未找到最新的案例，笔者认为并不是现在没有这种实物出资比例较高且有瑕疵的案例，而是大家会将这部分瑕疵排除在报告期内，减少出资瑕疵可能造成的影响。
参考案例：
1、新三板挂牌--利美康（832533）-瑕疵出资
2004年3月9日利美康设立时，发起人用于出资的车辆共18辆，用于出资的房产共6处，其中14辆车辆（评估值4,498,558.00元）及4处房屋（评估值6,231,353.52元）未办理过户手续，不符合当时有效之《公司法》（1999年修正）第二十五条关于以实物应当依法办理其财产权转移手续的相关规定，存在法律瑕疵，且实物出资比例为90%。
解决思路：
1、根据《验资报告》《验资复核说明》，公司发起人用于出资的车辆自2004年2月实际交付公司使用；未办理过户手续的12辆车辆于2009年3月折旧摊销完毕，且车辆处置后的相关处置收益由公司实际享有；
2、未办理过户的4出房产由原出资股东以货币补足并缴纳了资金占用费；
3、会计师出具《验资复核说明》，确认出资未到位情况已解决；
4、未因上述出资瑕疵遭受工商主管部门行政处罚；
5、控股股东及实际控制人出具承诺函。
2、佳讯飞鸿-瑕疵出资
佳讯飞鸿2000年2月将注册资本由50万增至500万，其中新增450万出资中，货币出资51.2825万，实物出资398.7175万。
2004年10月将注册资本由500万增至1000万，其中新增500万均为非专利技术出资。
2007年保荐人认定上述非专利技术与公司的生产经营相关，发明人一定程度上利用了公司的办公场地和设备，应被认定为职务发明。因此，上述出资存在瑕疵。上述瑕疵出资占注册资本50%。
2007年12月，公司股东会通过决议，同意使用现金补正上述出资。
2008年4月经中瑞岳华出具的《专项审核报告》确认了补正的增资款。
佳讯飞鸿报告期为2007年度、2008年度、2009年度及2010年1-9月。
佳讯飞鸿出资瑕疵，补足注册资本后规范运营2年半。
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