房企资金断裂，金融机构被动“债转股”

不良资产行业观研 2022-06-23

来源 | 21财经

本轮地产调控已持续多年，融资环境持续高压，宏观经济承压，行业的洗牌重组已是山雨欲来风满楼。

“现在明显感到行业门槛提高了很多，一些小公司玩不转了。”一位地产公司人士表示。

今年以来，人民法院网公告的房地产开发商破产文书已有500余件，虽然有部分重叠，且很多破产案件始于更早之前，但是去年全年为450余家，数据维持在高位。

由于房地产行业高现金周转、高负债的属性，行业洗牌波及面非常广泛。

一方面，牵涉大量购房者，另一方面又涉及多家银行、信托等债权机构，甚至有结构化设计的私募股权、信托产品、资管计划等，并牵涉到大量个人投资者。

最近一两年，多家信托公司无奈接手了不少这样的案例，被动“债转股”，成为诸多地产项目的股东。

但金融机构并非开发商，处置和管理地产项目不是其业务能力所及，接手项目股权之后进度缓慢。然而交付购房款项后交房遥遥无期，可能产生各种矛盾，且暴露出房地产交易过程中的制度漏洞。

开发商资金危机项目停滞

但在严峻的资金危机面前，位置再好的项目也可能遭遇问题。近期，上海多名购房者反映，一个位于浦东御桥板块，贴近中环的项目出现了问题。

一位购房者在2019年4月与上海海东房地产有限公司签订购房意向合同，购置了上海颐盛云景苑的期房，6月交了七成房款500多万元，正式签订网签预售合同，8月份办理银行贷款获批。

随后，海东地产母公司三盛宏业爆出资金链危机，股权相继被冻结。海东地产90%股权被转至母公司债权人之一的民生信托。同时停止了房子的抵押撤销和产权预告。

该项目共有198户，均是2019年的期房，按照约定，2020年12月20日为交房日，现已全部停滞。

7月8日，海东房地产出具的一份承诺书显示：

截至目前时间已过，撤抵押的工作没有解决，仍有60%的业主房产处于抵押未解除状态。

“首付款都交了，现在很担心，一旦公司真的宣告破产，我们业主都不是第一债权人。项目本身也没有推进的迹象。”上述购房者表示。

在此过程中，还发现此前支付的购房首付款，并没有进入到购房合同中约定的监管银行账户，而是流至其他的账户。而海东房地产的代表承认部分购房首付款被母公司挪用。

这并不是海东房产唯一的项目，该开发商在全国其他地区的项目，均是同样困境。

债主变股东，项目处置难

地产商三盛宏业成立于1993年，2002年总部迁至上海，历经多次股权变更、增资扩股，注册资金超过10亿元，2018年位于中指院百强房企第54位。

该公司还曾公开表示，将围绕集团“三年千亿”的战略目标，2019年将“确保600亿销售额，争取800亿销售额”。与此同时，该公司的债券开始违约，行权遭遇劝阻回售；公司的股权也被法院冻结。

这只是近几年中小型开发商遭遇的缩影。从融资角度来看，2016年前后该公司发行了大量私募债，通过信托、融资租赁、私募股权等方式大量融资。截至2018年底，有息负债已经达到300多亿。

近几年，监管部门对房地产融资维持高压状态，尤其银行和信托机构的涉房贷款业务进行严格监管。而此时，开发商的债务已经累积到一定规模，只能通过其他成本更高的融资方式续借滚动，最终导致危机爆发。

民生信托此番接手90%的项目股权，无奈变成了股东。通过工商资料变更记录发现，多家信托公司都被动成为了大量房开企业的股东。

如民生信托去年被动持有的瑜阳房地产开发有限公司90%股权，变成合肥文一地产公司的股东；持有的武汉原绿英赫置业有限公司的股权，持股比例66.67%，接手武汉原绿创变置业公司等。

一位信托公司旗下房地产股权管理机构人士表示，“信托不是开发商，本身缺乏项目处置和管理能力，就算被动接盘了，应该也不会去管理。”从而使项目的处置越加艰难。

一位接近海东房地产的人士告知：

“

政府牵头的债委会当然希望尽快落实，但是各方利益很难达成一致。一方面信托和银行等不同债权人对引入哪家代建方有分歧，另一方面对于引入代建后的撤资比例意见也不统一。

”