富力能否摆脱债务困境：融资红线直指命门

不良资产行业观研 2022-06-23

来源 | 不良资产行业观察综合

在房地产行业融资环境日益恶劣的情况下，昔日华南五虎之一的富力地产能否摆脱债务困境日益受到关注。

据报道，广州富力地产股份有限公司的公司债“18富力06”和“18富力07”均在2020年9月18日面临回售日，回售金额分别为11.42亿元人民币和5.5亿元。据公告，两只债券的回售资金发放日均为2020年9月18日，富力地产决定在2020年9月18日-10月23日对上述回售债券悉数进行转售。

这是富力地产目前最紧急的一笔债务。

据外媒报道，富力地产将在十月中旬前，发行一笔6亿美元债，以应对两笔预计明年1月和4月到期的债务，共计11.75亿美元。

不过，在国际三大评级机构调低富力评级的背景及房企融资收紧的情况下，外界对富力的融资能力充满担忧。9月初，富力地产计划发行的26亿富力酒店二期ABS已终止发行。

穆迪已经在5月将富力地产的评级从Ba3下调至B1，富力香港的评级从B1下调至B2。在今年八月底，标普和惠誉同时下调了富力地产的评级。

监管层上月出台的《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》，也就是市场流传的“三道红线”及“四档管理”。

若房企三个指标均越线，即为踩红线，此类房企将不得新增有息负债。这对于目前处于高杠杆的富力地产而言，更是悬在头顶的达摩利克斯剑，直指富力的融资命门。

据富力地产半年报，其剔除预收账款后的资产负债率是78.16%；净负债率177%；现金短债比为0.44，全部处于红线区。

另外，富力想在回A上市的计划也已不了了之。十几年来，富力曽五次启动IPO，都没有得到实质性进展。最终在今年的7月，富力地产主动撤回了IPO的申请。

目前，富力计划通过分拆酒店资产，以REITs上市来减缓当前的债务压力。据悉，富力计划在未来10个月内，将其于2017年从万达手中购买的部分酒店资产打包成REITs并在新加坡上市。

值得一提的是，即便成功登录REITs资本市场，富力的资金回笼仍不足以偿付未来一年的到期债务。

富力地产是粤系知名房企，由李思廉和张力创办，曾今靠着“旧改”起家，逐渐走商业和住宅并举路线。富力曾与恒大、碧桂园、雅居乐集团、合生创展并称为“华南五虎”，其中富力地产更是五虎之首，2007年前在行业中仅次于万科、中海等少数几家房企。

然而在多年的发展中，富力地产跟不上大部队的步伐，被恒大、碧桂园甩在身后，彻底沦为二线房企。

2014年后富力试图再度发力。2017年富力拿下万达逾70家酒店资产的“世纪并购”，让其借机暴赚130亿元，更把这次机会当做是重新崛起的契机，甚至制定了在2020年冲击3000亿的销售目标。

然而，现实却没有富力想象的这么美好。虽然富力在2018年成功迈入千亿房企业门槛，但市场大势不佳加上自身问题，2019年富力在降价促销的情况下也只完成1382亿元销售额，同比仅微增5%，在头部房企中表现较差，排位跌至房企20名之外。

另外，富力地产虽然斥巨资收购了很多商业酒店，看似持有了很多优质资产，但在富力去杠杆时这都将变成沉重的负担。

富力以184亿元并购万达72家酒店后，在国内拥有90家酒店，成为中国最大的房企系酒店集团。不过，这些价值500多亿元的这些酒店资产，沉淀资金多、回报周期长，2019年贡献收入徘徊在70亿元出头，不到富力总收入的8%，远低于外界的预期。事实上，富力收购万达酒店资产后，酒店业务持续亏损。

富力地产目前主要任务是降杠杆调负债。上半年，富力的有息负债同比降4%至1877亿，净负债率从去年底的199%降低至177%，但其现金流仍非常紧张，有息负债中，富力地产一年内到期的短债规模892亿，而其手头不受限货币资金仅179亿元，偿债压力显而易见。

富力地产当前境内存续债券有14只，境外存续债券10只，境内债券规模339亿元，境外规模规模54.3亿美元。在未来的两年，将会是富力的偿债高峰期，预计在明年上半年偿债规模将达到200亿。

在房企融资日益艰难背景京下，富力借旧换新的模式也更加困难，这家年仅26岁的房企，正面临着最困难的时刻。