暴雷地产商都有一个明显特征

不良资产行业观研 2022-06-23

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来源丨好猫财经

地产商曾经的信仰是：房价一直涨，融资不能断。

在这样的信仰下，泰禾、华夏幸福、蓝光这些地产商一路狂奔，直到信仰崩坍。

并不是特意把这些暴雷地产商，单独拎出来指责一番，而是这些地产商都曾有一个共同特征：疯狂融资。

地产商两个最主要现金流入指标，一个是销售额，反映在财报上的数据就是经营活动现金流入，某种程度上后者也可以称之为销售回款。

另外一个就是融资，在财报上称之为筹资活动现金流入，其中绝大部分为金融机构贷款，少部分为少数股东注资。

如黄其森号称，泰禾2017年的销售额突破1000亿元，其当年经营活动现金流入只有365.8亿元，而筹资活动现金流入却高达1235.5亿元。

用抖音流行语总结就是，银行出身的黄其森，这绝对是高手。

泰禾的疯狂延续到2019年，当年经营活动现金流入512.8亿元，筹资活动现金流入大幅下降至507.3亿元，同时筹资活动现金流出890.4亿元，泰禾暴雷开始。

华夏幸福的疯狂融资，同样开始于2017年，蓝光发展开始于2018年。

换种方式说，大量融资的开始，就是加杠杆的开始，他们当然希望，能够再碰上2015年房价快速上涨的好行情，以实现跨越式发展。

现金流是生命线，房价上涨就能促进销售，让土地储备变成现金，如果房价不涨，要让泰禾、华夏幸福不暴雷的唯一方法是：融资不能断。

金融去杠杆叠加限制房企融资的“三道红线”，让黄其森和王文学都失败了。

地产商最后的融资奇迹，交棒到了华发股份身上，一家珠海国资委控制的国资地产平台，销售额从百亿到千亿，仅仅用了五年。

华发财报上的现金流，实在让人担忧，2019年销售额虽说高达922亿元，但其有息负债高达1057亿元，其中一年内到期有息负债高达439亿元，对应货币资金仅有260亿元。

华发渡过难关的不二法宝，除了快速增长的销售额之外，就只有融资了，2019年经营活动现金流入只有558亿元，但筹资活动现金流入高达841亿元。

到了2020年，就更加夸张了。

华发股份高增长显然碰到瓶颈，2020年销售额高达1205亿元，但经营活动现金流入仅略有增幅至585亿元，而筹资活动现金流入高达1403.9亿元。

从融资结构来看，华发的融资主要来源是银行贷款和信用债。

如果说泰禾是房价信仰，华夏幸福是金主平安信仰，那么华发股份就是城投信仰。

实践证明，中国的城投信仰也不是不会崩塌，华发在债市也开始被谨慎关注起来了。

踩了两条红线的华发股份，最好是成为最后的奇迹，而不要成为最后的疯狂泡沫。

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