覆水难收，但个贷抵押类不良能行

来源丨中债资信

个贷抵押类NPAS隶属不良ABS[1]，根据入池资产贷款用途差异，可进一步分为个人住房抵押不良贷款资产支持证券、个人消费抵押不良贷款资产支持证券和个人经营抵押不良贷款资产支持证券。

个贷抵押类NPAS产品的信用水平受基础资产回收表现影响较大，中债资信基于承做信贷资产支持证券双评级业务时积累的历史数据和项目经验储备，发挥对中国国情的了解优势，对目前市场已发行的近40单个贷抵押类NPAS项目、超20万笔入池资产进行逐笔分析，并结合200余单存续RMBS项目真实违约回收表现，分析影响个人抵押类NPAS回收金额和回收时间的可能因素。

发行情况概览

（一）个贷抵押类NPAS已经成为不良ABS中发行规模最大的品种，累计助力金融机构不良资产处置超900亿元

2020年不良ABS共发行55单、283亿，发行规模同比增加近1倍，其中个贷抵押类NPAS全年共发行8单、130亿元，发行规模同比增加75%，占不良ABS发行总量50%。截至2020年末，个贷抵押类NPAS共发行38单、450亿，分别占不良ABS发行单数和规模的23%、44%，是不良ABS的主力产品，已助力9家发起机构成功处置超900亿元个贷抵押类不良资产，在拓宽金融业不良处置渠道、增强不良贷款处置力度等方面作用日益凸显。

图1 2016-2020年个贷抵押类NPAS发行单数及规模

资料来源：公开数据，中债资信整理

（二）个贷抵押类NPAS发起机构以国有商业银行为主，发行规模占市场发行总量95%以上

截至2020年底，共有9家发起机构参与发行个贷抵押类NPAS，其中国有商业银行仍占据主力地位，发行规模占比95%以上，其余发起机构均为股份制银行。个贷抵押类NPAS已逐渐成为国有银行和大型股份制银行的常态化不良资产处置方式。

（三）存续个贷抵押类NPAS项目优先档证券兑付正常，目前存续证券级别均可维持AAAsf，证券信用风险很低

截至2020年末，已有10单个贷抵押类NPAS项目优先档证券兑付完毕，其余存续28单个贷抵押类NPAS项目优先档证券均正常兑付，未触发信用风险事件，证券信用风险很低。伴随罚息的不断积累，存续期内证券超额抵押进一步提升，优先档证券违约风险不断降低；同时，疫情期间中债资信对存续项目的持续观测显示，基础资产回收率未出现明显波动，目前存续优先档证券信用等级均可维持AAAsf。

回收表现总结

根据目前可观测项目统计[2]，个贷抵押类NPAS整体回收率在50%左右，其中个人住房抵押NPAS整体回收率相对较高（60%），回收集中在前3年，而个人经营/消费抵押NPAS回收率均值较低（30%），且回收时间分布整体滞后约半年。

（一）回收率

1、不良ABS产品中，个贷抵押类NPAS累计回收率均值（50%）最高，约为对公不良ABS（20%）和信用卡不良ABS（9.3%）整体回收率均值的2.5倍和5.4倍

截至2020年底，存续不良ABS项目中个贷抵押类NPAS项目整体回收最好，累计回收率均值可达50%左右，对公不良ABS次之（20%），信用卡不良ABS最低（9.3%）。此外，个贷抵押类NPAS项目存续期普遍较长，通常在5年左右，因此回收受存续期长度差影响更大，不同项目间回收波动最大。

图2 分产品存续不良ABS回收情况

资料来源：公开数据，中债资信整理

2、与基于正常市场情景下的第三方评估价值相比，个贷抵押类NPAS实际回收约为评估价值20%-60%，其中商业用房实际回收较评估价值折损约为居住用房的3倍

以某发起机构项目发行书披露的第三方评估公司出具的评估价值为基础，对比同期个贷抵押类NPAS实际回收表现，实际回收普遍低于评估价值，其中个人住房抵押NPAS实际清收价值约为评估价值的6成左右，个人经营/消费抵押NPAS约为2成左右。

一方面不同于买卖双方自愿达成公平交易，个贷抵押类NPAS抵押资产需在较短期限内快速变现以清偿债务，处置时面临价值折损；另一方面受抵押物流通难度、保值增值能力等因素影响，居住用房实际处置中折损明显小于商业用房。

图3 同一机构相同表现期个贷抵押类NPAS项目实际回收与基于第三方评估机构预测回收情况

资料来源：公开数据，中债资信整理

3、个人住房抵押NPAS逐年累计回收率均值高于同期RMBS[3]基础资产违约回收率

个人住房抵押NPAS和RMBS基础资产均为个人住房抵押贷款，个人住房抵押NPAS回收率较高，第1~4年累计回收率均值分别为29.19%、47.73%、61.47%、71.86%，对比同期RMBS累计回收率均值分别为16.95%、19.47%、30.06%、39.07%。或由于个人住房抵押NPAS的基础资产通常已经进入不良一段时间，不良处置进度与手段或有不同。

图4 存续期个人住房抵押NPAS和RMBS累计回收情况

资料来源：公开数据，中债资信整理

（二）回收时间

1、个贷抵押类NPAS基础资产回收时间普遍集中在封包日后前3年，商业用房处置周期普遍较居住用房延长3~6个月

根据受托报告逐期披露的回收率数据，个人住房抵押NPAS前3年累计回收率均值为61.47%，以前5年70%以上累计回收率推算，整体处置回收集中在前3年。相比居住用房，受制于市场流通性等影响，商业用房处置周期整体延长3~6个月。

图5 分产品存续个贷抵押类NPAS累计回收情况

资料来源：公开数据，中债资信整理

2、对比信用卡不良ABS，个贷抵押类NPAS基础资产处置回收时间整体需延长2年左右

信用卡不良ABS入池资产回收主要靠发起机构催收、委外催收、借款人自偿等，回收时间主要集中在贷款计入不良后前12个月，且单笔入池资产不良账龄越短、未偿本息越少，回收表现越好；个贷抵押类NPAS主要通过抵押物处置实现违约贷款回收，受诉讼进程影响，回收时间有所延长，普遍可在2~3年内处置完毕，回收表现与不良账龄暂未表现强相关性。

回收影响因素分析

不良资产的回收来源主要有抵质押物变现、借款人偿还和保证人代偿，由于个贷抵押类贷款通常没有保证人，因此回收主要依靠借款人偿还以及处置抵押物，考虑到借款人偿还主观性与随机性较强，本文主要讨论抵押物处置中影响回收金额和回收时间的可能因素。

（一）回收率影响因素分析

1、抵押物类型对回收表现影响显著，同等条件下个人住房抵押NPAS回收率明显高于个人经营/消费抵押NPAS

抵押物类型显著影响个人抵押类NPAS回收率，由于居住用房市场流通性更好、处置难度更低，通常回收率明显高于商业用房。个贷抵押类NPAS项目中居住用房占比越高的项目，累计回收率越高，居住用房占比与回收率显著正相关。

2、抵押物建筑面积过大或不利于处置回收

一方面大面积抵押物或因实际可比成交案例较少，导致司法拍卖评估价值评估有偏，从而影响拍卖成交价格；另一方面大面积抵押物市场需求普遍偏弱，抵押物快速变现或面临更多价值折损。

3、区域经济环境对回收率影响显著，不同地区回收率差异明显

区域经济差异导致各地回收表现存在明显分化，发达地区城市如京、沪、深、杭等地，房地产市场体量大、交易踊跃、流动性好，对二手房的认可度和接受度较高，进行司法拍卖成交难度较低，而欠发达城市则在上述方面表现较差。中债资信高度关注区域经济环境对抵押物处置回收的影响，从区域经济实力、人口吸附能力、居民购买力、房地产市场供需的角度衡量区域综合经济稳定性，并据此动态调整抵押物清收变现价格。

4、预告抵押登记、唯一住房、租赁以及轮候查封等法律瑕疵对单笔不良贷款回收价值具有一定的负面影响

（1）部分地区预告抵押登记效力不能视同正式抵押，影响回收价值

预告抵押登记是指在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利，预告抵押登记面临的风险主要包括：

一是房产未完工，存在烂尾无法出售转让的风险；

二是因未通过消防检查等原因无法顺利拿到房产证，导致抵押物处置困难；

三是已获取房产证，但因为各种因素，未能及时办理完毕抵押登记，导致抵押权丧失的风险等。

实务中，全国各地对于预告抵押登记在不良处置时的法律效力认定存在差异，对于回收金额的影响亦有不同。

（2）唯一住房存在腾空难度

法律规定唯一住房满足一定条件[4]可以执行，解决方式包括但不限于以下几种：

一是债权人和唯一住房所有权人私下达成和解，通过债务减免等方式协商解除抵押权；

二是法院拍卖执行唯一住房后，从拍卖成交价值中向所有权人扣划一定生活费，以作补偿。

但实务中，法院对唯一住房执行非常谨慎，尤其是有老弱病残居住的唯一住房，抵押权实现仍存在较大难度。

（3）租赁占用影响抵押物处置回收金额

如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即买卖不破租赁；如果租赁在抵押后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力，即法院应在去除租赁权后执行拍卖流程。

实务中若抵押物上有租赁，为尽快实现抵押物清收，通常会与承租人协商，拍卖后给予承租人一定租金补偿，或对商业用房类抵押资产回收金额形成不利影响。

（4）轮候查封对于回收金额基本无影响

根据最高人民法院司法解释（2016年4月12日，最高人民法院公布了《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》）规定，在押品执行过程中，应由首封法院处置查封财产，但在满足优先债权有效且已进入法院执行程序、押品自首封之日起超过60日且首封法院尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序，优先债权法院可要求首封法院移送执行，突破了首封法院优先处置权的限制，因此非首封抵押资产对回收金额基本无影响。

（二）回收时间的影响因素分析

结合金融机构抵质押物处置实践经验，抵质押物的主要处置方式为诉讼拍卖，因此抵质押物处置回收时间主要取决于法律诉讼进度。一般情况下，法律诉讼程序包括申请诉讼、送达、调解、保全、审判、执行等程序，全部程序耗时约在1~3年左右。

图6 抵质押物的法律诉讼进度图

受区域司法环境影响，江浙沪地区不良资产处置回收进度最快，东部沿海地区普遍快于内陆地区，东北、西北地区处置进度整体缓慢。由于各区域司法以及处置环境不同，回收时间差异比较明显，通常司法案件积压更少、法制更健全、市场化程度更高、债务人配合司法诉讼意愿较强的地区，更易实现不良债权的处置回收。

结合访谈和存续项目跟踪数据表现来看，江浙沪等发达地区回收变现时间较短；福建等东部沿海地区处置环境优于内陆地区；东北、西北地区司法处置环境相对较复杂，诉讼流程较长，处置效率较低，整体不良余额下降较慢。中债资信不断积累各地司法判例与访谈资料，研判各地司法效率差异，分类对城市回收时间进行评估，合理评估抵押物处置回收时间。

除区域司法环境外，抵押物类型、法律瑕疵以及借款人特殊情况等也都可能影响回收时间，涉及唯一住房取证困难、承租人阻止移交占有抵押资产、轮候查封以及债务人失联、涉刑、涉诉等情况的，或将造成回收时间延长。

[1]不良ABS可细分为信用卡不良ABS、对公不良ABS和个贷抵押类NPAS。

[2]个贷抵押类NPAS普遍存续时间较长，如表现期过短回收数据不具备参考性，因此本文考虑项目封包期长度，选取表现期30-36个月以上项目进行观测和分析。

[3]RMBS存续期较短回收数据参考意义不大，因此以存续期24期以上项目进行统计分析。

[4]满足以下其一即可：

（1）被执行人有扶养义务的人名下有其他住所；

（2）被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；

（3）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金；

（4）虽为被执行人名下的唯一住房，但超出被执行人及其所扶养家属生活必需范围的，法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

由不良资产行业观察&通达金融联合业内机构发起的一年一度行业盛会“第七届中国特殊资产管理与破产重整高峰论坛”将于2021年7月15日-16日在上海召开。

今年将有500+境内外机构相聚上海，资产端，终端买家，投资机构与处置机构中高管代表共同针对当前行业的共识问题“不良资产行业是否进入“买方”市场？AMC行业如何错位竞争？地方融资平台风险化解进行时，AMC行业有哪些处置机会？”展开讨论观点与实践的碰撞，更多峰会详情，下方扫码报名。

* 凡注明“来源：不良资产行业观察” 或标注原创的所有作品，版权均属于不良资产行业观察。

* 任何单位及个人转载、摘编或以其它方式使用上述内容，请注明来源不良资产行业观察。

* 文中未注明出处图片均源于网络，如有侵权，请留言联系编辑。

相关阅读

点击“阅读原文”即可报名

《第七届中国特殊资产管理与破产重整峰会》